跌破 10%！央行公布最新调查：现在还有多少人觉得房价会涨？

来源：大伟看楼市

当中国人民银行 2025 年第三季度《城镇储户问卷调查报告》公布 9.1% 的居民预期房价上涨这一数据时，房地产市场再次迎来信心指标的 “冰点时刻”。这项覆盖全国 50 个城市、2 万名储户的权威调查显示，不仅看涨比例连续两个季度跌破 10% 心理关口，看跌人数占比更是攀升至 23.5%，达到看涨人数的两倍多。从曾经的 “全民买房热” 到如今 “九成人不看涨” 的转变，这组数据背后折射的不仅是市场情绪的变化，更是中国房地产市场深层逻辑的重构。

一、数据透视：信心指数为何跌至七年新低

央行调查数据的变化轨迹，清晰勾勒出市场预期的降温曲线。回顾 2019 年第一季度，居民房价看涨比例尚维持在 25% 以上的相对高位，而到 2022 年二季度，看涨与看跌人数首次出现持平，标志着市场信心的分水岭。2025 年二季度，看涨比例直接跌破 10% 至 8.9%，三季度虽微涨至 9.1%，但看跌比例同步升至 23.5%，形成 “量价齐跌” 之外的 “信心加速下行” 态势。

更值得警惕的是，房价预期的低迷与居民经济行为形成了相互强化的闭环。同期调查显示，57.4% 的居民认为 “就业形势严峻”，就业感受指数较上季下降 2.7 个百分点；倾向于 “更多储蓄” 的居民占 62.3%，而 “更多消费” 的比例仅 19.2%。2025 年前三季度，住户存款增加 12.73 万亿元，资金 “躺平” 在银行的背后，是居民对未来收入的谨慎判断。这种心态直接反映在购房决策上 ——“购房” 已连续三个季度退出居民未来支出选择的前五名，而在 2022 年之前，这一选项长期稳居前四。

市场的真实交易数据进一步印证了预期的变化。国家统计局数据显示，2025 年 3 月 70 个大中城市二手住宅价格指数环比下降 0.61%，中国指数研究院监测的 100 个城市新房均价更是连续 16 个月环比下跌。作为市场风向标，一线城市房价跌幅尤为显著：北京二手房均价较 2024 年同期下跌 15.3%，深圳跌幅达 17.0%，2025 年 9 月全国 100 个主要城市二手房价格更是出现 “无一上涨” 的罕见现象。

二、深层动因：四大结构性因素重塑市场逻辑

（一）政策调控筑牢 “房住不炒” 底线

2021 年以来，从限购限贷、房企 “三道红线” 到房贷利率动态调整机制，一系列调控政策持续压缩投机空间。政策的核心逻辑已从短期稳定转向长期机制建设，推动市场从 “投资属性主导” 向 “居住属性回归”。这种转变彻底打破了 “房价只涨不跌” 的惯性认知，让投资者认识到房地产不再是稳赚不赔的资产。正如数据显示，房地产已彻底退出居民偏爱的前五大投资方式，被银行理财、基金信托等产品取代。

（二）供需格局发生根本性逆转

人口结构与住房供给的双重变化，正在改写房地产市场的底层逻辑。国家统计局数据显示，2024 年全国人口连续第三年负增长，中国人口与发展研究中心预测未来五年每年新增住房需求将从 1500 万套降至 800 万套左右。与此同时，住房供给却持续累积：100 个监测城市新房库存去化周期达 20.1 个月，三四线城市更是接近 30 个月，远超 12 个月的合理区间。从 “供不应求” 到 “局部过剩” 的转变，使得房价上涨失去了最基础的支撑。

（三）居民购买力与预期的双重透支

房价收入比的严重失衡，成为制约购房需求释放的关键瓶颈。贝壳研究院数据显示，2025 年 3 月一线城市平均房价收入比达 18.2，即便经过持续下跌，北京、深圳仍分别高达 12.3 和 14.6。虽然部分城市房价已回落至 2016-2017 年水平，但年轻群体的购房意愿仍在下降。《中国青年发展报告 (2024-2025)》显示，25-35 岁青年中仅 37% 将买房列为未来五年规划，较五年前下降 21 个百分点，“拒绝 30 年房贷” 成为不少 90 后、00 后的选择。

（四）经济转型期的信心传导效应

房地产市场预期与宏观经济环境深度绑定。在经济结构调整期，部分行业面临转型压力，就业稳定性下降导致居民收入预期弱化。央行调查显示，收入感受指数连续三个季度下滑，这种 “收入焦虑” 直接转化为购房决策的延迟。更值得注意的是，居民消费偏好已发生明显转变，旅游、教育、医疗成为支出优先项，反映出家庭资产配置从 “不动产重仓” 向 “多元均衡” 的调整。

三、市场影响：从行业调整到经济重构

（一）房地产行业进入 “去泡沫” 深水区

房价预期的低迷加速了行业的分化与出清。数据显示，2025 年前三季度全国新建商品房销售面积同比下降 5.5%，头部开发商新房销量仅为峰值的 27%。行业的调整不仅体现在销量上，更表现为发展模式的根本转变：从 “高杠杆、高周转” 向 “低负债、重运营” 转型，从追求规模扩张到注重产品品质与服务。这种调整虽然伴随短期阵痛，但为行业长期健康发展奠定了基础。

（二）对宏观经济的多维传导效应

房地产作为产业链条最长的行业之一，其调整必然产生连锁反应。一方面，建筑业、家电、建材等上下游行业面临需求收缩压力，2025 年三季度家电零售额同比下降 4.2%，反映出房地产后周期需求的疲软。另一方面，地方政府土地出让收入下滑带来财政压力，倒逼地方政府加快发展新动能产业。但从积极层面看，资金从房地产领域流出后，正逐步流向实体经济与新兴产业，为经济结构转型提供了资金支撑。

（三）居民资产配置的 “范式转移”

房价预期的转变正在重塑中国家庭的资产结构。过去二十年，房地产占家庭资产比重超过 60%，而 2025 年三季度倾向于 “更多投资” 的居民中，仅不足 5% 选择房地产相关产品。这种转变推动居民资产配置向多元化发展：银行理财、基金、股票等金融资产占比逐步提升，保险、养老等长期资产规划受到更多关注。从经济发展角度看，这种转型有利于提高直接融资比重，降低金融体系对房地产的依赖。

四、未来展望：结构化分化中的新机遇

尽管当前市场信心处于低位，但 “只跌不涨” 并非房地产市场的终局。从房价收入比看，经过持续调整，上海、杭州等城市已回落至 9.6、5.7 的合理区间，多数家庭 6-7 年年收入即可购房，具备了需求释放的基础条件。更为关键的是，“十五五规划” 已明确将房地产业定位从 “支柱产业” 转为 “民生保障行业”，预示着调控政策将更注重 “因城施策”，支持合理住房需求。

未来市场的核心特征将是 “结构化分化”。一线城市及强二线城市由于人口持续流入、公共服务优质，住房需求仍有支撑，2025 年北京丰台、朝阳等区域新房价格已出现 0.37%-1.67% 的环比上涨。而人口流出的三四线城市，将面临更长时间的去库存压力，部分城市可能出现房价进一步调整。这种分化意味着 “闭眼买房就能赚钱” 的时代彻底终结，精细化选房、关注区位与品质成为购房决策的关键。

对于刚需群体而言，当前市场正处于 “预期低迷但价格合理” 的窗口期。随着房贷利率降至历史低位、限购政策逐步优化，具备购房能力的刚需群体可择机入市。而对于投资者，房地产的投资逻辑已从 “博取价差” 转向 “长期持有收租”，核心城市核心地段的优质房产仍具备一定投资价值，但需警惕非核心区域的过剩风险。

从 “全民看涨” 到 “九成人看平或看跌”，跌破 10% 的看涨比例不仅是一个数据节点，更是中国房地产市场发展的 “分水岭”。它标志着房地产野蛮生长时代的终结，也预示着一个更加理性、更加注重民生属性的新时代的开启。在这个转型过程中，市场阵痛不可避免，但只要坚持 “房住不炒” 定位，推动行业向高质量发展转型，房地产终将回归居住本质，为经济社会发展贡献持久动力。