冯毅成：关山华科板块凭科创生态穿越楼市周期

退潮，方知深浅。

当城市扩张的基建浪潮退去，不同板块的成色显露无遗，而二手房价就是这张晴雨表，清晰地描绘出不同板块的价值沟壑。

特别是在楼市史上最复杂而深度的调整阶段，房价能否穿越周期，拼的就是板块的总体价值。近期位于光谷老中心关山大道口的泛悦城，成交了一套二手房引起了光谷楼市的聚焦。

该房源是小高层的中低层，建面约193㎡，房产证未满二年，不含增值税，以586w成交。如果将相关税费计入相当于是以3.2w单价成交。而该小区上个月在链家网的挂牌均价在2.58w，价格坚挺程度一目了然。

为什么关山区域的挂牌价、成交价普遍高于光谷中心城乃至武汉主城区绝大多数新房、二手房的价格？哪怕这些二手房都是高容积率、大公摊的三代产品，但面对在售的四代住宅新房的竞争也丝毫不逊。

显然，最终支撑二手房价的不只是产品力，更多取决于靠板块的总体价值。

而通过泛悦城周边二手房价的坚挺仔细研究不难看出，这个板块是光谷价值最高的板块，也是能与武汉二七滨江、武昌内环滨江并列的三大超级版块——关山华科板块。

1、关山华科显露真身

华科关山板块是整个光谷的发源地，也是迄今为止光谷的发动机。

1988年，东湖高新在华中科技大学校外的一间办公室挂牌成立，拉开了光谷的序幕，同年还发生了两件大事：

一是长飞光纤创立，从此用一根光纤连接世界，光谷由此实至名归。

二是武汉提出三环建设规划，东至马鞍山公园东侧，这是关山的边界。

也就是说，北起华科，西起民族大道（鲁巷广场），东至三环线（当年规划中），南至今天雄楚大道一带，就是光谷最早的范围。

当年的很多科技项目都是依托华科孵化，他们要么在华科校内设立，如华工科技创立之初就是在华科校内孵化，后逐步外迁；要么是在校外，面对华科一字排开创业，如长飞光纤就在创业路，与华科直线距离近1公里。

因为华科校外的珞喻路是主干道，不适合做科技园区，所以像长飞光纤这类科技企业基本都扎堆在与之平行的创业街。

时至今日，这条街上扎聚集着闻名全国的烽火科技、武汉长江通讯产业集团股份有限公司、中电智谷都在这里。这里的武汉留学生创业园是很多“海归”科技项目孵化创业的摇篮。

而创业街也是光谷最具有传奇色彩的街道之一，在街道的西侧“SBI光谷创业街”早于2001年就已落成。这是中国第一条以“创业”为主题的特色街道，是全国最先落地“产权式科技企业孵化器”概念的地方，当时吸纳了海内外130余家高科技企业入驻。

可以说，在相当长的时间里，创业街就是全国科研团队进入光谷的第一站，是孵化科技成果，创业上市的摇篮。

所以，创业街是整个区域内实至名归的科技中轴，而自西向东如民族大道、关山大道、光谷达到、光谷一路等，分别承担着区域建设的商业轴、金融轴、交通轴、生态轴等功能定位。整个区域，在创业街这条科技轴的核心引领之下，依次铺开城市框架建设。

光谷大道连接着东湖隧道。这是迄今为止全国最长的湖底隧道，于2015年底通车。而光谷大道高架桥桥在2021年通车。

从板块地图看，创业街就是板块的横轴，而光谷大道就是这个板块的纵轴。这条纵轴是和高新大道、珞喻路同等重要的光谷交通大动脉，也就是说，光谷的西大门、北大门都从华科旁经过，华科是从地理位置到科技研发等全面深度影响着光谷的发展。

因此，将这个区域定义为关山华科板块恰如其分。

这里是光谷的老中心，同时也是穿越周期具有可持续成长的强势板块，不仅囊括了区域最精华的配套资源在内，而且还具有很强的发展势能。与此同时，华科关山板块也是武汉唯一一个同时拥有两条千亿大道交会的超级版块。

武汉作为今年央视春晚分会场城市，共有四个会场演出，其中两个会场位于汉口滨江（汉口江滩、武汉关），一个会场在武昌滨江（黄鹤楼），还有一个在光谷转盘——光谷星河广场。

这就是全国视野下的武汉顶级板块。

2、光谷的永动机

关山华科板块不同于汉口滨江和武昌内环滨江板块。

它不是依靠交通、生态、金融、商业等优势发展起来的超级版块，而是以科教为先导，带动科研、科技创新、产业孵化、产业升级形成的超级版块。

科研人才就是区域经济的内驱力，而华中科技大学不仅是整个光谷地理上的起点，也是科研进步上的重要支撑，武汉的众多科技创新和产业升级都与华科密不可分。

在光谷刚起步阶段，以华科科研人员、科技项目创始人为主的高知人群几乎都住（租）在学校宿舍区。这种职住模式几乎没有通勤时间成本，且距离科研人才与实验室非常近，能够极大提升科研与生产效率。

此后，随着科研力量与孵化项目急剧增长，高端人才加速涌入，所以这些项目已经从校内即周边开始向关山华科板块的腹地迁移。

关山华科板块已成成为武汉最重要的科研主场之一，众多科研项目从这里诞生，或从这里汲取力量孵化。这里也是全国乃至全球高端人才的流入目的地。

根据2025年东湖高新区工作报告显示，九峰山论坛大咖云集，成为国内化合物半导体产业标杆性盛会；光电子信息产业创新发展大会等产业峰会累计参会人数突破230万人次，创历史新高……

全年经济高开稳走，地区生产总值突破3200亿元，同比增长7.1％，结构优化、高位竞进的态势持续巩固，实现质的有效提升和量的合理增长。综合排名由全国高新区第9升至第6。

高能级创新主体加快培育，国家级专精特新企业达到173家、稳居全国高新区第4，科技型中小企业数量达到5827家，连续三年保持10％以上增长，诞生了国产数据库、中国电竞、交互式AI等新兴产业“全国第一股”。

新质生产力加快成长，以科技创新引领现代化产业体系向上拓新，光电子信息产业规模突破6000亿元，生命健康产业规模突破2000亿元……

时至今日，关山华科板块已经形成了一个聚能环，汇聚了整个光谷最齐全、最优质的商业、商务、教育、医疗、生态、交通等配套，为光谷的顶级产业裂变式发展发展做出了重要保障。

关山华科板块仍然是光谷的发动机与心脏，是光谷发展最强势、最高能的区域。

3、武汉的“中关村”

越是观察分析，越是会发现，关山华科板块的发展模式很像北京海淀区的中关村。

两者都是典型的“学研产住”于一体的高知板块，在这样的板块内，高学历尤其是以科技为主导的高精尖人才就是驱动科研、产业孵化、产业升级的核心。

清华大学通过多维度合作与创新资源输出，深度参与中关村和海淀区的科技与产业发展，包括共建人工智能产业高地、科技服务与基层治理融合、资源开放与教育协同、前瞻性产业布局等。

清华定期举办“校园开放日”和“走进清华实验室”活动，共享教学资源助力海淀基础教育发展‌。2024年，清华试点100门AI赋能课程，开发基于GLM大模型的AI助教系统，提升教学效率并探索多场景应用。

海淀区为清华AI技术转化提供场景支持，2024年全区AI核心产业规模达2822亿元，占全市80%‌。双方合作推动海淀区形成覆盖芯片、框架、模型算法的AI全产业链，聚集企业超1300家，占全国大模型总量的25%‌。同时，清华在量子科技、6G等未来产业领域为海淀提供技术支撑。

而华中科技大学在关山华科板块乃至整个光谷的贡献度也非常大。据不完全统计，作为全国双一流大学的华中科技大学拥有27名院士，其中双聘院士12人，约有1400名教授，46个博士学位授权一级学科，42个博士后科研流动站等。

这样高级学府为板块的人才培养奠定了高门槛。另一方面，全国科技领域优秀人才不断流入到光谷交流、学习、工作等，第一站基本都是关山华科板块。

在2025年全国重点实验室数量排名中，华中科技大学高居全国第8。

华中科技大学牵头数量达到7个，成功超越了复旦大学、南京大学和中国科技大学等华东五校，展现出强大的科研实力。

华中科技大学通过光电国家研究中心和数字制造装备技术实验室的双引擎，将机械工程的传统优势转化为智能制造的领先优势。这种重点实验室牵头数量排名变化，反映出华中科技大学更加顺应国家趋势积极布局科研，在这股科创东风下大步跨越式发展，以华科为首的关山华科板块，未来具有非常大的想象空间。

如果你想快速了解一个区域的发展活力、生活氛围和人群素质水平，最快的方法就是去他们的社交场所，特别是想咖啡厅，去听一听他们在聊什么话题。

由于关山华科板块内的教育、研发、制造等活力十足、氛围良好，带动了整个社会快速发展，这也让不少有志青年加入到创业大军之中。在关山华科板块的咖啡厅，随处可听见青年人在谈论创业项目。这种氛围，和北京海淀区的中关村如出一辙，这会给板块内的工作于生活带来明显的两大溢出。

第一是加快高层次人才的吸纳与培养，能够使得整个社会的运转效率越来越快。

事实上，光谷原本就是武汉年轻人口最多、且文化程度最高的区域之一，并且凭借大学城的优势，这种高层次人口数量仍在加速扩大。据东湖高新2025年工作报告，区域实有人口年均增长超20％，其中20－44岁的年轻人口占比超50％。

第二是在这群人中，会源源不断地诞生创富群体，通俗讲就是在科技赛道创业“拿到结果”的一群人。

这群人要么是项目创始人、原始股东，要么是企业高管，他们一方面能够不断引进社会资源、资金、技术，推动城市进步；另一方面，在这群创富人群，乃至创二代、创三代的影响下，关山华科板块的工作机会、创业机会、生活氛围、营商环境都会不断优化。

整个板块内对于工作与生活的关注点，或者说是“思潮”是其他板块欠缺甚至没有的。

4、优教共同体

北京的海淀区闻名全国的除了它的人才战略带动科技产业创新发展外，还有一点让全国肃然起敬的就是它对于人才培养的教育环境。

这种教育的成功不能简单概括为名校与名师扎堆，而是“家校社共同教育体系”的成功。而关山华科板块在这一点上也与海淀区十分相似。

首先，这里拥有从小学到大学完整而优质的教育体系。

除了有华科这所双一流大学外，还有众多优质中小学扎堆，如华科大附中，2024年一本上线率85.25%；光谷二中，2025年普高率79%，高中率87.6%；此外还有华科大附小、光谷二初、光谷八小等。

其次，这里的家长普遍文化程度较高，教育观念先进，资金实力雄厚。

据不完全统计，板块内的家长在科技行业的从业者占比45%，硕士以上学历占比47%。而该区域本身也是武汉文化程度最高的区域之一，这里的家长不仅具有先进的教育观念，而且普遍收入较高。通俗讲，他们具有强烈的教育投资意识，并且有经济实力支撑小孩的成长所需。

电脑编程、机器人研发等一系列竞赛层出不穷。当今的人才竞争，早已不是靠“高考分数决定命运”的时代了，而是从小学开始就已经拉开了差距。学生之间最大的差距不是考试分数，而是主动思考、学习、动手的能力。

这一系列的能力绝非靠一所名校，几个名师就能培养，而是需要家庭和社会的共同努力。举个最简单的例子，北京海淀区一名初中生在参观了互联网大厂之后，现场指出了对方电脑程序上的漏洞。这种能力就不是在学校和课本上锻炼出来的。

这背后需要一个高知家庭从智力、物力、财力等全方面的长期支持。而那些在二十年前本就是天之骄子的高材生，如今为人父母更懂得如何去培养下一代主动学习、主动竞争。

优秀基因的遗传，优秀家风的传承，优秀品格的塑造，优秀能力的培养等就是一名学生成才的必备条件。

再次，关山华科板块多年来形成的社会风气有利于学生成才。

伴随板块发展近40年，形成的高知和创业一代、二代、三代家庭为主的社会组成，这里的工作效率、学习效率、做人做事风格、思想认知都在朝着先进方向加速发展。学生在这样的区域社会环境中耳濡目染，受到的影响有利于他们成长。

这种优教共同体，是其他板块所罕见的，也是关山华科板块的独到优势。

5、武汉仅此一份

星光不负赶路人，江河眷顾奋楫者。

登上央视春晚的光谷星河广场是关山华科板块的象征。如果从高空俯视这座广场就会发现，它像一个核反应堆，这里不仅是融合之地，更是效率与能量迸发之地，所有的能量粒子都会自动寻找最优质高效的粒子组合。

实际上，这就是一种生态体系。从宏观层面上讲，国家战略主导下的科技创新让这里高质量、高效率实现了人才培养、项目孵化、产业升级、招商引资、产业导入等。从微观层面上讲，关山华科板块集聚和形成了武汉乃至全国最优秀的教育、医疗、金融、科技等资源，形成了发展合力。

这种由高端人才聚集带来的社会快速发展，印证了光谷“产业生态+人才政策+应用场景”的吸引力，正是光谷“人才—项目—资本—产业”闭环加速形成的生动体现，为战略性新兴产业突破与未来产业布局注入强劲动能。

而回到本文开头的居住角度看待关山华科板块会更加清晰。不仅是关山华科板块，放眼全国一流的高新科创板块都是房价最坚挺的板块，比如北京的海淀区，苏州的金鸡湖，西安的高新区等都是如此。

关山华科板块的发展模式与北京海淀区的中关村十分相似，都是“学研产住”模式，本质上讲就是找到工作与生活的平衡点，尽量减少通勤时间成本，追求最大的时间价值，让工作效率和生活水平实现最高水平。

一方面，这里并不缺改善置业的购房者，另一方面，这里经过几十年开发已经趋于饱和，板块常年供应非常有限，形成了良好的供需关系和健康的楼市生态。

因此，关山华科板块已经成为武汉楼市全维度生态价值体系下的高地，是门槛极高的高质量生活场域。

而在如此寸土寸金，严重缺乏供应的关山华科板块所储备的荷叶山千亩低密地块，给板块未来生活改善升级带来了巨大的想象空间。

冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

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