房改房登记在已故人名下，实际购房的配偶算所有权人吗？北京房产律师

打开百度APP畅享高清图片

房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。

在房改房继承纠纷中，“房屋权属认定”“代书遗嘱效力”“特殊继承人权益保护” 是三大核心难点。近日，北京市顺义区法院审理的一起案件中，原告李明（被继承人之子）主张按法定继承分割 “一号房屋”，因被告提交的两份代书遗嘱均不符合法律规定而无效，且法院依法照顾智力残疾的继承人李阳（被告），最终李明获房屋 30% 份额，诉求得到支持。

一、案情介绍：房改房引发继承争议，原被告各执遗嘱与法定继承

1. 家庭关系与房屋背景

亲属关系：李建国（已故，1992 年 8 月去世）与刘兰（已故，2021 年 11 月去世）系夫妻，育有三子 / 女：长子李强（已故，2018 年 6 月去世）、次子李明（原告）、次女李华（被告一）。李强与前妻王芳（被告二）育有李娜（被告三）、李阳（被告四，二级智力残疾）；与赵静（被告五）育有李磊（被告六）。李阳由王芳监护，无固定收入，靠王芳退休金生活。

核心财产：“一号房屋”（北京市顺义区某小区，72.23㎡），1993 年 12 月以 “房改房” 形式购买，登记在李建国名下，但购买时李建国已去世。购房时使用李建国工龄优惠，实付房款 10951.71 元，由刘兰实际居住至去世，李娜至今仍在此居住。

评估情况：经李明申请，“一号房屋” 评估总价 316.61 万元，李明支付评估费 10415 元。

2. 双方主张与关键证据

原告李明诉求：“一号房屋” 是李建国与刘兰夫妻共同财产，二人无有效遗嘱，应按法定继承分割；自己不主张房屋所有权，要求取得对应份额折价款，或按份额分割后变卖房屋分款。

被告抗辩（李磊、赵静）：①“一号房屋” 是刘兰个人财产，刘兰 2018 年立代书遗嘱，指定房屋归李磊，李娜有居住权；②李强 2018 年立代书遗嘱，指定 “一号房屋” 归李磊，应按遗嘱继承；不同意拍卖或折价，主张房屋归李磊。

其他被告意见：王芳、李娜、李阳不认可遗嘱，同意法定继承，李阳因智力残疾要求多分；李华同意按刘兰遗嘱处理，若遗嘱无效则法定继承，不放弃份额。

二、法院说理：两份代书遗嘱均无效，房改房按法定继承分割

法院审理认为，本案需结合《民法典》《继承法》及房改房政策，核心认定如下：

1. “一号房屋” 权属：刘兰是实际所有权人，李建国工龄优惠属遗产

房改房虽登记在李建国名下，但 1993 年购买时李建国已去世，无法成为实际购房人；刘兰作为李建国配偶，自房改前便在此居住，是实际购房人和房屋所有权人。

购房时使用的李建国工龄优惠，是专属于李建国的政策性财产利益，应作为其遗产处理，需按法定继承分割该部分对应价值。

2. 两份代书遗嘱均无效，无遗嘱继承依据

刘兰代书遗嘱无效：根据《继承法》第十七条，代书遗嘱需遗嘱人亲笔签名。本案中，刘兰遗嘱由代书人代签名字，仅摁印，且代书人、见证人证言显示 “刘兰是否明确指定李磊继承” 存疑，无法确认是其真实意思，故遗嘱无效。

李强代书遗嘱无效：①李强处分 “一号房屋” 时，刘兰仍在世，房屋属刘兰财产，李强无权处分他人财产；②李阳是二级智力残疾，缺乏劳动能力且无生活来源，遗嘱未为其保留必要份额，违反《继承法》第十九条，故遗嘱无效。

3. 法定继承份额：照顾特殊继承人，按比例分配

李建国遗产（工龄优惠对应价值）：第一顺序继承人是刘兰、李强、李明、李华，均等继承；其中李强继承的份额属其与王芳夫妻共同财产，需先分王芳一半，剩余部分作为李强遗产。

刘兰遗产（房屋扣除李建国工龄价值后的部分）：第一顺序继承人是李明、李华，及李强的代位继承人李娜、李阳、李磊；因李阳 “缺乏劳动能力且无生活来源”，分配时予以多分。

各方均同意 “不折价、按份额分割房屋所有权”，法院尊重该意愿，综合计算后确定各继承人份额。

三、裁判结果

位于北京市顺义区（“一号房屋”）的所有权份额，按以下方式继承 / 所有：

原告李明继承 30% 份额；

被告李华继承 30% 份额；

被告李娜继承 10% 份额；

被告李磊继承 10% 份额；

被告李阳继承 18.65% 份额（照顾其特殊情况多分）；

被告王芳所有 1.35% 份额（来自李强继承的夫妻共同财产分割）。

四、律师建议：房改房继承需注意 3 大要点

1. 房改房权属认定：紧盯 “实际购房人”，工龄优惠算遗产

房改房登记≠实际权属，若购买时登记人已去世，实际居住、出资的配偶通常为所有权人；

购房时使用已故配偶工龄的，工龄对应的财产价值属已故配偶遗产，需单独分割，不可直接归实际购房人。

2. 代书遗嘱必须满足 “3 个法定要件”，缺一无效

必须有 2 名以上无利害关系见证人（避免亲属、朋友等关联人员）；

遗嘱人需亲笔签名（捺印、代签均不认可，即使年迈也需留存 “无法签名的医疗证明 + 录像”）；

内容需明确 “处分个人财产”，不可涉及他人财产（如本案李强处分刘兰房屋，直接无效）。

3. 特殊继承人必须留份额，遗嘱不可 “一刀切”

若继承人存在 “二级以上残疾、无劳动能力、无生活来源” 等情况，遗嘱必须为其保留必要份额，否则遗嘱部分无效；

法定继承中，对特殊继承人的 “多分比例”，需结合其生活需求、遗产总额综合举证（如提交残疾证、无收入证明等）。

本案提醒：房改房继承涉及政策特殊性，遗嘱效力审查严格，遇纠纷需优先厘清房屋权属、留存法定继承证据（如亲属关系证明、赡养记录），才能最大程度维护自身权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）