董事长辞职，CEO拘留背后：好学生万科的冬天还没结束

作为最早国内高呼“活下去”的房地产企业，万科的冬天还没有结束。

万科董事长辛杰在失联23天后以后终于有了下落。

根据万科发布的公告，万科董事长辛杰因为个人原因辞去了万科和深铁的董事长。

这个信号，可以说已经是非常明确了。

尽管目前还不知道辛杰是因为什么原因辞职的，但联想到过去的经验，失联后因为个人原因辞职的话，一般都意味着事情并不小。

而对辛杰来说，他不仅仅是万科的董事长，更重要的是他还是深铁的董事长。万科和深铁的关系，这已经不需要赘述了。

当年宝能要收购万科，王石等人坚决不同意，最后找到了深铁出手。而当年深铁还是国内最赚钱的地铁，万科又被认为是国内房地产行业的“好学生”，双方一拍即合，走到一起，所有人都认为门当户对。

但今天来看，万科“好学生”的定义，显然还下得太早。

万科和深铁“联姻”时，恰好正是国内房地产行业的上升期，当时被所有人看好。但时过境迁，随着国内地产行业大环境的变化，也让双方的关系进入到了一个相对尴尬的地步。

为了救万科，深铁已经从过去最赚钱的地铁公司，现在转为巨亏。

以2024年为例，深圳地铁亏损300多个亿，今年一季度又亏损几十个亿。万科作为国内地产行业曾经最优秀的三好学生，也没有逃过地产大周期的影响，销售暴跌、债务缠身，目前万科到期的短期债务和公司全部债务加起来，远远多于销售额，更远远多于万科目前的现金流。

现在万科的现金流有800多个亿，但一年内需要偿还的债务超过1000亿，总债务更是超过4000亿，即便是深铁再有钱，万科这个债务黑洞也很难单靠深铁去补。

而辛杰则是今年年初才接任万科董事长的，从辛杰从董事长开始，已经9次给万科借钱，而借钱的总数也已经超过了250亿，而在万科销售仍然暴跌的情况下，这250亿的资金相对于万科的总债务，仍然捉襟见肘。

所有人都知道，万科要想真正活下来，不能靠口号喊得早，更要靠自己自救。但现实也很骨感，自救的道理谁都知道，但当市场的寒冬到来之际，即便强如万科，也束手无策。

这是行业的寒冬，万科也抵挡不了。

目前万科每年的销售额，距离巅峰时期已经剩下不到20%了，销售额跌去80%，这已经是非常恐怖的数字，这就好比一个人做生意，前几年还能够一年卖10万，但现在只能一年卖2万，但关键是债务却没有变，甚至更多了。

不管是对公司还是对个体来说，这都是一场灾难。

试想当年如果深铁没有收购万科，成为万科最大股东，起码深铁今天自己的日子不会太差，而如果真是这样，到时候最苦恼的反而是宝能。

但历史不能假设，已经发生的事情，就必须有人要为此负责，要去承受代价。

周期是残酷的，尤其是长周期的到来。对许多房地产企业来说，过去的高杠杆，今天反而成了压倒骆驼的最后一根稻草。

过去周期好的时候，大家都在赚钱，你好我好大家好，但当行业周期风险出现的时候，越来越多负面的东西就会出现，而以今天的上帝视角来看，如果再来一次重新选择的机会，深铁大概率也不会去趟万科跟宝能的水。

从历史的视角来看，这场收购反而成了今天深铁发展历史上的滑铁卢。

目前，万科的前CEO祝九胜已经被拘留了，关于万科的种种，或许是到了最后清算的时候了。

对万科来说，这不是结束，只是开始。

从这次万科的人事变动来看，我们已经可以窥见一二。一开始是辛杰辞职，两天后的10月14日，万科CEO祝九胜又被拘留，这些都暴露出万科这家房企背后的诸多问题。

2025年的万科，正经历着自上市34年以来最严重的财务危机。最新财报显示，2024年万科归母净亏损高达497.78亿元，创下历史记录。

2025年一季度情况持续恶化，万科归母净利润同比暴跌16倍，同时还面临着高达800亿的现金缺口。

今年上半年，万科实现营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%，归母净利润亏损119.47亿元，同比扩大21.25%，这是自2008年以来万科最严重的半年度亏损。

万科的亏损，当然和地产周期密切相关。今年房地产开发项目结算面积同比下降45%，叠加毛利率低至10%的历史低位，导致开发业务利润贡献骤减。

截至2025年6月，万科总负债规模为8729.88亿元，净负债率升至90.38%，较年初上升9.78个百分点。

更令人担忧的是，万科的短期偿债能力还在恶化。万科现金短债比存在统计口径差异，部分数据显示为0.83，部分显示为0.48，但都低于安全阈值1。

另外万科还存在表外负债风险。万科财报附注显示，万科存在872亿合作项目担保，其中23个项目合作方已经出现债务违约，这也可能触发万科的清偿责任。

而万科的融资成本也在攀升。目前万科综合融资成本已经从2024年的4.4%升至5.2%，新融资成本达3.41%，显著高于保利和华润等央企。

此时的万科，急需业务回暖自救，但万科的销售业绩还在下滑。

今年上半年，万科实现合同销售金额691.1亿元，合同销售面积538.9万平方米，同比分别下降45.7%和42.6%，这一降幅也是同梯队企业的两倍以上。

万科寒冬到来，也一定程度上连累了深铁。

深铁和万科的股权关系始于2017年，通过一系列股权授让交易，深铁逐步成为万科第一大股东。截至2025年，深铁集团持股比例稳定在27.18%，仍然是万科第一大股东。

但这段双方的联姻如果说一开始还是“门当户对”，那么今天早已经饱受争议。当初深铁以20.47元/股的综合成本入股万科，而截至2025年10月，万科股价已经跌至不足10元，而深铁则浮亏超过50%。

沉没成本到底算不算成本，在万科蛇深铁之间体现的淋漓尽致。

目前深铁已经累计向万科提供借款超过200亿元，但双方的合作仍然面临着诸多尴尬。首先就是财务上对深铁的拖累。

今年上半年，深铁集团营收72.84亿元，同比下降21.67%，净亏损33.61亿元，作为万科大股东，深铁自身也陷入了财务困境。

万科的麻烦还没有远去，而深铁自身也面临亏损，深铁还要不要向万科输血，以及还能够输血多久，这些都成了双方关注的重点。

总的来说，万科和深铁的关系无非就是三种走向。第一就是深铁继续输血，第二就是深铁部分退出，第三就是深铁全面接管。

目前来看，这三种方案都有可能。

当然最重要的，还是万科的自救。

目前万科已经在积极资产处置、业务转型以及科技赋能，但能否应对整个行业的大周期趋势，对万科来说，挑战仍然不小。

万科的故事可以说是我国房地产行业转型的缩影。从“好学生”到陷入困境，万科告诉我们，没有永远成功的企业，只有适应时代的企业。

万科能否走过这一关，不仅仅取决于自身的自救能力，更取决于大股东深铁的决心与智慧。

这个冬天对我们来说是刚开始，对万科而言，也还远未结束。

end.