问渠人物 | 赵秀池：原拆原建难以完全替代地产开发

日前，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》中“支持老旧住房自主更新、原拆原建”的表述，引发社会广泛关注。

城市更新模式逐步从政府主导转向居民自治与市场参与协同，原拆原建成为老旧住房改造的重要路径。

随着政策支持力度加大，杭州、上海、广州等多地已陆续推出创新实践。而在具有风向标意义的北京，首个“原拆原建+平房上楼”改造项目马家堡路68号院2号楼，经过近两年的建设、摇号、选房等工作后，也预计于今年10月底回迁。　

“原拆原建”陆续落地，给房地产带来哪些经验与启示？是否会成为城市更新模式的主流？抑或成为未来房地产发展的新方向？本期《问渠人物》专访了首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池教授，就上述问题进行分析解读。

凤凰网：“原拆原建”模式可以理解为新一轮棚改、旧改吗？

赵秀池：首先，出资方有区别，棚改和旧改都是由政府主导，而原拆原件则是居民出资为主，政府补贴市场参与为辅。

此外，形式也有区别，棚改拆迁重建，统一安置，往往通过增加容积率、出让土地实现资金平衡；旧改不改变主体建筑结构，侧重“打补丁”“补短板”，改善基本居住功能。

原拆原建则是在原有小区土地上重建，以原地址、原住户、原地块、原面积为特点。

正是由于出资方式的差异，虽当前政策导向支持原拆原建，未来会渐进性推广，但由于不能扩容、缺乏资金来源等，推广难度较大。

凤凰网：在城镇化增速放缓、土地财政依赖度下降的背景下，原拆原建能否有效激活存量住房市场？

赵秀池：原拆原建可以通过提升老旧住房的品质和价值，有效激活存量住房市场。推动房地产业“增量扩张”转向“存量激活”，通过适老适幼化等增值服务实现项目的可持续运营。

原拆原建以居民为主导，采取居民自筹资金方式，会减少地方财政的支出，减少地方财政压力。将促进房地产行业从增量开发向存量改造的转变。原拆原建也会带动教材、建筑、家居、装修、装饰、物业管理等上下游产业链的需求，推动相关行业发展。

凤凰网：长期前景来看，结合人口老龄化、城镇化率下降等趋势，原拆原建会成为老旧住宅更新的主流吗？

赵秀池：结合人口老龄化、城镇化率增速下降等趋势，原拆原建将是房地产业转型的一个重要方向。尤其在老城和人口净流出城市，会成为一个城市更新的核心方向。

由于存在资金筹措困难、不能扩容实现资金平衡等，难以完全替代传统开发模式，但作为传统开发模式的补充，未来潜力还是很大的。

凤凰网：您怎么看2026年的房地产趋势？

赵秀池：房地产是宏观经济的晴雨表，房地产市场和形势也会伴随宏观经济波动而波动。2026年有望在一系列有利于房地产市场利好的调控政策叠加下，市场信心会不断恢复，刚需、改善性等多元化住房需求将得以释放，伴随着宏观经济的好转，房地产市场有望出现止跌回稳的迹象。