被遗忘的奇葩楼盘，集中“活”过来了？

从2009年开始关注青岛楼市，就这两年，真是发生了好多让人大跌眼镜的奇葩事。

也陆续诞生了一些奇葩楼盘……

有的楼盘，不断降价“背刺”老业主；还有楼盘完全跑偏了，错估市场，成为笑料。

这些奇葩楼盘，有希望重回正轨吗？还有机会吗？

从2022年首开，卖到如今现房，还要降价，其实全青岛市区也没几个，放在市南就更少了。

而中瑞鼎峰云上观澜却做到了——两次降价“背刺”老业主。

复盘这接近四年的时间，为什么云上观澜越卖越难？因为当初的定价不是一般的离谱。这家来自瑞典的企业，不是一般的自信。

如果当初均价3万/m²左右，早就清盘了。但是，中瑞鼎峰却剑走偏锋。

2022拿预售的时候，开发商有多离谱？继续往下看。

4号楼1单元，2701，141平，套内面积109平，公摊大约32平。参考价：44297元/平。

7号楼，某房源价格也很“萌”。133.76平，套内面积101.53平，公摊约32.23平，参考价：40237元/平。

1号楼是17层的，所谓“小高层”，参考价就更犀利了。以1号楼10楼某房源为例，141.67平，公摊28.83平，套内约112.84平。

这个公摊，要比上述两套大高层稍微小一点。当然标价也更猛：49413/平。

从现场实景看，云上观澜整体外观还可以，在老团岛一众老破小周边挺显眼。

从航拍视角也可以看到，小区紧挨着污水处理厂，周边道路狭窄、城市面貌比较一般。

再看产品。当年拿地普遍存在的短板，配有人才房和安置房（有一栋楼）。

而且户型设计、得房率等细节，和现在的产品根本不能比，越拖到现在越被嫌弃，除了降价也别无办法。

今年8月份，趁着竞品开盘前，中瑞“果断”放下姿态，采取价格狂降+佣金十万模式，欲跑量。

最底价房源拉低至两万六。立马就有“专家”说，市南新房扛不住了……

其实，云上观澜早就降过价了。2024年，曾搞过“不到三万买市南“的噱头。用特价房收割过一些地缘群体。

你一旦选择了降价这条路，真就没有回头路了。再说产品力和品质决心，都是打脸。

降一次，卖几套；再降，再卖几套；只能靠价格战。

能在东李，把自己干成“死盘”，融海启城是独一份。

2023年，森林公园降价热销；融海启城化身“掩护者”，高价死扛，竞品顺利快速去化……

扛到2024年，融海启城更没优势了，因为施工进展等问题，被频繁曝光。而东李其他盘，陆续加入降价促销行列，甚至央企也加入进来了。

2025年，市场就更变态了。上半年，东李几个对手，已经进入现房尾盘阶段了，看似融海的机会来了。但是，资金短板暴露，交付Bug来了，售楼处都“封盘”了。

等到四季度，融海眼看快新房了，要熬出来了。结果东李陆续拍出来三块新地！即将还要继续拍地……

都是泪，全是辛酸。熬过一波对手，想喘口气，结果又来一波更猛的。

最近五年的东李楼市，论最惨的“看客”，最边缘的失败楼盘，没有之一，就是它。

融海启城LC0306-01地块，612套住宅，仅仅网签了100多套，去化率太低了。

查看一下融海启城的预售证信息。当年的决策团队是真有勇气。大户型有两万七的……

不管和新房对比，还是和周边二手房价格对比，融海启城都不占优。所以，成交惨淡也算“水到渠成”。

目前看，即使等到交付，融海启城依然改变不了拖油瓶的角色。

除非，走“毒药”路线，一路降到姥姥家。两万？一万八？一万七？一万六？一切皆有可能。

实际上，城阳的奇葩楼盘，挨个输一遍，真是不少。

比如，这几天，城阳宝龙广场附近，弘通修远城被中介疯狂拿来当噱头。什么特价一万三，现房。普通人乍听，可能热血沸腾。

因为，几年前，弘通修远城真的卖过两万三；跟和达·棠颂还是竞争对手。

但是，和达棠颂成了赢家，迅速去化，收割了不少城阳改善。

弘通地产的操作，其实，你仔细看看周边房价，再看看这个楼盘的品质，你就瞬间冷静了。

就拿宝龙二手房来说，十几年的房龄，户型还不错，成交价格单价就是9000元左右。

再看白云山片区离即墨很近的金鼎云台府，也是一个奇葩。

最初，一期二期共规划了9栋10F洋房+1栋人才公寓+1栋商务楼。后来控规调整，商住变住宅用地。

一期4个户型，119㎡、137㎡、143㎡、176㎡。最小户型都是套四设计。

金鼎智达是淄博房企，在青岛只是“新兵”，自己位置本身就差，按说应该稳扎稳打，把性价比和市场号召力先做出来。

但是，人家偏偏比。第一个“惊喜”，这个神盘，定价比板块内其他新房贵不少。

一看，市场不接受。金鼎云台府，钻牛角尖了，意图卖现房。结果，等到现房的时候，白云山板块早已变天，市场也变天了。

白云山二手房，9000、8000、7000都出现了。而新品呢，百分百得房率、赠送更多、设计更好，直接把云台府秒杀了。

2025年，金鼎云台府，已经被遗忘了。

棘洪滩板块，也有类似楼盘——某岸华府。

棘洪滩双元路以西、锦安路以北，规划1316户，还配建了大型商场。因开发商自身问题，项目陷入了长久低迷状态，施工缓慢。

而且价格定高了，没有紧跟市场走势。

四季度，中介宣传说价格降了，特价房7000多元。看来是开发商熬不住了。

从拿预售证时候，备案价普遍一万多，到现在的低价特价房，算是纠错悔改？

可是当初那批购房者，已经上其他车了。

实际一点，先把交付这一关过了。让大家看看品质。

结语：

几句个人感想。

今年，青岛主城区几个洗盘，已经做到了小而精，公建部分都非常漂亮。且容积率都降下来了，基本指标更有优势。

有些甚至做了功能完善的会所、下沉庭院、风雨连廊等等。

产品细节呢，户型更加完美，得房率大幅提升。

好多购房者，徘徊在四五个楼盘中间，艰难做选择。

而之前错失去化机会的老楼盘，完全被拍死在沙滩上了。虽然，祭出特价房，但产品看着心里不舒服，抗性极大。

市场疯狂的时候，很多缺点是可以被忽略的。

那一年，你是否记得，有房子能买到，就值得庆祝。

现在呢，买完，还要到处咨询“专家”：我买贵了吗？