绿城管理15年“代建老将”继续上位

观点网 10月20日，绿城管理董事名单上有了些变化——增添了一位执行董事程敏。

截至目前，绿城管理董事会团队组成如下：郭佳峰（联席主席）、耿忠强（联席主席）为非执行董事，王俊峰（行政总裁）、聂焕新、程敏为执行董事，林治洪、丁 祖昱、陈仁君为独立非执行董事。

公告显示，绿城管理已就本次委任事项与程敏订立为期三年的服务合同，程敏每年可享有32万的董事袍金以及相应酬金（包括股份奖励及分红）；此外，程敏拥有绿城管理89.2万股份，占总股本约0.04%。

翻看程敏的过往履历可以发现，此人是实打实的“代建老将”。

公开资料显示，程敏现年44岁，在房地产项目投资和拓展方面都有着丰富的经验。

2005年到2009年，程敏于浙江工业大学分别取得机械工程及自动化专业学士学位、技术经济及管理专业硕士学位。

硕士毕业次年，也就是2010年，程敏就加入了绿城集团，任企业发展部的高级职员，并于同年9月调入绿城建设管理有限公司从事并负责代建业务发展。

据了解，那时绿城管理还没有形成集团化的规模，程敏也并不是一直都在这里任职。

2015年，程敏回到绿城房地产集团有限公司总部，任湖州御湖项目执行总经理、华南区域公司副总经理以及绿城中国控股有限公司发展投资中心副总经理等职务。

到了2020年12月，程敏回归绿城管理，坐上了集团副总裁的位置，负责业务发展、财务管理和资方代建管理等工作。

当上绿城管理副总裁时，程敏还不到40岁，但在代建行业中摸爬滚打也有十年之久。

一边是“代建专业户”，一边是“代建第一股”，程敏参与治理的绿城管理，这几年发展得怎么样了？

2020年至2024年，绿城管理代建项目的管理合约总建筑面积分别为7610万平方米、8470万平方米、1.01亿平方米、1.20亿平方米、1.26亿平方米，增幅分别为12.7%、11.3%、19.8%、17.9%、5.0%。

当期在建面积分别为4050万平方米、4400万平方米、4720万平方米、5250万平方米、5400万平方米，分别同比增长8.0%、8.7%、7.1%、11.4%、2.9%。

数据来源：企业历年年报、观点新媒体整理

得益于业务规模不断扩大，绿城管理近五年营业收入录得连年上升，分别为19.16亿元、22.43亿元、26.56亿元、33.02亿元、34.41亿元，同比增长17.07%、18.40%、24.34%、4.20%。

其中，绿城管理核心业务商业代建长期以来都占据收入来源的榜首。过去五年，商业代建贡献的收入分别为13.13亿元、14.78亿元、16.69亿元、23.46亿元、27.53亿元。

特别是在2024年，绿城管理商业代建收入占总收入的比例达到80%，成为当年唯一录得同比增长的收入类型。

盈利方面，2020-2024年，绿城管理净利润分别为4.39亿元、5.65亿元、7.45亿元、9.74亿元、8.01亿元，同比增长35.27%、28.66%、31.73%、30.77%和减少17.71%。

可见，在2024年，绿城管理保住了营业收入，但没能挡住利润下滑的泥石流。

数据来源：企业历年年报、观点新媒体整理

当时，还是副总裁的程敏在业绩会上解释称，目前整个代建市场的竞争非常激烈，这也导致代建行业费率出现一定的降幅，从而影响了公司的利润。

“我们全年的费率当中，下半年要比上半年高，这也是向好的趋势……随着行业的优胜劣汰，收费会趋于规范化，未来代建费率会逐步回归到市场的合理水平。”

进入到2025年，绿城管理似乎仍停留在业务能力向好但盈利能力下降的漩涡之中，这一年也被王俊峰称为“绿城管理现在及未来几年利润压力最大的一年”。

上半年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积为1989万平方米，同比增长约13.9%；新拓代建项目代建费为50亿元，同比增长约19.1%；代建项目总销售额为419亿元，同比增长约2%。

期内，营收同比下降17.7%至13.74亿元，毛利也同比下降36.0%至5.5亿元，毛利率则为约40%，较去年同期下降11.5个百分点。

综合来看，绿城管理这几年来过得还算有滋有味，而企业的战略风格和经营业绩多与管理层密切相关。

观点新媒体注意到，在绿城管理高管团队中，有过半的人员都是从绿城中国调任来的，其他非“绿城系”高管也均带有业内代表性企业的履职经历，这种人员配置模式曾被张亚东形容为“外引内联”。

“从外面来看，在这个行业里面以最大力量来吸引代建管理同行加入绿城管理；在外面这些资源有限的情况下，如何把内部的人员去配到绿城管理里面去，这是我一直长期思考的。”

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