北京买房：理清思路，购房建议1692

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，北京的老破小这么破还动辄十多万，难道你们就不觉得不合理吗？房子是本质是用来住的，你们承认吧？那请问了，在本质上北京东城西城的老破小，和小城市的有什么区别？

一套北京老破小至少能买几十套小城市的房子，哪套的居住舒适度不如北京的？只要不出门的话，从住来讲有区别吗？所以房子在消除金融属性之后是必须回归本质的，怎么涨上来的就得怎么跌回去，这一天不会远了。

A：

1、是否合理的标准是什么啊？以小城市十万一套为标准吗？这标准谁制定的+谁承认啊？

我当然承认房子是用来住的，但依附于土地的房子本身就自带投资属性，所以经济学里才有“土地是财富之母”的说法。当然这无所谓，只要不进行交换，那很多东西的价值都是自己承认就行，但犯不上非得逼别人承认。

2、如果只说居住体验，那任何城市或地段儿的房子都可以说一样，全世界都一样。但这有什么意义啊，纯属抬杠。

打个比方吧，学校的本质是用来学习的，承认吗？那从本质来讲，清华北大和蓝翔技校有区别吗？没有啊，都是学习劳动技术而已，都是为了赚钱生活，蓝翔学的或许还更实用呢，学习环境也肯定更轻松。那问题来了，清北985的分数为什么要这么高？合理吗？

再打个比方，结婚的本质是过日子+生孩子。那从本质来讲，白富美高富帅+土肥圆矮穷矬有什么区别？只要不下炕或不出门，那跟谁不是过日子啊？或许土肥圆+矮穷矬还更幸福呢，但为什么娶白富美的彩礼那么高，泡高富帅的难度那么大，合理吗？

3、所以要我说您这就是抬杠，揣着明白装糊涂，故意忽略了房子最重要的功能，也就是“本地化”属性。然后又妄想说在市场经济下消除房产的金融功能，有意义吗？

再打比方就是您想娶个北京姑娘，但故意忽略“北京”的户口，非得问跟“简朴寨”的在本质上有什么区别？然后还问说如果消除了生孩子的功能，那是不是就应该回归本质了？这不是耍流氓吗？

4、总之这就看您自己的理解吧，自己承认就行，没必要承认别人说的，更犯不上逼别人承认自己的观点。您认为涨上来的能跌回去就等着，没人拦着。就跟我一直想娶年轻时候的邓丽君似的，一直等着时光倒流或轮回转世呢。

仅供参考。

二

Q:

请问，我有北京工居证，有预算250万，本来想买朝阳草房的，但考虑到积分落户的职住分，所以也考虑了通州物资学院的，您觉得合适吗？和朝阳的相比优劣势在哪里？另外您有其他的建议吗？

再问个问题，我家在河北小城市农村的，家里拆迁好几年了，但回迁房一直没盖好，所以父母想自己在县城买一套，要不然老租房也不是办法。但说实话，我们县的房子虽然便宜，但供大于求，早晚都得跟鹤岗似的，所以我觉得没必要买，毕竟一套房也得30万，还不如租几年呢。

A：

1、通州的挺合适啊，物资学院离朝阳很近，如果不是分两个行政区的话，那从地段价值来说没什么区别。或者说租售比可以等同于市区，也就是性价比相同。

2、和朝阳的优劣势。优势是价格相对更低，能买到更宜居的房子。劣势就是更远了点儿呗，其他的没什么大的优劣势。再有就是教育方面了，朝阳的孩子多，学校也多，资源方面能有更多的选择。通州则是这几年进步快，但毕竟是郊区，优质资源到目前为止还不是太强。

3、我也觉得不如租几年就得了，没必要买。否则回迁房早晚下来，那这套买的房怎么处理？自住的话住不上，出租的话也未必划算，成鸡肋了。小城市的租售比都是表面看上去划算，但现实中由于租客少，所以空置期长，整体算下来并不合适的。但这是家务事儿了，跟父母商量吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我有一套西城月坛学区建邦礼仕阁的次新房，83平大一居，价值900多万，目前租金16万一年。现在我们纠结是不是留着这套房，买了十多年了升值不是太好，但又因为是月坛学区的，总感觉卖了可惜，以后西城区几乎不可能有这种房子了，想听听您的看法。

A：

1、我的看法是如果有孩子需要上学就留着，毕竟学区非常好。但如果不需要学位了就索性卖掉，否则各项都不占优。

2、既然是买了十多年了，那应该就是开盘时买的新房。当时6万多一平吧？周边老破小也就4万左右。而现在老破小都13万起步，礼仕阁这种次新房的豪宅公寓才10万出头儿，怎么都算不上升值好吧？以后虽然未必还会落后太多，但最好成绩也就是不再走弱。

租金角度则是收益率接近北京平均值，但这是“毛收益”，减去物业费什么的持有成本，租金收益是低于平均值的。而且这毕竟是公寓，所以如果跟朝阳同档次公寓相比，收益率低了至少30%。低的就是溢价部分的闲置价值，毕竟租客用不上学位，所以也就没人掏租金。

居住角度看怎么说吧，确实是不错的次新房，公寓的档次也挺高。但这种房的得房率都不高，房本建面是83平，但使用面积估计也就60左右，50多平吧，肯定低于70%。就因为这是公寓，而且是在西城区不让盖的太高，容积率上不去，公摊也就降不下来。

3、然后学区溢价部分的保值也看自己的判断了。我认为是随着入学人口的降低，就算月坛学区好，溢价比例也没有上升的道理，大概率是会受到部分影响的，除非有政策支持。

4、总之我的建议就是用的上学位就留着，用不上的话就意义不大了，各项都至少不占便宜。

仅供参考。

四

Q:

请问，本人在金融街工作，房子在长阳半岛（2015年）两居，居住和通勤尚可。但因为父母要来北京养老，所以有换大面积的想法。另外孩子在长阳上学，也有到西城小升初的想法。

请问您有什么建议？或者请帮忙分析一下思路，包括在长阳本地置换。补充：忘记说了，现有房子卖掉后能有200余万，加储蓄与贷款预计买700或800万左右的。

A：

1、大面积，多大面积？常规是三居120平以上算相对大的，140以上算大面积。那如果是800万总价，单价就是6万左右，最高不能超7万。这价位在西城就不合适了呗，至少是买不到适合一家三代人居住的，大概率还没现在的面积大呢。

所以您如果想在西城让孩子小升初，常规建议就是先别卖房，而是先买个占坑儿的。用完了学位看行情，想换房了或觉得学区房行情不太好就赶紧出手，然后再考虑是否卖掉长阳的置换。

2、如果是预算是7/800万，那在长阳肯定能买到大面积。但这里毕竟是近郊，这总价偏高了，流动性偏弱。而且如果户型太大还有“错配”的可能呢，出手时就更不好卖了，价格走势也普通。所以如果考虑在本地置换，那就多考虑居住体验吧，其他的看具体情况。

3、或者换个中间的板块，比如金融街和丽泽常规选择的丰台草桥马家堡，还有首经贸一带，这价位就相对合适了，不算太高，也能买到改善的。

4、或者再换个思路，在长阳换个三居，总价别太高的，4/500万差不多了。然后用其他预算买个西城占坑儿的，用完了学位看情况。有对学区房的支持政策就先留着，没有的话就择机出手，套现的钱就别买房了，投资别的吧。

仅供参考。

五

Q:

请问，我前年问过您，就是东五环**城的两居室怎么处理的问题，当时您说的是只能等地段发展，但我都等两年了，周边也没什么太大变化，看了规划也就那样，所以您现在有什么建议吗？主要是学校总有预期，但也不敢保险。

A：

1、两年对于地段儿发展能有多大改变啊，五年能感觉出大变化就不错了。毕竟北京过了大拆大建的年代了，五环外的板块又多，豆各庄又不是朝阳区的重点，发展未必有多快。

2、或者这么说吧，规划是政府部门制定的，他们是最懂地段儿价值的了。北京就算不是土地财政，那卖地钱也是主要资金来源。

所以如果是他们认为值钱的土地，就会更多的规划为商品房用地，这才能拍卖出高价。而如果是大量的规划为保障房或安置房用地，那这地段儿价值通常不会太高，发展也相对慢一些。

3、我现在仍然没什么建议，还是等着呗，其他没什么办法。学校也是一样，等着提升成绩吧，孩子们考出个名校也正常，那就能成为学区房了，房子也能单独涨出学区溢价。但这都只能等，而且没人敢保证。

仅供参考。

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