华北长租公寓 | 改建占比增9%，双路径创新对抗“低价内卷”

华北长租公寓供应结构正逐步从新建向存量收购倾斜，资产来源更趋多元。

2025年，住房租赁产品力100首创华南、华北、中西部、华东属地化深度测评体系，深度挖掘区域市场差异化需求。

住房租赁产品力100观察到，随着中国房地产行业从“增量开发”向“存量运营”深度转型，华北区域租赁住房市场正经历着深刻的结构变革。

一方面，新建类项目虽仍占据供应主导地位，但改建类项目占比显著提升，资产来源愈发多元，从常规住宅改造延伸至写字楼、旧厂房等非居住物业改造，部分城市租赁供应结构逐步向存量收购倾斜，且不同城市呈现出差异化的发展路径。

另一方面，在集中式公寓赛道竞争白热化的当下，存量改造类项目摒弃低价竞争，转而通过高端化升级与精准差异化定位寻求突破，从“居住”需求满足转向“品质、身份与生活方式”需求满足。

一、改建类项目规模占比提升9%，资产来源存量收购+非居工改；北京约7万套集体土地新建保租房待入市，未来新建类项目仍主导供应

从华北区域新开项目建设类型来看，新建类项目供应房源3.56万间，占比约72%，较去年同期略有回落；受济南、天津、沈阳等城市存量资产收购改建项目陆续入市影响，改建类项目市场占比同比提升9个百分点至28%，反映区域租赁供应结构正逐步从新建向存量收购倾斜。此类改建项目的资产来源更趋多元，除常规住宅改造外，还涵盖多种非居住物业改造类型，例如有巢公寓北京豆各庄店、青核INNNG国际人才社区由原有写字楼更新而来，北京天安门王府井瑞贝庭公寓酒店则是对旧厂房进行功能置换与空间再造。

表：近一年华北区典型城市新开集中式公寓项目建设类型表现（万套/间）

从典型城市新开项目结构来看，不同城市的发展路径呈现分化态势。长春新开项目以新建类为主，房源占比高达96%；青岛新建与改建类项目基本持平，二者房源占比接近五五开。这两座城市的新建类项目多由地方平台公司主导，项目属性也以保租房为主。相比之下，北京、济南、天津及沈阳四城的改建类项目表现更为突出，房源占比均超过80%，规模较去年同期实现翻倍增长。

其中，北京近一年新开改建类项目运营主体涵盖北京保障房中心、乐乎、华润有巢等多元力量，项目类型亦更为丰富，涵盖人才公寓、服务式公寓等多种业态，但城市已纳入保租房体系的集体土地新建项目规模超9万套，目前仅入市2万多套，预计未来仍有7万多套新建房源量待入市，随着项目逐步建设完成，后续城市新建类项目规模仍将处高位供应趋势。

济南、天津与沈阳三地则主要依托地方平台公司对存量资产进行收购改造，推动保租房加速入市，成为城市租赁住房供给的重要渠道。以济南为例，近一年入市的存量改造类典型项目房源规模超过1.4万套，较去年同期净增超9000套；沈阳与天津的存量改造规模也实现了千套级别的增长。

由此可见，随着各地对存量资源盘活力度不断加大，未来华北区域租赁住房供给结构将进一步向改建类倾斜，形成以改造更新为主导的发展格局。

二、存量改造类项目走高端路线，差异化定位提升竞争力

在当前中国房地产行业从“增量开发”向“存量运营”深刻转型的背景下，集中式公寓赛道竞争日趋白热化，此背景下，地方对于存量收购资产的破局思路正在向资产价值的深度重塑与创新运营方向转变。

其中，我们看到一个鲜明的趋势正在华北市场加速显现：存量改造类项目正摒弃低价竞争的红海，转而通过高端化升级与精准的差异化定位，主动开辟价值蓝海。这种升级不再是简单的装修翻新，而是一场从战略定位、产品设计到服务运营的全维度革新，其核心目标是从满足基本的“居住”需求，跃升至满足目标客群对“品质、身份与生活方式”的追求。

1、“极致区位价值+顶级服务体验”路径，通过无可替代的地段价值与优质服务锻造产品竞争力。

如北京天安门王府井瑞贝庭公寓酒店，由原先的厂房改造而来，项目位于北京最核心、最稀缺的区位，距离故宫博物馆2.5公里，距离王府井商业街2.7公里，目标客群瞄准全球500强企业高管、来华长期公务的外交人员、高净值旅游家庭、对生活品质有极致要求的顶尖专业人士。项目提供近乎酒店式的服务，包括每日客房清洁、24小时礼宾服务、行李寄存、车辆租赁安排、机票代订、机器人服务等，此外还提供私人导游、热门餐厅预定、剧院门票代购、文化交流活动组织等深度增值服务，让住户享受到极致的居住体验，项目自开业以来平均出租率达93.4%，当前为满租状态，足以见得市场对该类“区位+服务”双加持的高端存量改造类项目的认可。

图：北京天安门王府井瑞贝庭公寓酒店改造前后对比

2、“产品力驱动+社区生活中心”路径，通过创造超越当地市场平均水平的产品和服务提升客户吸附力。

如包头华寓华发新城店，原先资产为办公物业，项目位于包头的新兴城区，缺乏先天的历史或核心商圈溢价，故项目以产品品质+社群运营为核心价值，定位商务服务式公寓，提供集现代、健康、有社群归属感的一站式居住体验。同时项目对原有存量户型进行优化，通过全屋灵动模块：一个方块=茶几/餐桌/1.2m临时床，实现“日常-聚会-留宿”三态切换，把“空间冗余”翻译成“生活盈余”，以此提高得房率和空间利用率。在社区服务方面，依托项目内多家酒店大客户资源，为自营客户提供早餐服务，提升项目增值服务收益；同时结合项目陪读客群需求，与周边托管机构合作，提供午晚餐托管配送，并为陪读客户提供叫醒服务。项目以“空间集约+精细化服务”精准匹配目标客户多元生活需求，实现自开业以来续租率持续在55%以上水平的良好运营成绩。

图：包头华寓华发新城店全屋灵动模块示意

小结

华北区域租赁住房市场正朝着多元且高质量的方向稳步发展。随着改建类项目占比提升及资产来源日趋多元，高端化升级与差异化定位成为破局核心。华北租赁企业积极探索实践：通过依托“极致区位价值+顶级服务体验”吸引高净值客群、以“产品力驱动+社区生活中心”满足多元需求等路径构建产品竞争力，不仅取得了良好市场反响，也印证了这类发展策略的可行性。

未来，随着各地对存量资源盘活力度的持续加大以及运营模式的不断创新，华北区域租赁住房市场将更好地满足不同客群的居住需求，为房地产行业的存量运营转型提供有力支撑，持续释放市场活力与价值。

注：本文图片除特别标注外，均来自企业官方披露，由住房租赁产品力测评整理。