上海楼市的艰难，超预期了

最近，我们在一线市场的感觉是，价格变化越来越剧烈了。

卖房依然很难，买家还是很犹豫。

再加上股市、黄金白银等大宗市场都表现的更好。

存款搬家都往这些地方跑了。

大家期待中的金九银十没有到来，是比较平淡的成交量水平。

为了更清晰的了解市场情况，我特意整理了数据，看看当下市场发生了什么样的变化。

有不少情况是超预期的。

价格有了加速迹象

今年8、9月份的成交量是明显好于2024年同期。

8月住宅成交1.75万套，9月成交1.8万套，交易量相对稳定。

接下来10月份成交量有可能低于去年。

毕竟去年9月底有大政策支持，10月份的购房情绪被带动起来了。

房外房研究院制图

今年尽管成交量稳定，但是上海楼市的价格一点不稳定。

挂牌价月度环比从2月开始逐月扩大，9月挂牌价环比跌破去年9月底水平。

价格有加速下跌的趋势。

迟迟走不出下跌区间。

房外房研究院制图

置换链条断了

从整体的成交结构上说，目前仍是以价换量的行情。

“外环外、300万、老破小”，成为了当下成交的关键词。

而且呈现出谁降价多谁成交多的趋势。

1、环线情况

用一个词来形容环线的市场成交量，那就是“外热内冷”。

9月外环外成交量占比冲高，成为去年929新政后的最高位。

相反其他都是在下降。

房外房研究院制图

但是要说价格，除了内环内，内环外的地方价格环比跌幅都已突破去年9月份。

从图上看，其中内中环、郊环外的下跌趋势最猛。

房外房研究院制图

2、总价情况

从总价段能更清晰的看到以价换量。

房外房研究院制图

网签数据中300w以下的成交量已经占到了66.88%。

而这个总价段以下的房子也是跌幅最大的。

连续几个月都是跌幅第一。

300万-1500万的房子成交占比全都在下滑。

可以说当下的置换链条完全是被打废的状态。

800-1000万的跌幅小了，成交量立马萎缩了。

1500万以上跌幅扩大了，立马成交就好起来了。

3、产品情况

需要警惕次新房价格下跌对全市均价的影响。

近两个月成交量虽然全在往老破小倾斜。

但是次新房有了点新变化。

市区次新房6月价格环比加速下滑，随之带来了交易的犹豫，成交量占比的下滑。

估计还在等更低的价格。

郊区次新价格一路下跌，不过交易量稳定在20%左右。

房外房研究院制图

上海置换卖房，3个月还没卖掉？

试试房外房卖房新方法，比传统卖房快5倍！

全网卖！350万粉丝曝光+全城卖！2万优质中介资源

立即扫码免费卖房咨询

中介也不好干

从数据上看，链家和非中介占据主导地位并且二者成交份额显著提升。

链家从低位的19.1%增长至28.3%；非中介成交占比从24年11月的15.3%增长至22.6%。

房外房研究院制图

因为全市的成交量并没有大幅度增加，也就意味着大家都是既有份额里捞成交。

链家的增加就代表更多小中介的生存环境堪忧。

链家自2025年1月以来占比逐月走强，从低位的19.1%增长至28.3%；

非中介成交占比从24年11月的15.3%增长至22.6%；

其余4大中介占比从24年11月的14%，逐月下滑至12.5%，市场份额被挤压。

头部中介（除链家）份额占比趋势：我爱我家、中原相对平稳；太平洋份额下降比较明显，佑骏份额也有所下降。

房外房研究院制图

链家市场份额的提升也在于300万以下市场的占比提升。

实际上市场整体趋势：向低价段集中。

300万以下总价段的成交量占全市总量比重从60.1%提升至61.3%（+1.15点）。

300-500万总价段占比从22.1%下滑至20.6%（-1.41点），是占比收缩最明显的区间，有可能是因为价格下跌到300W以下。

房外房研究院制图

躺平的房东变多了

现在市场上的挂牌房源里有不少是明显高于市场成交水平的。

这些房子在现在肯定是卖不掉的。

我们按照高出20%的都算卖不掉的：

即房源挂牌价与同楼层（高中低）同房型（12345房）挂牌均价比值，大于等于1.2的房源。

挂牌价虚高，排名靠前的房源如下：

房外房研究院制图

比方说朗诗里程这套，房源挂的都快包浆了。

感觉是房东也不管的房子，价格还是4年前的水平。

又比如今年挂牌，海湾板块的这套。

别人都1万，他直接挂2万，这是放弃“治疗”了吗？！

从环线看，越往外，虚高房源占比越高，郊环外区域的占比是内环内的近4倍。

房外房研究院制图

从区县看，外围和远郊区的占比显著高于核心市区，市区中占比最高的是杨浦，最实在的是徐汇和长宁。

房外房研究院制图

挂牌时间越长，虚高房源占比越高，1年以上周期占比是1个月内周期的近5倍。

房外房研究院制图

这也是当下卖房市场的现实。

挂牌越久反而越难卖，而且价格越卖越低。

结合房源在挂牌周期来看，青浦、奉贤、金山、崇明几个外围区县，在挂1年以上房源占比高。

有种反正也卖不掉，无所谓挂着的感觉了。

房外房研究院制图

从板块看：部分外围板块的占比异常突出，成为“高地”，如临港、朱家角、海湾。

房外房研究院制图

面积段：超小户型（50㎡以下）和超大户型（200㎡以上）的高价房源占比最高，中间面积段相对均衡。

房外房研究院制图

总价段：总价越高，越容易虚高

房外房研究院制图

楼层&房型：高区1、2房占比高；低区3房占比高；低区4、5房可能是别墅。

房外房研究院制图

上海置换卖房，还在降价卖房？

试试房外房卖房新方法，不用担心被中介疯狂压价

房外房大数据系统，帮你科学精准定价

立即扫码免费卖房咨询

最后

当前上海楼市正处在一个关键的十字路口。

成交量虽然保持稳定，但价格、置换链条等方面都显示出更大的调整压力。

面对这场“以价换量”的持久战，买家更加理性，卖家需要更现实的定价策略。

市场正在挤出泡沫，回归居住本质。

对于真正有需求的人来说，或许这正是冷静挑选、寻找价值的机会。

未来的上海楼市，必将走向更健康、更稳健的新阶段。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

「魔都财观-房外房旗下矩阵号」

不仅可以提供优质内容，

还为粉丝提供定制选房方案和卖房落地执行服务。

有买卖房需求扫码添加观观老师咨询