深圳超80米住宅项目审批趋严 让购房者离“好房子”更近一步

“超高层住宅”或将不再成为住宅建设的主流。

深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局近期联合发布关于稳妥推进《住宅项目规范》实施的通知文件（下文简称“通知”）显示，建筑高度超过80米的住宅项目应严格按照相关规定履行相关程序，在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见，确保与深圳市消防救援能力相匹配。

通知同时明确，该通知发布之日前，已完成规划审批的土地整备（含利益统筹、安置房用地等）、城市更新、城中村改造、棚户区改造、保障性住房等项目，以及已取得用地批复的征地返还用地、置换用地项目，可按照已审批通过的规划（或用地批复）以及相关标准规范，推进土地供应、规划许可、施工许可等后续实施工作。

这意味着，未来深圳住宅原则上将不会超过80米。深圳这份文件的依照是，由住建部发布的《住宅项目规范》（下文简称《规范〉），其中明确新建住宅建筑的高度不得超过80米，这份规定于2025年5月1日起实施。

在深圳之前，已经有多座城市在新出让的地块上施行这一规定。深圳新规之所以引发市场关注，核心原因在于它将所有的土地项目纳入在内且未设置缓冲期，这或许会对市场带来一定的影响。从长远的角度来看，住宅限高80米对市场而言是“利好”，这意味着购房者离“好房子”更近。

告别“超高层”

在房地产市场高速上行的时期，超高层住宅一度盛行。

根据贝壳研究院此前发布的《超高层住宅“画像”》：重庆、武汉、成都、西安、长沙等超高层住宅小区数量位居前列。重庆以2200多栋的数量排名首位，武汉以近1500栋的数量排名第二。一线城市中，深圳超高层住宅最多，拥有近290座200米以上的高楼。

超高层住宅遍地开花的原因是，这能够最大程度利用土地开发率，对于各方的收益而言，是“共赢”的结果。虽然超高层住宅长于“算经济账”，但在舒适度、安全性方面却有缺憾，这也是《住宅项目规范》对高度作出限制的背景原因。

《规范》出台以后，各地新建项目纷纷以此为标准，鲜见超高层住宅。以广州为例，其近期出让的地块中，荔湾区石围塘街道就明确了容积率为3.0，限高80米；此前出让的白云衡器厂地块容积率也仅2.5，限高70米。

北京、上海新供应的住宅用地也纷纷向限高80米靠拢。上海近期出让的杨浦东外滩一宗地块，其规划建筑面积3.74万平方米，容积率2.5，建筑限高80米。北京于上月底出让的一宗位于朝阳太阳宫的地块，其容积率也为2.6，限高80米。

低容积率、低密度的住宅地块逐渐成为土地市场供应的主流，这将有利于“好房子”的建设。

一位全国性房企负责客户研究的人士告诉21世纪经济报道记者，“购房者经过市场的教育，对住宅的要求也越来越高。现在市场上对超高层的接受度明显降低，这种类型的住宅除非地段非常好，否则在市场上的竞争力会跑输同行。购房者现在对高品质住宅的底线要求之一，就是低密度住宅，高度不要超过30层。”

“过渡期”何往？

相较于北上广，深圳的“住宅限高令”来得相对较晚，但是在执行过程中，却是最为急迫的城市之一。

深圳明确，该通知发布之日前，已完成规划审批的土地整备（含利益统筹、安置房用地等）、城市更新、城中村改造、棚户区改造、保障性住房等项目，以及已取得用地批复的征地返还用地、置换用地项目，可按照已审批通过的规划（或用地批复）以及相关标准规范，推进土地供应、规划许可、施工许可等后续实施工作。

从通知来看，深圳版“限高”涵盖几乎所有的住宅项目，且未明确“缓冲期”，这意味着在实操层面上，或许仍有可以优化的空间。其中的“痛点”在于，深圳住宅土地供应以城市更新项目为主，而这类项目原有的容积率已经较高，如果按照限高80米的规定，部分项目将出现“负利润”或者回迁面积不够的境况。

一位深圳城市更新项目负责报建的人士就对21世纪经济报道记者表示，“我们近期在报建的一个项目目前就处在停滞阶段。由于新规来得比较突然，第一次报建不通过，我们还要重新和相关方沟通，看看应该补充什么材料和条件。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新规应是老项目（国家80米新规发布前的项目）可以超过80米，但严格限制250米以上的高层建筑，不得新建500米以上的超高层建筑。

李宇嘉分析称，这意味着，深圳在落实住宅项目规范上，做了在地化的差异执行。深圳老项目多，特别是周期长的旧改项目，前期补偿成本比较高，若落实80米新规，很难做到资金平衡，这会导致老项目难以启动，特别是城中村改造项目，会继续停摆下去。因此，新规的实施要尊重现实。

上述负责报建的人士也持相同观点。其建议，对于城市更新项目，应该给予一定的空间和缓冲期，在符合消防等相关要求的前提下，允许适当提高住宅高度。

这方面可以以北京作为对照。北京提供了两年的缓冲期，其中表示，对于2025年5月1日前取得用地批准的项目，可按原标准审查施工图。若在2027年5月1日前未取得规划许可证，则需按新规范执行。

克而瑞分析称，这既给予了在途项目一定的适应时间，避免因新规突然实施给项目带来过大影响，又确保了在一定时间后，项目能符合新的规范要求。

李宇嘉也建议，即便住宅可以超过80米，也要在消防层面确保万无一失，消防设计必须得到消防部门验收通过。有消防隐患的，必须要整改，整改通过了，才可以超过80米。当然，现在的技术手段、新型材料、建筑技术等，都支持整改通过，但前提是消防环节要前置。

在“好房子”建设的要求下，住宅限高将是持续改进的方向。随着越来越多的优质地块供应，低密度、低容积率的项目也将引领市场和购房者进入“住房新时代”，房企也应该顺应时势，提前适应变化。