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北京海淀半壁店项目

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10月16日，保利半壁店规划公示。

虽然公示时间标注是9：00，但实际发布时间是晚上19：00。

这样的操作，其实是把7天公示缩微6天；也意味着慢下来的保利，又快了起来。

对于地块方案本身，可以有三个关键词：

超级底盘、地脉与日常、关键小事清单。

什么意思？

用16张图，让我们一起看看节奏大师——保利，

在半壁店拿出了怎样的方案。

※本文首次于10月20日周一发送，因故今日重发；不做展开，特此备注。对于我们来说，专业素养是底盘、专注内容是底色；而同频的各位，才是真正的底气。

01.

方案预计323户，标准层产品4类，产品面积段约是138~243㎡；

另有10户顶层有所退台；综合项目调性来看，推测应该是顶层上跃复式产品；

标准层产品中：

• 164㎡产品为主力户型，占比约43%；
• 202㎡产品为次主力户型，占比23%。

02.

根据图面尺寸推测，139㎡产品为四室两卫产品；

这也意味着半壁店为全四居高端改善型社区。

产品总面宽约10.5m，格局为四叶草户型。

北次卧面宽接近3m，实用度相对较高；

从北卧室和厨房的位置关系来看，厨房形式应该是G型——有岛台；

拓展方面，主卧及南向次卧设置了飘窗；

但客厅应该没有飘窗，这也是保利的常规做法，在客厅设置落地窗。

会不会有一步阳台？

图面上暂时看不出来

03.

根据图面尺寸推测，164㎡产品为四室三卫产品，即南向两个卧室套间；

产品总面宽约11.8m，格局也是四叶草户型；

北次卧面宽3m+，属于足尺空间；

厨房也是G型带岛台设置。

04.

根据图面尺寸推测，202㎡产品也是四室三卫产品，南向两个卧室套间；

产品总面宽约14m，北向两个卧室相邻设置；

厨房与家政间靠近核心筒设置，这个面积段肯定会有西厨岛台，但这里就不具体展开了，让我们期待随着后续保利的发布！

05.

根据图面尺寸推测，240㎡产品是四室四卫另带保姆间产品；

产品总面宽16.5m，南向三个卧室套间，其中主卧套非常奢华；

另外，北向次卧也可以视作套间。

预计格局主要参考了建发海晏的265户型，大家看一下：

06.

从图面来看，每栋首层楼南向都设置了窗井；窗井进深约1.8m；

所以推测，方案除了4类标准层和10户上跃产品，预计会有67户下跃；

当然由于是推测，所以在【01】的户配中，并没有将下跃单独拆分出来。

07.

对于下跃的推测，还有一个佐证：

保利半壁店的方案，都是北向进入单元。

这意味着所有首层的户型都是完整的，并不存在因南向大堂而出现的变异户型。

也可以理解为，让下跃货值的产品力，更规整一些。

08.

北侧入户的单元大堂尺度奢阔，图面测量：

面积接近30㎡；

高度4m+

同时也是半壁店层高「破局」的关键。

什么意思？

大家都知道，半壁店地块有航空限高要求；

当然，从公示中的方案来看，这点保利（不愧是保利，也只能是保利）已经沟通并有限制地突破了。

但是即使突破，层高资源依然不富裕；

所以根据公示图中各类的高度推测，保利应该借鉴了中海树村，进行了首层局部的下挖。

但是挖了多少？

让我从1-6#来展开推测：

①5F的H=15.45，4F的H=12.30；即层高3.15m；

②3.15*5-15.45=0.3m，即1-6#楼栋下挖0.3m；

③其他楼栋如何推测？从单元大堂！因为各楼栋的单元大堂，应该是同样的高度

单元大堂实际高度=4.23+0.3=4.53m

④以4.53m为标准，

单元大堂标注H=4.23m的，下挖0.3m；

单元大堂标注H=4.38m的，下挖0.15m；

⑤用这个标准还原各楼栋实际高度，可以得到

东地块层高=3.2m

西地块层高=3.15m

※备注1：层高尾数不可能是碎数，这是基本原理。至于为什么有些楼栋的H和层数除不开，是因为有些特殊情况，此处不做展开；

※备注2：按以上步骤，1-西地块1-1#、1-2#、1-7#楼栋疑似层高=3.05m；留待后续观察。

09.

对于半壁店，道路情况一直被大家关注。本次方案公示也给予了「明示」：

最核心的永定路：

南北向路段红线宽度30m；

东西向路段红线宽度35m。

10.

两块地面积都不大，地库怎么规划？

事实上，看似永定路将保利半壁店分割为两个地块，实际上是「一个地块」。

因为两块地的地下部分，有地下通道进行联通：

通道宽度24m

这么宽的通道，只走车辆是不是有些浪费？

地下一定有什么了不得的空间！

11.

西地块社区大门后面，有三个巨大的窗井。每一个的尺寸有：

5.8m*5.8m

一个大方厅那么大！

可见，地下一定有什么了不得的空间！

会是什么？

常规来说，在社区大门后面的是核心景观庭院。

但是从图面来看，西地块社区大门后面是比较基础的，

既然地上基础，那么地下就不会基础

保利会不会把西地块的核心景观庭院，放在了地下？

12.

东地块核心景观庭院，在图面中就很直接表达了出来。

下沉庭院合计接近600㎡

13.

东地块的风雨连廊

约90m长，宽度2.5m。

整个形状蜿蜒，与核心景观相互交织；

联通上下层的楼体，也曲折尽致；

还可以看到有两个节点式景观廊架，预计会是室外会客厅。

可以想象，半壁店会是个体验感很强的园林景观。

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