住总地产调规，老业主悬了

撰文 | 花姐

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宋磊不得不破釜沉舟了。

最近，这位住总清樾府董事长搞了一个大动作，将0006号地推倒重来：调规。

一年前的10月15日，这块地的施工许可证已下，不知是否已经动工。

清樾府包括三幅住宅地块：0013号地为一期，0004号地为二期，0006号地为三期，在去年4月26日，公示了总的报规图。

目前清樾府只有一期开盘了。截至2025年10月24日，一期供应416套房源，网签204套，成交均价4.3万元/平米，网签金额8.31亿元。

这个成绩，和周边的建发观堂府、北京国贤府等相比，差之远矣。

一直以来，住总地产董事长刘连福对宋磊信任有加，后者越发感到压力山大。

今年以来，昌平楼市出现了三大现象：

1、供应量激增。北七家歇甲村地块、东小口0001地块将于10月底开拍；平西府0002地块和未来科技城双子箭在弦上；（详见《昌平楼市爆发，供应破万套》）

2、成交低迷。今年以来，昌平楼市整体成交，并不乐观。以越秀星耀未来举例，供应978套，截至目前网签197套。住总清樾府自己的感受则更深；

3、新盘背刺老盘。受好房子政策加持，昌平涌现出一批高赠送面积新盘：星耀未来、中海未来之境、北京国贤府二期、国誉星城、龙湖恩祥凌云颂等。

在这个背景下，宋磊只有选择将清樾府，向好房子方向调规。

由于0013和0004号地已经建设，无法调规，调规的重任，自然就落到了0006地块的头上了。

至于调规后的效果如何，权当作活马医吧。

昌平首个调规的在售盘

在清樾府调规之前，北京今年调规的有大兴区的元启、亦庄的北京润府，通州的缦云ONE二期、朝棠揽阅东区、北投张家湾项目，和海淀的嘉华天珺等。

而清樾府创造了一个纪录：成为昌平区首个调规“好房子”的在售项目。

来看一下它的调规图：

三期占地面积5.49万平米，原规划建面11.64万平米，其中地上规划建面6.918万平米，新版规划中增加到了6.949万平米，多出来的314.45平米，全部为不计容面积。

这意味着它增加了好房子元素。

从规划图看，主要为：1、首层架空，位于14#东边户，面积约80.13平米；2、邻里共享中心，位于小区西边的主大门东边，面积约234.32平米。

在新版规划中，三期增配了风雨连廊。从邻里共享空间北边开始，贴着下沉庭院延伸后，与首层架空相连。

在下沉庭院的东侧，还增加了一处景观廊亭，该区域最初规划中，是一处室外活动场地。新方案中，则被调整至小区的东南角。

老盘调规，很重要的一点，是要有一个气派的大门。三期也是如此，它新的大门位置虽然未动，但较之前雄伟不少，且大门两侧还有围墙装饰。

在原方案中，三期的老年活动驿站、社区助残、托老所等公共配套设施，紧挨着主大门。新规划中，它们则被集中到了小区西北角新增加的配套楼中。

住宅楼方面，新旧两版整体的格局，并没有太大变化。主要是楼栋数，从原来的28栋减至26栋，但层高全部仍为4层。

还有一个小变化是，三期住宅的整体建筑高度，略有改动。原本为12.35至12.75米的层高，变成了12.27米至12.45米。

这意味着单层层高最多压低了12公分，仅过3米最低值。

由于清樾府上有航线，新版还特意标出建筑最高点。如，6-10#的最高点为14.87米。

随着建筑高度的变化，三期屋顶设计也发生了改变，从原来的坡屋顶，变成了平屋顶。

加大128平米户型供应

三期楼栋数，比旧版少了两栋，但它的总户数没有变化，仍为672户。

此外，面积段位也较一期，没有明显变化，主要户型还是4个段位：86平、105平三居，以及128平、143平四居；另有63平的顶层退层户型。

但，它的户型比例变了。

最明显的是143平楼王户型，这是一款南向四面宽的产品。在最初规划中，它分布在12#、15#、18#整栋，共计48套。

而新规划中，则被打散，穿插在8#、10#的东边户和西侧中间户，整体户数较原版，减少了一半。

这个举动，也是根据市场需求而动的。来看看一期的网签明细：

卖得最好的是86平米，供应196套，网签102套；其次为99平段位，供应120套，网签69套；而128平和143平两个大户型段位，共供应64套，只网签了19套。

三期调规后，最新的户型分配比例为：

1、86平。分布在17栋楼中，总房源约252套，占比37.65%；

2、99平。分布在15栋楼中，总房源约241套，占比35.86%；

3、128平米。分布在13栋楼中，总房源约152套，占比22.62%；

4、143平。分布在2栋楼中，总房源约24套，占比3.57%。

此外，它还有少量顶层退层户型，分布在18栋楼中，面积约为63平米。

三期产品背刺了一二期

住总清樾府三期此次调规的理由，很冠冕堂皇：

为提升项目居住品质，打造人民满意的“好房子”，依据“好房技术要点”，对0006地块进行重新设计调整。

不过，314平米的不计容面积，所代表的好房子设施，相比6.92万平方米的地上建面，似乎有点过于“寒酸”。

宋磊团队真正的目的，是想为增加住总清樾府二期增加阳台，这也几乎是每一个调规老盘，最想得到的。

从新版规划图上看，宋磊和他的团队，的确实现了夙愿。

原规划中，住总清樾府所有户型的南向为通面飘窗，边户有分段式飘窗，北向有设备平台不计面积，但不能入户。

此次调规后，则将南向通面飘窗，改为了部分飘窗和内嵌阳台；边户侧面的飘窗和北向设备阳台，则未有任何改动。

其中，86平米户型的阳台进深为1.8米；剩余户型则全部为1.5米。

在昌平，在阳台尺度上，目前能赶超清樾府三期的，只有同属北京城建旗下的国誉燕园朗润，它的所有户型阳台进深，踩着1.8米的上限设计。

不过，在整个北京楼市阳台收紧的当下，三期的阳台尺度，已经足够大了。

花姐测算了它调规前后的实际得房率。

以99平米中间户为例。调规前，它的实际得房率为85%；此次调规后，实际得房率，将上升至90%。

清樾府三期调规之后，两个新问题来了：

1、一期的老业主会答应吗？它们的房子只送了飘窗，没有阳台；2、二期要想卖出去，必然要降价，除非三期要涨价卖。

难产的反馈意见通告

住总清樾府三期产品背刺前期产品，或将引起老业主们的不满。

它们公开反馈的渠道有两个：一是给北京规自委昌平分局综合事务中心发邮件，cpghyggysswzx@ghzrzyw.beijing.gov.cn；二是在人民网领导留言板留言。

但是，一年半以前公示的清樾府报规图，至今也没有见到反馈意见的通告。

这种现象，北京楼市一年来有先例，但不多见。

如：昌平的城建国誉燕园朗润、北京国贤府二期；朝阳区的北京隅东序、紫京宸园、璞樾，延庆的中建臻源府，海淀的中海翠湖玖章等。

经花姐长期观察，这些没有通告反馈意见的楼盘，存在或多或少的难言之隐。

那么，住总清樾府有啥问题呢？

在土地规划上，它至少有两个硬伤：

1、它紧邻地震断裂带南口－孙河断裂（西北段）。在现状和预测评估的基础上，地震专家们对它进行综合分区评估，地质灾害危险性综合评估等级为中级。

从图纸上看，住总清樾府二期和三期距离地震断裂带40米，一期距离60米。

2、它的房子建在公路安全保护控制线内。这条控制线宽65米。按照规定，公路安全保护控制线内不应该建房子。

经目测，清樾府至少南北各有两排房子，建在保护线内。

如今，三期调规来了，公众对清樾府的反馈意见，还能照常发出来吗？