2025该卖房吗？5年后是黄金价还是白菜价？马光远道破天机

2025该卖房吗？5年后是黄金价还是白菜价？马光远道破天机
小区里的业主群最近天天聊得热火朝天，有人急着吐槽：“手里的县城房子挂了大半年，降价10万都没人问，2025年再不卖是不是要砸手里？”也有人纠结：“核心区的小户型要不要留着？万一5年后涨价了岂不可惜？” 买房卖房从来都是老百姓最操心的事，尤其是现在房价走势不明朗，刚需怕买在高点，多房族怕卖亏了。其实不用瞎猜！结合住建部、国家统计局的官方数据，再加上经济学家马光远的精准判断，2025年该不该卖房、5年后房价走势，答案很明确。

一、政策定调：2025楼市“稳字当头”，托底不刺激
国家早就给2025年楼市划了红线，不是放任不管，也不是重回“炒房时代”。2024年12月26日，住建部在全国住房城乡建设工作会议上明确，2025年核心任务是“推动房地产市场止跌回稳”，重点落实“四个取消、四个降低、两个增加”政策，大力支持刚性和改善性住房需求 。简单说，国家要托住楼市，不让它大幅下跌，但也绝不鼓励炒房。
金融政策也跟着发力，2024年央行累计下调5年期以上LPR 60个基点，2025年10月最新数据显示，5年期LPR稳定在3.50%，房贷利率处于历史低位，就是为了减轻刚需买房压力。还有上海2025年1月1日起优化房产税试点政策，对引进人才、持证满3年的购房人免征或退还房产税，精准支持合理住房需求 。这些政策都说明，2025年楼市是“稳”字优先，不会出现大起大落。
二、数据说话：分化已成定局，有人欢喜有人愁
官方数据不会骗人，现在楼市早就不是“一刀切”的走势了，核心城市和三四线城市差距越来越大：
- 房价分化：国家统计局2025年9月70城房价指数显示，新房价格连续15个月同比下降，但跌幅分化明显——海口新房下跌1%，三亚持平，而一线核心区域房价已呈现止跌迹象；三四线城市更惨，烟台2025年10月新房均价11534元/平，同比下跌0.20%，龙口部分区域跌幅达6.33%。
- 人口支撑不足：国家统计局数据显示，2024年全国出生人口756万，死亡人口1120万，自然减少364万，常住人口连续多年负增长，住房需求正在逐年减少。
- 库存压力：中国房地产业协会2024年12月数据显示，全国商品房中期消化周期已达7年左右，三四线城市库存去化压力尤其大，部分城市甚至需要8年才能消化完现有库存 。
这些数据都印证了一个事实：核心城市有需求托底，三四线城市供过于求，分化会越来越明显。
三、马光远道破天机：5年后房价不“一刀切”，这类房子最危险
经济学家马光远近几年一直强调楼市“分化”，2025年他在多个公开场合明确表态，彻底打破了“房价要么全涨要么全跌”的幻想：
- 整体判断：“房地产作为最佳投资品的时代已经结束，2025年起，有需求的城市房价会止跌，没需求的城市还得跌”，他预测到2030年，现在150万的普通住宅，实际价值可能下降30%-40%。
- 城市分级：马光远和王健林观点一致，都认为“除了少数一线城市核心区域，全国大部分地方房产价值会回调15%-35%”——一线核心区下跌幅度能控制在15%以内，二线城市调整20%-30%，三四线城市可能大幅回落30%-50%。
- 核心逻辑：“未来5年，每年会新增800万到1000万套空置房，住房空置率已达21.3%，远超国际合理范围”，人口负增长+空置率高企，让三四线城市房价缺乏支撑。
简单说，马光远的核心观点就是：5年后，核心城市好房子还是“黄金价”，三四线城市非核心区域的房子可能接近“白菜价”。
四、2025卖房指南：这两种情况果断卖，两类房子坚决留
结合官方政策、数据和马光远的观点，普通人2025年卖房买房不用慌，记住这两个原则：
1. 该果断卖房的情况：一是三四线城市及县城的多余房产，尤其是没有产业支撑、人口净流出区域的房子，现在是变现的好时机，越拖可能越不值钱；二是老旧小区、配套差、没电梯的房子，这类房子贬值速度最快，2024年数据显示，超过60%的老旧二手住宅，价格比同区域新房低30%以上。
2. 该坚决持有的房子：一是一线、强二线城市核心区域的刚需房，有产业、地铁、学区配套，人口持续流入，这类房子抗跌性强；二是改善型“好房子”，符合住建部2025年推广的绿色、智慧住宅标准，这类房子未来需求会越来越大 。
2025年不是不能卖房，而是要“精准卖房”，别盲目跟风抛售核心资产，也别抱着三四线的多余房产硬扛。楼市已经进入“选筹时代”，选对城市和地段，比纠结“买还是卖”更重要。