2025年三季度中国写字楼租金指数研究报告

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写字楼租金指数运行分析

根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2025年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金1为4.55元/平方米/天，环比下跌0.33%，前三季度累计下跌1.39%。从不同商圈表现来看，三季度写字楼租金环比下跌的商圈共64个，较二季度减少4个，占比80%；11个商圈租金环比小幅上涨，占比13.8%，5个商圈租金环比持平。

从行业宏观环境来看，2025年前三季度，国民经济运行总体保持平稳，GDP同比增长5.2%，但三季度以来，消费、投资增速均有所放缓。消费方面，以旧换新政策效应递减，1-9月社会消费品零售总额同比增长4.5%，增速较1-8月下降0.1个百分点，单月增速连续四个月放缓。投资方面，受房地产投资持续下行影响，1-9月固定资产投资（不含农户）同比由1-8月的微增0.5%转为下降0.5%。出口整体延续平稳增长态势，1-9月我国出口总额（以人民币计价）同比增长7.1%，增速较1-8月上升0.2个百分点。服务业方面，企业扩张动力仍显不足。2025年前三季度，服务业增加值同比增长5.4%，增速较上半年下降0.1个百分点。2025年前九个月，服务业商务活动指数持续维持在50%-50.5%的区间，其中9月指数值为50.1%，较8月下降0.4个百分点，反映出当前服务业企业扩张意愿偏弱。

政策层面整体保持积极取向。7月30日，中央政治局会议召开，会议强调“宏观政策要持续发力、适时加力。要落实落细更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分释放政策效应。……用好各项结构性货币政策工具，加力支持科技创新、提振消费、小微企业、稳定外贸等。”同时，会议强调“要坚定不移深化改革。坚持以科技创新引领新质生产力发展，加快培育具有国际竞争力的新兴支柱产业，推动科技创新和产业创新深度融合发展。……。坚持‘两个毫不动摇’，激发各类经营主体活力。”

整体来看，当前宏观经济企稳回升的基础仍需巩固，重点城市写字楼租赁需求偏弱，不同行业的租户企业需求存在分化，租户的承租能力下降，重点城市写字楼租金延续下行态势。

1.租金变动：2025年三季度重点城市写字楼租金环比下跌0.33%，前三季度累计下跌1.39%

图：2019-2025年全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化

数据来源：中国房地产指数系统

2025年三季度，消费增速放缓、投资增速转负，服务业企业扩张动力略显不足，重点城市写字楼市场增量需求依旧有限，多以续租、搬迁为主。由于租户的承租能力仍偏弱，多数业主依旧将调价作为刺激需求的重要方式，写字楼租金延续下跌态势。根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据， 2025 年 三 季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为 4.55 元 / 平方米 / 天，环比下跌 0.33% ，前三季度累计下跌 1.39% 。

2.商圈表现：八成监测商圈租金环比下跌，杭州申花、重庆杨家坪等商圈跌幅相对较大

2025年三季度，一线城市样本中，77.8%的商圈写字楼租金环比下跌，13.9%的商圈写字楼租金环比上涨，8.3%的商圈写字楼租金环比持平。二线城市样本中，81.8%的商圈写字楼租金环比下跌，13.6%的商圈写字楼租金环比上涨，4.5%的商圈写字楼租金环比持平。

图：2025年三季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈

数据来源：中国房地产指数系统

2025年 三 季度， 64 个样本商圈写字楼租金环比下跌，占比 80% ，数量较二季度减少 4 个。其中，杭州申花、重庆杨家坪、长沙五一广场、武汉武昌中心 4 个商圈租金环比跌幅在 1.0% 以上，北京亚运村、南京珠江路、广州琶洲、北京 CBD 等 16 个商圈租金环比跌幅在 0.5%-0.9% 之间，长沙芙蓉广场、北京望京、天津劝业场街、上海中山公园等 38 个商圈租金环比跌幅在 0.1%-0.5% （含）之间，深圳龙岗中心城、成都春熙路等 6 个商圈租金企稳，环比跌幅在 0.1% 以内，青岛五四广场、武汉中北路等 5 个商圈租金环比持平。

与此同时，亦有少部分商圈写字楼租金环比小幅上涨，但涨幅均在0.2%以内。其中，上海淮海中路商圈环比上涨0.13%，深圳宝安中心区、苏州湖东等10个商圈租金环比涨幅在0.1%以内。

3.租金趋势：宏观政策将进一步发力稳经济，激发经营主体活力，高新技术等行业企业较为集中的商圈写字楼需求及租金有望率先企稳

在三季度部分经济指标增速放缓的情况下，预计四季度宏观政策将进一步发力，稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，激发经营主体活力。四季度，写字楼市场需求或延续当前缓慢释放态势，不同区域、不同品质的楼宇需求恢复情况或产生分化，人工智能、大数据/云计算等信息技术、金融业、商务服务业等行业企业较为集中的商圈需求或率先恢复，租金亦有望逐步企稳，但短期内重点城市写字楼租金整体或延续下行态势。

重点城市写字楼市场表现

1.需求趋势：金融、TMT、商务服务业租赁案例占比近六成，2000平方米以内需求占比增加

表：2025年前三季度重点城市大宗租赁案例（部分）

数据来源：

更多数据：https://u.fang.com/ytcrnn/

图：2025年前三季度代表城市写字楼租赁成交案例租户行业占比

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2025年前三季度，中指数据共监测到写字楼大宗租赁案例195笔，其中金融业、TMT行业、商务服务业租赁需求相对较多，租赁案例合计占比近六成。具体来看，金融业监测到52宗案例，占比27%；TMT行业、商务服务业监测案例在20-40宗之间，占比分别为16%、13%；此外，零售/贸易、交通运输/仓储物流、建筑和房地产、医疗健康/生物医药、教育等行业相关企业监测案例在10-15宗之间，占比均在5%-8%之间；其他行业监测案例共计31宗，合计占比16%。

分面积段来看，租赁面积在2000平方米以内的监测案例共100宗，占比51%，较2024年全年增加7.6个百分点。

2.大宗交易：交易宗数回落，但多笔大金额交易拉动下交易金额超上年同期

表：2025年三季度重点城市大宗交易案例（部分）

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2025年前三季度，我国大宗交易市场活跃度不及上年同期，交易宗数下降，但在多笔大额交易拉动下，整体交易金额实现显著增长。

2025年前三季度，中指数据共监测到大宗交易2130宗，较上年同期减少60宗。其中涉及一线城市的交易宗数为 56 宗，上海交易最为集中，为 35 宗，北京、深圳、广州均在 10 宗以内；涉及二线城市的交易宗数为 57 宗，其中苏州交易宗数最多，为 7 宗，成都、杭州、天津、重庆等 8 个城市交易宗数为 3-5 宗，厦门、西安、南京、合肥等 15 个城市交易宗数在 3 宗以内；涉及三四线城市的交易宗数为 59 宗，发生交易的城市包括金华、佛山、东莞、泉州等 40 余个城市，其中金华、佛山交易宗数相对较多，在 5 宗（含）以上 。

2025年前三季度，以披露交易金额的交易计算，中指数据共监测到大宗交易1336亿元。受太盟投资联合体500亿元收购48家万达广场、中邮保险108亿元收购上海博华广场等大金额交易影响，交易金额同比增长37.4%。其中一线城市交易金额为649亿元，上海、北京交易金额均超200亿元，深圳、广州交易金额合计约140亿元。二线城市交易金额为362亿元，其中成都、厦门、杭州、南宁交易金额相对较大，在30亿元以上，苏州、长沙、武汉在20-30亿元之间。三四线城市交易金额为325亿元，其中佛山交易金额超50亿元，东莞、金华在20-30亿元之间。

图：2025年三季度重点城市大宗交易金额占比（按物业类型分）

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分物业类型来看，优质零售商业及办公物业仍最受青睐。从交易宗数来看，2025年前三季度，以商业地产（商业、办公楼、综合体、酒店）为标的的交易宗数共81宗，占比62%。以披露金额的交易计算，零售商业交易金额相对较高，为710亿元，占比53%，办公楼交易金额为309亿元，占比23%，综合体、酒店交易金额合计约130亿元，合计占比10%，工业类标的交易金额为97亿元，占比7%，其他类型标的交易金额合计90亿元，占比7%。

从买家特征来看，内资买家继续主导市场，机构投资者交易金额较大。2025年前三季度，以披露买家的交易计算，内资企业买家交易宗数占比约89%；分行业来看，机构投资者、地方国企收并购行为相对活跃，交易宗数合计占比近六成；以全部交易计算，买家为机构投资者的交易金额占比约七成。从卖家特征来看，房企依旧是大宗交易市场主要卖家，内资房地产相关企业交易宗数占比超四成，交易金额占比近六成。

1.写字楼平均租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。

2.本报告所统计的大宗交易标的资产的物业类型包含写字楼、商业、酒店、综合体、工业厂房、产业园区、公寓等，不含地块、住宅。此外，不含交易金额在 1 亿元以内的交易，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算。

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