【大行报告】世邦魏理仕：新兴行业推动香港写字楼复苏 租户采用灵活策略

财华社讯2025年10月27日讯，世邦魏理仕今日发表《演化．蜕变-香港写字楼市场三年论2025》研究报告，全面回顾及分析2022年至2025年的写字楼市场动态，并预测至2028年的趋势。

该报告指出，香港近期在多项全球排名中的改善，增强了市场对经济的信心，巩固了城市的基本面，并扩大其在多个领域吸引全球企业、资本及人才的能力。经济动能主要将由政府推动新兴产业的举措所带动，并与城市传统支柱产业的稳健增长相辅相成。

世邦魏理仕认为，随着经济环境改善，预计未来数年香港办公室需求将逐步回升。租赁活动预期在未来三年将较2022至2025年期间有所增加。

该研究报告主要内容如下：

2022年4月至2025年3月期间的主要趋势：

尽管企业强调节省成本，但部分行业扩大写字楼空间，令总租赁面积增加了110万平方呎。

增长部分由非传统租户行业推动，这些行业通常在甲级写字楼市场的活跃度较低。许多主要产业仍处于收缩状态。

尽管租赁率有所上升，但供应显著增加令本港空置率比疫情前增加了近两倍。目前17%以上的空置率属历史新高。

在研究期间，市场出现新增甲级写字楼供应，达700万平方呎，为上一个研究期间（2019年4月至2022年3月）新增面积的2.3倍。

以三年滚动计算的如此高水平新增供应，已经有15年未曾在本港写字楼出现。

写字楼新增供应的租赁速度缓慢。研究期间的新增供应当中有55%尚未租出，为本港空置面积贡献了390万平方呎。

即使写字楼供应上升，但新租赁量较上一个研究期间仅微升3%，平均每季为98.7万平方呎。

数字比世邦魏理仕在2016年4月至2019年3月写字楼市场高峰期间进行的同一项研究所记录的数字低22%。

空置压力增加导致租金长期下跌。是次研究期间租金继续下跌17%，与2019年4月至2022年3月上一个研究期间观察到的27%下降相比，下降速度较慢。

世邦魏理仕发现香港甲级写字楼市场在过去三年中出现的几个新趋势：

总租赁面积增长回复，增加110万平方呎；

以公共部门及教育界所主导的新兴行业，以及新兴非传统银行金融公司加速增长；

较少新租户租赁写字楼；

企业写字楼足迹发生变化，本地公司扩大业务，而跨国公司则缩小规模；

「去中环化」步伐放缓，涉及的空间已连续两个研究期下降；

更多绿色写字楼，业主积极进行改造，以达到环保标准；

业主自用需求增加；用家在已租赁空间中的比例提升；写字楼供应高峰期间，新写字楼的吸纳速度放缓；共享办公空间行业缩减规模。

世邦魏理仕香港区研究部执行董事兼主管陈锦平表示：「香港甲级写字楼市场正进入一个重新调整的新阶段。教育机构和非传统银行金融公司扩大租赁了超过43万平方呎，以及零售相关和保险公司需求的复苏，标志着租户需求的动态转变。尽管新供应量显著上升，推高空置率，但由于香港服务业加速增长势头，租户需求明显复苏，将继续推动写字楼租赁市场。」

2026-2028年展望

世邦魏理仕对香港的经济前景充满信心。香港近期在多项全球排名中的改善，增强了市场对经济的信心，巩固了城市的基本面，并扩大其在多个领域吸引全球企业、资本及人才的能力。经济动能主要将由政府推动新兴产业的举措所带动，并与城市传统支柱产业的稳健增长相辅相成。

随着经济环境改善，预计未来数年香港办公室需求将逐步回升。租赁活动预期在未来三年将较2022至2025年期间有所增加。增长将主要由以下因素推动：传统服务业持续复苏、稳健增长；中国内地企业在香港设立业务的人数增加；新经济产业的新兴需求；租户升级到新发展战略地区的办公空间。

世邦魏理仕预计，未来三年香港甲级写字楼市场将出现以下趋势：

重新思考工作场所策略，以配合新常态；各个地区格局不同，竞争将集中于九龙多个非核心区市场；随着未来三年库存增长开始放缓，市场进入空间消化期；随着商厦改装及终端使用者购置需求上升，强制搬迁及升级需求增加；中环租赁率持续复苏，并将由金融公司主导。尖沙咀西将成为金融公司的新兴替代枢纽；由于非核心区新增供应减少，「去中环化」搬迁趋势减慢；业主将继续保持灵活策略，绿色租约将日益普及。

未来2025-2028：香港甲级写字楼格局新篇章

世邦魏理仕香港租赁交易及顾问部执行董事兼主管冯慧诗表示：「随着香港经济逐步复苏，甲级写字楼市场正在重塑，进入『空间消化』阶段。在传统服务业稳步反弹、中国内地企业扩张以及新兴行业需求的推动下，租赁活动预计将在未来三年回升。虽然整体空置率仍然很高，但各个地区将根据其供需动态而租赁表现不一。预计尖沙咀西将与传统的商业区并驾齐驱，成为具有战略吸引力的新兴地区。」

冯慧诗补充：「租户越来越重视灵活性及以全人健康作主导的工作环境。为了应对持续高企的空置率及不断变化的租户需求，业主正在采取更灵活的租赁策略。其中包括设施装修齐备的写字楼、咖啡馆及健康空间等共享设施，以及符合企业ESG目标的绿色租赁措施。这些对于寻求经济高效、即用型解决方案的小型租户及初创公司特别有吸引力。业主若能提供相关措施，以满足这些不断变化的市场需求，将最有能力在下一阶段的市场发展中取得成功。」