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【第61座花语系落子通州 启幕奢适新章】

中国铁建第61座花语系作品——花语璟云，于通州梨园核芯地段落笔，以低密住区为蓝本，勾勒“入则宁静，出则繁华”的理想人居画卷，为都市峯层呈献全新奢适生活范式。

基本信息

楼盘名称：花语璟云

开发商：中铁建

价格：预计5.8-6.2万/平米，开盘有折扣。

位置：通州梨园镇，地铁1号线梨园站400米。

户型：94三居-106三居-110三居-124㎡四居。

容积率1.7、7栋楼4-16层的洋房+小高层、205户。

关键词

通州老城、成熟地段、副中心核心155平方公里内、环球影城利好、1号线旁、央企开发商、精装满配、低密度、给力楼间距、小洋房、落地窗、高得房率、好房子地块、第四代住宅、下沉庭院、邻里空间。

优缺点总结放在结尾，更多内幕私信问我。

土拍回顾

2025年4月29日，通州梨园地块土拍，中铁建、招商、中能建、康润4家房企现场竞拍。

最终，经过215轮举牌，被中铁建以7.7552亿拿下，楼面价3.66万，溢价率21.94%。该地块建筑限高45米，容积率只有1.7。

地段分析

花语璟云位于大运河西侧，通州老城的南部，八通线和7号线之间。

直线距离运河CBD是4km，城市绿心4.5km，市政府4.5km。

超高关注度的环球影城也是项目必吹卖点，2.5km左右。但讲真，距离再近也没法做民宿，投资客就死了这条心吧，况且这种新小区的物业管理会很严格，对日租行为打击，千万别被忽悠啊。

项目东侧是云璟揽阅，这是招商开发的热销盘，凭借一己之力带火了这个板块。79㎡-128㎡三居四居，网签均价5.89万。

【云璟揽阅】：1号线爆火地铁盘

项目西侧是云景东路，这附近的好多路都已云景XX来命名，这也是云璟揽阅名字中“云璟”二字的由来。

项目周边的几个二手房，是新城嘉园、云景东里，不算老，也算不得次新。

项目南侧是蓝岛大厦以及云景豪庭写字楼（商办公寓），值得一提的云璟揽阅的东南角，规划了一个小公园，茶余饭后遛个弯没问题。如果想去大点的公园，东南方向步行900米，可以到梨园城市森林公园。

先说交通，“四横三纵三轨道”。

“四横”是指京通快速路、广渠快速路、京哈高速、九棵树东路。

“三纵”指的是五环路、通马路（九棵树西路）、六环路。

“三轨”指的是地铁八通线、7号线和6号线。

其中八通线现在直连1号线，无需换乘。

最近的是梨园站，距离500米左右，11站可直达国贸大望路，纯正地铁盘。

7号线较远，足足2公里，得倒公交，没啥必要。6号线更远，不提也罢。其他可期的小利好，还有M104号线、S6号线。

重点要提的是通马路，这是城市副中心与亦庄新城之间的快速联络线，刚刚完成快速化改造。一边是经济，一边是政治。 所以，也有在亦庄工作的粉丝来咨询花语璟云。

总结来说：

1条真临铁地铁线，2条有点远，2条可期小利好。

在通州老城工作的话，那最方便了，如果去朝阳，有京哈、京通快速路、广渠路（运通隧道），很方便。尤其适合国贸人群，广渠快速路真的爽。

2000米内的配套：

东直门医院（通州院区）、阳光新生活广场、领展购物广场（原罗斯福）、物美超市、强力家居广场、贵友大厦、淘宝城、环影12街区。

产品分析

94㎡三室两厅两卫。

转角窗客厅，整个户型270°通风采光，尤其是厨房和客卫，视野不错。

单从户型结构来说，这户型真的算不上好，南北面宽尺寸都有点吃亏。

106㎡三室两厅两卫，花语璟云的主要户型。

南向三面宽，通透性良好，虽然是中间户，但做到了双明卫。这种结构的户型，客卫朝北开窗的情况下，主卫竟然也专门给开了窗，极为难得。

U型厨房，收纳空间足够。

对于大部分家庭来说，106三居完全够用。而且这个面积段和总价段的二手房，在通州便于流通。

110㎡三居，算是106的升级版本。

提升的几处细节：

1、主卧套房变成了转角窗，而且主卫的门更方便，不会和淋浴间门打架，门后也多了一些可以挂东西的空间。

2、厨房更大了。

3、北向卧室面宽更好，提升了30厘米。

4、因为是边户，主卫多了一个朝向，但提升并不大

110的居住体验肯定会更好，没有花钱的不是。但一般这种户型不仅仅是4㎡的差价，边户的单价肯定也会更高。如果是我本人买的话，我觉得106足够，见仁见智。

124㎡四室两厅两卫。

8窗全明，赠送了4块面积。

四叶草布局，四个卧室分列一角，互不打扰，非常适合三代同住的情况。

可惜碍于地块结构，楼栋位置在小区西北角，北侧临街，差点意思。但楼间距最大，且没遮挡。

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