揭秘恒大财技：提前确认收入+资产重估+永续债等！

所谓财技，是指通过财务策划手段实现资本运作的技术体系，既包含合法的会计报表优化、资产重组等操作，也涉及财务造假、股价操纵等违规行为。

恒大自从1996年成立以来，一直都在运用“财技”粉饰财务报表；2009年上市后，更是花样百出。

以下揭秘恒大那些令人眼花缭乱的“财务技巧”：

1、上市前转让股权提前确认利润

为了获得好估值，恒大在上市前就通过出售资产的方式提前确认利润。

通常来说，在建楼盘从预售到交付，至少需要几年才能确认收入和利润。

恒大为了增加利润，将在建楼盘注入某附属公司，再将该公司部分股权转让给“第三方”。所得款项就是收入，减去成本就是利润，以这种方式提前确认在建楼盘的收入和利润，从而获得较高估值。

所谓“第三方”也并非真正的第三方，而是恒大的战略投资人。如果恒大上市失败，他们的投资也会打水漂。

2007年，恒大将御景半岛项目注入全资控股的雅立集团有限公司（简称“雅立”），再以1.3亿美元将雅立40%的股权转让给美林旗下的Pearl River Investment Limited，从而间接转让恒大御景半岛项目40%的权益。

1.3亿美元的转让款，折合9.76亿元人民币，扣除雅立40%股权的成本2.16亿元后，收益为7.6亿元人民币。恒大地产当时就确认了这笔收益，占其2007年10.8亿净利润的比例高达70%。

由于恒大2008年上市未成功，在2009年上市时故技重施。

2008年4月30日，新世界出资7.55亿元与恒大合作开发在佛山和武汉的两个项目。恒大向新世界转让该两个项目60%的开发权，获得4.74亿元的即时收益，占2008年6.3亿净利润额的75%。

2、上市后提前确认收入和利润

通常而言，采取预售制的房企确认收入需要等到项目竣工交付。而恒大大幅降低标准，只要和客户签订了销售合同，就确认为收入。

恒大自从2009年上市以来，一直采取这种方式提前确认收入以粉饰报表。

在较早阶段，这种方式可以“滚动”操作。只要房子卖出去，早一年或晚一年确认收入，问题还不大。对房企利润的影响，是提前缴税产生的损失利息。

到了后期，由于金额越滚越大，加之挪用到其他项目，这种庞氏游戏玩不下去了。

在这种情况下，许家印变本加厉：2019年虚增收入2139亿元，占当期营业收入的50%，虚增利润407亿元，占当期利润总额的63%；2020年虚增收入3501亿元,，占当期营业收入的78%，虚增利润512亿元，占当期利润总额的87%。

提前确认收入和利润的主要目的是为了分红，而持股近70%的许家印家族是最大的受益者，累计获得约500亿人民币的分红。

此外，还可以把报表做好看，还可以获得融资。

3、资产重估收益

与内地不同，中国香港会计准则要求对交易性金融资产、投资性房地产等采用公允价值计量的资产，其价值波动需计入当期损益）。

这就给许家印很多操作空间！

一个楼盘，住宅最好卖，为销售物业；车库和底商可能卖不出去，由开发商被动持有，为投资物业。

恒大在分摊土地和建安成本时，给销售物业分摊得较少，给投资物业分摊得较多。

前者可以增加销售物业的利润，有利于分红；后者可以增加投资物业的成本，有利于提高估值。

恒大经常对投资物业进行重估，理由也冠冕堂皇：随着入住率的提高，车库和底商等投资物业升值。

重估增值的部分也被计入利润。

4、马甲公司接盘亏损资产

恒大的农牧快消业务（冰泉、粮油、乳制品等）一共亏了57亿，影响上市公司利润，对分红不利。

想卖，也没人愿意接盘！

于是，许家印安排马甲公司“翠林系”以27亿买下，并承担30亿债务。

因此，中国恒大出售该业务而获得57亿元税前利润，刚好弥补亏损。

5、永续债降低负债率

永续债是个自欺欺人的金融工具!

名为债，迟早是要偿还的；但在一定条件下可以计入资本，降低资产负债率。

利用永续债降低资产负债率可以说是饮鸩止渴：利息税后支付，没有税盾的作用；如果过了一定期限还不赎回，利率将大幅跳升。

恒大除了公开发行的永续债，还有私募永续债：即在购买项目时支付部分现金，其余以永续债方式支付，比例最高可达80%。

2017年初，恒大永续债余额达1100多亿。

老许以借壳深深房回归A股为由，引进了1300亿战略投资，才解决了永续债危机。

借壳深深房失利后，大部分投资人被迫债转股。

即便如此，这1000多亿还是填不了恒大的窟窿，最终爆雷！