户型空间升维的4种落地实践，连“嗅觉”都兼顾到了

告别野蛮生长，一场以用户需求为核心的室内空间革命正在重塑居住体验的边界。

2025年，住房租赁产品力100首创华南、华北、中西部、华东属地化深度测评体系，深度挖掘区域市场差异化需求。

在华北区域长租市场，住房租赁产品力100观察到，一场以用户为中心的产品革命正在发生：从主题房的情感共鸣到面宽尺度的空间革新，从一体化设计的降本增效到面积策略的精准定位，领先企业通过产品创新提升租赁住房的居住体验，打破同质化困局。

01

主题房设计：情感共鸣的空间

着力于户型模块优化和室内软装配置，强化居住体验，有效提升入住率和溢价能力

近年来随着长租市场的稳定高速发展，以及多元主体的积极入局，市场竞争越来越激烈且产品同质化严重。运营企业一方面为了在同质化竞争红海中突围，另一方面寻求差异化竞争以提升出租率、溢价率等关键性经营指标。深研目标客群需求，对位客群偏好，在产品设计上进一步深化，设计符合目标客群功能偏好的主题房，配备学习办公区、更衣化妆区、宠物互动区、居家健身区等功能空间。

如有巢公寓北京豆各庄店，项目定位白领公寓。在产品设计之前，对周边目标客群进行深入的研究。目标客群主要为25-35岁青年人，客户特征及共性明显。如颜值主义，带动化妆品消费的大幅增长，已成为颜值经济的消费主力；有专属爱好，是在北京生活解决孤独感和焦虑感必须的精神寄托；工作繁忙，经常需要在家工作，需要独立办公空间等。项目利用大开间端户，优化功能模块设计，设置主题房，配备单独的学习办公区或单独的更衣化妆区。项目入市，产品深受客户喜爱，开业仅两天，便入住签约了约70套房源，日均流速达到35套。其中主题房占比超5成。对比项目主题房与周边长租产品，主题房租金坪效溢价明显。

图：有巢北京豆各庄店主题房示意

表：有巢北京豆各庄店主题房租金坪效与周边长租房源对比

作为行业头部企业，泊寓在2025年9月30号开业的泊寓院儿·旧宫芯项目，在室内软装配置上，针对不同客群偏好，打造了“芯五感主题房”。其中触觉主题房配置亚麻床品、零压枕芯、零压床垫；视觉主题房配置可调色温装饰灯；嗅觉主题房配置芯守香薰、雪松或檀香；听觉主题房加强隔音板，实现真隔音；味觉主题房签约赠“芯茶”盲盒-枸杞菊花。

图：泊寓院儿·旧宫芯项目“芯五感主题房”主题房示意

02

大面宽设计：告别“小黑屋”压抑

开间尺度提升0.3米左右，保证了室内极佳的采光与通风，大幅提升居住体验

华北长租市场，多数项目在户型设计上，采用大面宽设计，保证面宽不低于3米。此类设计极大地增加了自然采光面，使整个房间会显得通透明亮，告别“小黑屋”的压抑感，这对于居家办公、心情调节起到了至关重要。同时，便于形成有效的空气对流，保持室内空气清新，减少潮湿、霉味等问题的发生。且大面宽为室内功能布局提供了更多可能性，使功能空间尺度更加舒适，布局更加合理，极大的提升了居住体验。可以说是长租公寓户型从“解决住宿”升级到“定义生活方式”的关键进化。对比2025年与2024年项目发现，主流开间产品户型开间尺度从2.8-3.3米上涨到3.0-3.6米，开间尺度提升了8%左右，带来居住舒适度的大幅提升。

表：2024年与2025年华北主流产品开间户型开间对比

例如北京首创和园繁星社区，项目所有开间户型，面宽都超过了3米，即使面积仅25.7㎡的户型也是如此。项目得益于此设计，市场认可度高，项目一经推出，仅三个月出租率便达到了95%，平均出租率超90%，快速完成项目爬坡。且在后续的项目运营中，出租率维持在98%以上。续租率高达75%，较市场常规水平提升25个百分点。

图：首创和园·繁星社区部分户型面宽展示

表：首创和园·繁星社区面宽及主要运营指标情况

03

一体化设计：小空间高效法则

利用多个家具一体化设计，小户型空间高效利用的同时实现降本

长租公寓产品特别是开间户型，因其室内面积小，在各必要功能模块分割后，导致部分空间容易形成非常规尺寸，极大的制约了后续软装的选择，如沙发，床、床头柜等。而如果采用定制化处理，无疑将抬高成本支出。而纵观华北市场，已有企业找到了合理且高效的解决思路。利用板材，将多个家具拉通做一体化设计，实现将各功能模块的无缝衔接，实现空间的高效利用的同时也降低了成本投入。

例如济南城发成家锦绣天地店，项目注重空间的高效利用与居住的便捷性。在室内功能模块的分割上，将衣柜、沙发和床利用板材拼接做一体化处理，将休闲功能和休息功能区串联到一起。实现了空间利用最大化的同时，减少了沙发、床头柜和床的购买成本支出。

图：城发成家锦绣天地店家具一体化设计展示

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面积趋大化：迎合高端需求

新建型高端人才类租赁社区面积设计趋大化，迎合中高端人才极致居住舒适度需求

从近一年北京典型新开项目的户型结构来看，开间户型在新开房源中占据绝对主导地位，占比高达96.9%；一房户型占比为2.3%，两房及三房合计占比仅为0.8%，显示市场供给仍高度集中于开间产品。就开间户型的具体面积段分布而言，主力面积集中在26-35㎡区间，占开间房源总量的62.1%；56-65㎡户型为次主力，占比14.0%。作为高租金水平的一线城市，北京租赁企业在产品规划时普遍注重控制单间面积，以维持租金在相对可承受范围。

值得注意的是，部分新开项目推出了面积达86-120㎡的大尺度开间户型，例如定位高端服务式公寓的青核INNNG国际人才社区。该项目主力户型为开间设计，最小面积为53㎡，最大达115㎡，项目开间户型主力面积较北京整体新开开间户型主力面积高出20-30㎡，次主力高出10-20㎡，其中最大户型凭借其开阔空间与高品质配置成为“网红产品”，出租率高达98%。与去年入市的芷岸轻居·北京亚运村店、雄安商务服务中心公寓等服务式公寓项目相比，后者开间面积普遍控制在40㎡以内，主要依靠室内装修与服务体验构建市场竞争力；而青核INNNG国际人才社区则在保障产品品质与服务基准的同时，通过放大户型面积满足中高端客群对空间尺度与功能复合化的进阶需求，体现出服务式公寓产品设计的新风向。

表：北京近一年新开开间户型面积表现与青核INNNG国际人才社区对比

图：青核INNNG国际人才社区115㎡开间户型展示图

小结

华北长租市场的产品进化，是行业从“规模竞争”迈向“品质竞争”的缩影。主题房的精准客研、大面宽的空间释放、一体化的效率革新、面积区隔的需求分层，共同构建了产品差异化的四大支柱。华北长租行业中已经涌现出以“颜值经济”切入年轻群体、用“五感设计”重构体验场景、借力面宽尺度实现快速去化、通过一体化定制实现降本增效、以“大户型”回应高端客群舒适诉求等创新实践，而这些案例也印证了产品力的本质是对“人”的深度理解与尊重。

注：本文图片除特别标注外，均来自企业官方披露，由住房租赁产品力测评整理。