注意了！全国都跌的情况下，这个一线城市房价出现了上涨

2025 年的香港房地产市场，终于打破了长达三年多的调整阴霾，以 “价格企稳回升、成交持续回暖” 的态势给出了明确答案：香港房价，涨了！从差饷物业估价署的数据来看，私人住宅售价指数自 2025 年第二季度起止跌回升，截至 10 月，全城二手房均价虽仅微涨 0.02%，但观塘、东区等区域涨幅已达 0.27% 和 0.25%，新兴区域与核心地段的价格反弹更为显著。这场迟到的复苏并非偶然，而是经济基本面修复、政策红利释放、供需格局优化等多种力量共振的结果，折射出香港楼市在周期拐点处的复杂逻辑与未来走向。

房价上涨的底气，首先源于经济复苏奠定的基本面支撑。2021 年以来，香港楼市经历了累计 28.4% 的深度调整，其背后是经济增速放缓与居民购买力下滑的双重压力。而 2023 至 2024 年，香港 GDP 增速稳定在 2.5%-3.2% 区间，2025 年单季同比进一步回升至 3% 以上，金融业、贸易业、旅游业等支柱产业全面回暖。经济复苏直接转化为居民购买力的提升，2025 年一季度居民可支配收入同比增长 6.1%，家庭月收入中位数在 2024 年已实现 4.2% 的同比涨幅，为购房需求释放提供了坚实基础。

更关键的是，购房负担能力的实质性改善激活了市场活力。供楼负担比率是衡量楼市购买力的核心指标，中小型单位供楼负担率从 2021 年峰值 62% 下降至 2025 年 7 月的 45%，处于近年来低位，这意味着普通家庭的供楼压力显著缓解。同时，2025 年恒生指数累计上涨 31.1% 带来的财富效应，进一步增强了居民的资产配置意愿，部分资金从股市流向楼市寻求保值增值。经济基本面的修复与财富效应的叠加，构成了房价上涨的核心动力。

政策端的持续发力，则为房价复苏提供了关键助推。2024 年香港实施 “零辣招” 政策，大幅降低非本地买家的购房成本，以一套 5000 万港元的房产为例，印花税成本从 900 万港元骤降至 112.5 万港元，直接刺激外地买家入市，其成交占比从 8% 升至 15%。2024 年 10 月施政报告更将住宅及非住宅物业按揭成数上限统一调整至 70%，无论物业价值与买家身份均适用，极大降低了购房的资金门槛。

长期规划带来的价值预期同样不可忽视。北部都会区建设虽短期内未增加供应，但长期配套改善的预期已提前反映在房价中，元朗、上水等区域 2024 年房价上涨 5%-7%。这些政策组合拳不仅降低了交易成本，更重塑了市场信心，推动 2024 年香港楼宇买卖合约登记量达 67979 宗，同比增长 17.1%，为价格上涨提供了流动性支撑。

供需格局的深度优化，是房价上涨的内在逻辑。需求端呈现多层次释放态势：外地买家聚焦湾仔、九龙塘等核心区域，推动这些区域房价上涨 5%-6%；本地改善型需求瞄准将军澳、沙田的百平米以上房源，成交量同比上涨 20%，价格环比涨幅 4%-5%；首次置业者则青睐元朗、屯门的小户型，带动成交量上涨 18%。更具长期意义的是人才政策带来的增量需求，2025 年上半年通过 “高才通”“优才计划” 获批的高端人才超 2 万人，为楼市注入持续购买力。

供应端的收缩则加剧了市场紧张。2024 年 11 月以来，待批预售住宅数量持续下行，2025 年 8 月仅 8047 个单位，维持低位。2024 年一手住宅销供比高达 143%，库存加速消耗，核心区新盘供应尤为稀缺，中环、湾仔全年新盘不足 1000 套，供需缺口显著。二手房市场同样供不应求，2024 年挂牌量同比下降 8%，而需求量上涨 15%，热门区域业主议价空间缩小，部分学区房出现加价成交现象。

金融环境的宽松为房价上涨添砖加瓦。2025 年 5 月至 8 月，香港银行同业拆息（HIBOR）一度跌至历史低位，挂钩 HIBOR 的按揭利率最低降至 1.8%，即便后续反弹，按 P 按机制下上限也仅 3.25%。与此同时，私人住宅平均租金回报率达 2.94%，A 类住宅更达 3.6%，已可覆盖按揭成本，这种 “租金回报倒挂” 现象显著提升了房产的投资吸引力。加之十年期政府债券收益率回落至 3.05%，接近住宅租金回报率，进一步凸显了房产在资产配置中的价值。

不过，当前的房价上涨并非全面普涨，而是呈现显著的区域分化特征。核心区凭借不可复制的资源优势领涨市场，湾仔区房产单价达 30 万 - 60 万港元 / 平方米，较 2023 年上涨 6%-8%，九龙塘学区房涨幅更是高达 8%-10%，一套 80 平方米房源总价突破 2800 万港元。新兴区域则依托基建落地实现价值跃升，将军澳因跨湾大桥通车和体育园规划，2024 年房价上涨 7%-9%；启德片区随配套完善，单价从 18 万 - 25 万港元涨至 20 万 - 28 万港元，涨幅超 11%。相比之下，中西区、油尖旺等部分区域仍呈微跌态势，10 月跌幅分别为 0.08% 和 0.08%，反映出市场对不同区域价值的差异化判断。