北京豪宅地图 | 电建地产缠斗京西

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泷悦玖宸“沉寂”在时间里，直至近期才迎来市场检验。

观点网 在拿地抢开盘的竞速时代，电建地产近期推出的一处“新盘”，却有着七年历史。

2018年2月2日，电建地产联合隆泰实业（北京）有限公司，以底价46.5亿元拿下北京市门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村一宗涉宅地块。

此后经历两次更名，该地块上的住宅项目以“泷悦玖宸”为名，在今年9月正式入市。

国庆假期第三天，电建地产释出项目销售喜报，除了正中央的“开启半山院子封面时代”字样，具体销售表现方面，首开半月热销3.09亿，荣膺9月北京别墅“三冠王”。

需要注意的是，在地块成交同一天，电建地产与隆泰实业还共同联合山西建投、金地摘下门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村另一宗纯居住用地，成交价34.5亿元，溢价率28.83%。

两幅地块不同命运，后者在2018年11月顺利入市，一度成为区域销冠，泷悦玖宸却“沉寂”在时间里，直至近期才迎来市场检验。

如今，“慢入市”地块再获市场关注，沉寂多年的项目又是如何重获新生？

双子命运

自最开始说起：2018年2月2日，北京门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村MC00-0500-0004、0007、0011、0008、0012、0014和MC00-0600-0004、0006、0008、0009、0031地块以底价成功出让。

该地块编号为京土整储挂(门）[2017]117号，土地面积约31.6万平方米，用地性质除居住用地外，还包括商业、基础教育，以及其他类多功能用地。其中，住宅类用地规划建筑面积11.6万平方米，商办类用地规划建筑面积15.2万平方米。

据挂牌文件，地块商业用途建筑规模自持比例为50%，自持年限为20年。对于自持50%的商业部分持有经营期满后，如需分割出售或转让需经门头沟区政府批准。

除了相对严格的自持及配建要求，宗地商品住房销售均价不超过53900元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不得超过56595元/平方米（含全装修费用），进一步约束了利润空间——这些或许都是电建地产与隆泰实业“捡漏”的主要原因。

拿地后，电建地产与隆泰实业迅速成立了一家合资公司——龙赫置业（北京）有限公司。

企查查显示，龙赫置业成立于2018年3月13日，也就是地块成交后约一个月。目前，电建地产对龙赫置业的持股比例为63%，隆泰实业持有另外37%股权。

仅从持股情况看，龙赫置业应由电建地产并表。不过，据相关公开信息显示，按照合作协议约定，股东会决议的事项需由全体股东一致同意方可通过，电建地产不能实际控制龙赫置业，故未纳入合并报表范围。

这在某种程度上，牺牲了效率。

尽管过往不曾有过合作基础，电建地产却与隆泰实业在一天内连下两子。

在117号地块成交的同一天，两家企业携手还与金地、山西建投拿下地块东侧的京土整储挂(门）[2017]116号地块。

相比之下，116号地块的用地性质更纯粹，仅涉及居住用地，用地面积8.2万平方米，建筑控制规模约9.9万平方米。减少自持、配建压力后，116号地块吸引了更多关注。除最终拿地的联合体之外，还有绿城、金茂、龙湖及首开报名参拍，并将地价抬高，使得成交价较起始价溢价28.83%。

隆泰实业（北京）有限公司成立于2003年5月，公司股东为两个自然人。以该公司的历史动态为线索，来自吉林长春的隆泰实业实际上是门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村两地块的土地一级开发单位。

从后续表现，116号地块以相对常规的节奏开放售楼处并开盘入市。据悉，该项目为华萃西山，项目公司北京西元祥泰房地产开发有限公司与龙赫置业成立于同一天，拿地同年9月开放售楼处，11月正式开盘。

不过，在2019年5月23日，也就是拿地一年后，隆泰实业退出了这家公司，山西建投、金地、电建地产分别持股50%、30%、20%。这也意味着，隆泰实业与电建地产的合作项目仅剩117号地块。

作为利益共同体，不算顺利的项目进展或许是隆泰实业还未能体面撤退的原因之一。

116地块在2018年11月即取得首张预售证，117地块则是在2020年11月18日取得预售许可证，进度上慢了两年。

117地块唯一的预售证准许销售面积21.49万平米，对应地块位置为永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村MC00-0600-0006、0009地块。项目名称鸿瑞溪悦府，宣传案名为鸿瑞西峰·溪悦府，彼时消息称将在2021年7月开盘。

显然，后续并未按照计划进行。一年后，首次更名亮相的西山源著才正式开放售楼处并开盘“首销”，此时项目已接近准现房阶段。

再探京西

从西山源著到如今的泷悦玖宸，还跨越了电建地产的一场重要发布会。

2024年11月，电建地产在重庆召开了一场发布会，正式推出“绿水青山”全新产品战略。四个字分别对应四条产品线，按照官方释义，“绿”为现代轻奢产品“华曦府”，“水”为风雅宋式产品“泷悦长安”，“青”为城市更新产品“公馆系”，“山“则是文旅康养产品“山谷系”。

在全新的产品体系下，117号地块也被赋予了新的叙事。转入次年7月，西山源著正式以“泷悦·玖宸”全新名称亮相。

实际上，这也是电建地产对项目的一次重新定位。

泷悦玖宸位于北京门头沟新城核心板块，依托西长安街沿线发展轴，承接中心城区外溢的改善型需求。

项目所在的西山别墅区是与中央别墅区齐名的北京老牌别墅区之一，背靠西山，周边自然生态资源丰富，具备打造低密、高品质住宅的先天优势。

据官方宣传资料，“自2012年从限墅令到禁墅令，北京西山十年零新增别墅用地”，这也让117地块更显稀缺。于是，基于1.05的低容积率，电建地产以“把院子还给北京”为理念，打造融合新中式设计与稀缺生态资源的“半山中式院子”泷悦玖宸。

与此同时，地块出让时的配建/自持要求也成为加分项。据了解，泷悦玖宸自身配套商业，规划引进综合超市、菜场、洗衣店、要点、宠物店等全业态生活配套，能够满足生活需求。

不过，相较于提前入市的116地块华萃西山，泷悦玖宸在价格上还是做出了让步。

据华翠西山网签数据，项目住宅部分网签均价集中在4.3万元至5万元之间，未触及拿地时要求的宗地中MC00-0500-0009地块商品住房销售均价不超过51205元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不得超过53765元/平方米（含全装修费用）；MC00-0500-0010、0013地块商品住房销售均价不超过53900元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不得超过56595元/平方米（含全装修费用）。

以泷悦玖宸约350平方米的上叠户型为例，总价790万元起，单价约2.26万元/平方米，较地块1.7万元/平方米的起始楼面价高出不到六千元，距离销售指导价更是“腰斩”。

这场历时七年的去化长跑，如今才真正迈入关键阶段，以价换量，力求将亏损降至低点。但市场对稀缺的“半山院子”究竟能给予多大程度的认可与买单意愿，还需要时间来给出答案。

在此之前，电建地产也将部分注意力投入到9月末新获取的项目中。

9月30日，北京市门头沟区S1线区域组团01-12地块土地一级开发项目MC00-0605-0006地块R2二类居住用地成交，电建地产再次进驻北京门头沟。

对于电建地产来说，门头沟是其颇为熟悉的一片区域。这一次与北京京西门城基础设施投资建设有限公司组成联合体，以底价9.57亿元摘地，成交楼面价约2.35万元/平方米。

北京京西门城基础设施投资建设有限公司由北京市门头沟区人民政府国有资产监督管理委员会持股100%。可以说，电建地产为自己找到了更为靠谱的合作伙伴。

出让信息显示，地块容积率2.0，建筑高度45米，绿地率30%，建筑密度30%；规划公共厕所一座，建筑面积30-80平方米，满足环卫部门相关标准，具备24小时对外开放条件。

结合地块条件，后期或将主推刚需改善需求，去化和回款节奏将更快。就在10月9日，据北京市规划和自然资源委员会显示，项目规划设计方案总平面图进行公示，算下来，距离拿地成交不到十天。

64262.74平方米的总建筑面积中，地上部分达40728.74平方米，其中住宅部分约为4.03万平方米，共计规划421户。

在推出了泷悦长安、西山艺境等项目后，电建地产剑指京西，再探门头沟。而长安华曦府“三开三磬”的光环之下，电建地产能否再次塑造区域销冠？