刹不住了！8万/㎡→3万+/㎡，深圳90%的标杆盘还在阴跌！

房价腰斩后，还会继续跌吗？

这个问题，深圳已经有小区给出了答案。

位于沙井、当年曾卖出8万/㎡的“标杆盘”，在跌至单价4字头后，今年又再出现多套3万+/㎡的房源。

近一年内，房价再跌15%左右。

引得网上一片唏嘘：

“沙井卖8万/㎡？好吓人！”

“当年也是沙井的标杆盘、房价风向标呢。”

“现在8万都能买蛇口了啊！”

而事实上，@深圳买房计划 统计了各个区在高峰期的标杆小区（成交价高或成交量大），发现目前超90%的片区，在大跌之后还在继续阴跌。

都是当年备受追捧的小区，为何如今却止不住跌价呢？

腰斩不止！已跌破开盘价

业主曾连夜卖房？

这个价格难以止跌的小区，正是博林君瑞。

在高峰期的2021年，小区卖出过多套单价8万/㎡以上的房源，一度被誉为房价风向标。

▲小区卖出过多套8万+/㎡的房源 | 图源：贝壳找房

而如今，小区同是89㎡左右的3房，却已经降至3.66万/㎡。甚至在一年前，这一户型都还能卖出4.3万/㎡的价格。

▲如今单价已跌至3.66万/㎡ | 图源：贝壳找房

事实上，小区在2018年的备案均价是4.4万/㎡，如今二手房均价约4.1万/㎡（贝壳找房），相当于跌破了开盘价。

▲2018年开盘最低4.1万/㎡起 | 图源：咚咚找房

跌这么狠，除了房价整体下跌外，也和几年前沙井涨得太疯不无关系。

一是，规划扎堆，推高房价预期。

比如大前海、空港新城、国际会展、冰雪世界等规划，让沙井热度居高不下，日光盘层出不穷。买不到新房的人涌向二手房，将房价不断推高。

类似经历的片区，还有前海、宝中等。

二是，名校学区幻想破灭。

在高峰时，深圳外国语学校确定将在万丰海岸城设立分校，外界猜测距离最近的博林君瑞，很可能会划入学区范围内。

于是小区的房价更是节节攀升，一路从2020年的5万+/㎡飙升至2021年初的8万+/㎡。

不料后续学区划分结果出炉，博林君瑞并没有在深外学区范围内，业主们有的为此提出反对，有的连夜挂牌出售房子。

▲曾有业主写公开信，想要划入深外学区内 | 图源：网络

于是，在2021年这一年内，小区成交价又从8字头直降至6字头。

三是，新房“天量”供应，加剧竞争。

后续，从2021年至今，万丰海岸城、鸿荣源珈誉府、拾悦城二期，以及会展湾片区等的新盘纷纷入市，沙井新房供应量直接破万套。

竞争激烈，新盘都打骨折，二手房价自然也只能更低。

同样被新盘影响价格的，还有光明的龙光玖龙台、前海的诺德假日花园、龙华的壹成中心等等。

不过，目前深圳的宅地供应又再减少，你觉得近两年的二手房价能稳住吗？

热门/冷门盘都还在大幅阴跌？

这些盘反而涨了！

在这近20个小区中，有2个近一年跌幅超20%、5个跌幅超10%。

它们可以分为两大类：

一类是当年的大热小区。

包括博林君瑞、富通城三期、诺德假日花园、太古城南区等。

这些小区当年涨幅实在是太高了，当中有的还是投资客通过加杠杆的形式推高了价格。

比如诺德假日花园，2019年时，约66㎡的小2房单价8万+/㎡，第二年却飙升至接近15万+/㎡！

直到去年才重新回落至8万+/㎡。

▲诺德假日花园曾一年间从8.5万/㎡→14.9万/㎡ | 图源：贝壳找房

这个盘当年因为位于前海，又是小户型、上车门槛低，所有吸引了大批投资客进入，当中还有几个人凑首付共同买房、借钱给首付的群体，他们希望在房价猛涨中赚一波。

可惜随之而来的却是楼市低谷期，这部分买家顶不住资金压力，只能割肉离场，导致卖价甚至比2019年还低。

▲小区已跌破8万/㎡ | 图源：贝壳找房

二是中东部补跌的小区。

比如罗湖的幸福里雅居、坪山的大东城、大鹏的海语山林等。

这类小区都不在大热片区，无论市场整体上涨或下降，热度传导的速度都比较慢，导致片区房价下跌也是“慢慢来”。

▲大鹏一小区从单价3万→2万→1.6万，跌速未减 | 图源：贝壳找房

并且，市场往往对这些区域的发展不是那么看好，所以止跌速度也慢过平均值。

那么，有没有那么一些相对稳健、或者甚至赚了的盘呢？

答案也是肯定的。

比如“打新盘”深业中城。

当年因为限价，开盘均价不过13.1万/㎡，现在二手房成交价还在17万+/㎡。

类似的还有海德园，当年开盘均价12.6万/㎡，目前二手房成交均价依然在13万+/㎡。

▲深业中城依然是“打新神盘” | 图源：乐有家

二手房则有香山美墅果岭。

约197㎡的房源，目前成交价约14万/㎡，小区高峰期也不过是15万/㎡，跌幅非常小，而且在2020年时，售价还仅仅是10万+/㎡。

是非常罕见的逆市上涨案例。

▲小区如今比2020年的价格上涨 | 图源：行舟深房

同时，像是龙华红山的绿景公馆1866，大户型房源的价格也是比较稳健。

约160㎡的房源，今年成交价接近9万/㎡，而在最高峰时，这一户型的成交价也仅仅10万/㎡，几年下来跌幅约11%，完全跑赢大市。

你还知道哪些比较稳健的小区？