160 万亿没了！瑞银给楼市定调：2026 年触底，现在 “黎明前”

当瑞银抛出 “中国楼市 2026 年下半年触底” 的判断时，市场并未迎来预期中的振奋，反而被 “160 万亿市值蒸发” 的阴影笼罩。从 2021 年峰值到 2025 年深秋，中国房地产市场经历了史上最剧烈的调整周期，47% 的受访业主陷入 “房价跌破买入价” 的窘境，即便剔除调研偏差，实际被套群体占比也达 15%-20%。这场财富重构背后，是无数家庭资产负债表的收缩，也是宏观经济循环的受阻。瑞银给出的 “2026 年触底” 预测，究竟是穿透迷雾的曙光，还是仍需警惕的幻象？

一、160 万亿蒸发：数据背后的财富真相与市场阵痛

“160 万亿市值下跌” 并非危言耸听，而是基于市场峰值的理性测算。2021 年房价高点时，全国城镇住宅总价值约 405 万亿元，其中既包含 404 亿平米城镇登记住宅面积，也涵盖了未完全统计的小产权房。随着过去四年房价累计下跌 30% 至 40%，相当于 162 万亿资产凭空消失，摊到每位城镇居民头上的损失超 17 万元。这一数字远超 A 股散户 25 万亿元的总持股市值，凸显出房地产在家庭资产配置中的核心地位。

财富缩水正通过 “负反馈循环” 影响经济全局。在资产减值压力下，居民部门呈现显著的 “防御性储蓄” 特征，2023 年以来居民存款增速持续高于收入增速，消费市场陷入 “低欲望循环”。与此同时，房价下跌导致土地出让收入锐减，地方财政承压进一步制约基础设施投资，而房企债务风险的传导又让金融体系面临考验。摩根士丹利在 2025 年研报中估算，2021-2024 年行业累计损失已达 7 万亿元，风险虽阶段性释放，但长期挑战仍存。

市场情绪的低迷程度更甚数据表现。瑞银观察到，一线城市中半数人口转向租赁市场，新房销售连续 12 个月同比下滑，二手房挂牌量较 2021 年翻倍。AlphaWise 调查显示，仅不足 10% 的潜在购房者计划 12 个月内入市，而超六成业主愿意接受低于购买价的报价出售房产，这种 “卖压大于买气” 的格局进一步加剧了价格下行压力。

二、瑞银 “2026 年触底” 判断：逻辑支撑与核心指标

瑞银将 2026 年下半年定为触底窗口，并非单纯基于价格跌幅的推测，而是建立在三大核心逻辑之上。其亚太区房地产行业研究主管林镇鸿明确指出，租金企稳是市场复苏的先行指标—— 一线城市 50% 的居住人口依赖租赁，租金水平能最直接反映真实住房需求，只有当租金止跌回升，居民才会重新评估 “租买性价比”，启动 “由租转买” 的良性循环。

租售比的改善已显现积极信号。2025 年上半年重点 50 城平均租售比降至 1:576，较 2024 年进一步收窄，租金回报率升至 2.08% 的阶段性高点。尽管这一水平仍低于国际公认的 1:200-1:300 合理区间，但房价跌幅（2.83%）大于租金跌幅（1.81%）的分化趋势，正在修复市场估值扭曲。招商证券进一步佐证，净租金回报率与按揭利率之差的收窄，将成为需求筑底的关键标志。

政策托底与利率环境的改善构成另一重支撑。瑞银预判，2025 年 12 月政治局会议可能成为政策关键窗口，“中储房” 平准基金、城中村改造货币化安置等工具有望落地，且政策将坚持 “防风险优先、托而不举” 的基调。在国际层面，美联储降息周期开启将带动香港银行同业拆息从 3% 降至 2026 年的 1.6%，这一宽松信号若传导至内地，将直接降低购房者融资成本。

结构性分化中的亮点也被纳入考量。尽管普通住宅市场承压，但高端住宅销售逆势增长，这源于限价政策取消后改善性需求的集中释放。瑞银认为，这种结构性机会虽不代表整体回暖，却显示部分细分市场已具备企稳基础。

三、黎明前的阴霾：触底路上的四大挑战

即便逻辑链条看似完整，2026 年触底之路仍布满荆棘。高库存压力首当其冲，三四线城市新房去化周期普遍超过 20 个月，部分 “死库存” 因区位偏远、配套缺失几乎丧失流动性。摩根士丹利指出，仅靠自然销售消化现有库存需 3-4 年，而低线城市人口外流趋势进一步加剧了供需失衡。

居民预期修复缓慢成为核心梗阻。房价连续四年下跌形成 “买涨不买跌” 的心理惯性，而就业市场波动与收入预期不稳，让即便有购房需求的家庭也选择观望。瑞银发现，居民存款规模持续增长与房地产投资意愿低迷形成鲜明对比，“资产荒” 本质是租金回报无法覆盖按揭支出的理性选择。这种预期的扭转往往滞后于基本面改善，可能延长调整周期。

房企信用风险尚未完全出清制约供给端修复。2025 年上半年房企平均利润下降 15%，部分民企仍面临流动性危机，导致新开工面积持续下滑。尽管优质国企尚能维持项目开发，但民营房企 “缺位” 导致市场供给结构失衡，中低端住宅供应不足的问题逐渐显现。

政策传导效率不足削弱托底效果。此前多地松绑限购、降低首付比例等政策，未能有效激活需求，根源在于居民对房价稳定缺乏信心。瑞银强调，大规模中央财政支持的收储计划虽效果最优，但面临财政可持续性的约束，政策力度与市场期待仍有差距。

四、普通人的应对：在等待中把握确定性

对于普通家庭而言，与其纠结 “是否已到黎明前”，不如聚焦可把握的确定性。在资产配置上，应规避人口持续流出的三四线城市房产，这类资产可能面临 “跌价且难变现” 的双重风险；而一线城市核心地段、租金回报率接近 2.5% 的住宅，已具备长期持有价值。

购房决策需回归居住本质。若为刚性需求，可关注开发商资金链稳健的准现房项目，利用当前利率下行窗口锁定成本；若为投资需求，则需等待租金企稳、租售比进一步改善的明确信号，避免过早入场被套。

对于已有房产的家庭，需理性评估资产质量：若房产位于低线城市且长期空置，可考虑及时置换至核心城市优质资产；若处于还贷压力较大的 “负资产” 状态，可与银行协商调整还款计划，避免断供风险。

结语：理性等待真实复苏

160 万亿财富蒸发的阵痛，本质是房地产从 “金融属性主导” 向 “居住属性回归” 的必然调整。瑞银的 2026 年触底预测，为市场提供了一个观察锚点，但不应被视为抄底信号。真正的黎明，不仅需要租金企稳、利率下行等指标验证，更需要居民预期修复、房企信用重建、政策精准发力的多重共振。

对于市场而言，与其期盼 “V 型反弹”，不如接受 “L 型企稳” 的现实 —— 房地产已告别高增长时代，未来将进入 “总量平稳、结构优化” 的新周期。在这个过程中，那些能穿越周期的资产，终将是锚定真实需求、具备现金流创造能力的核心标的。而现在，或许正是打磨判断力、等待确定性信号的关键时期。