北京买房：理清思路，购房建议1688

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问你知道自己的房子还有多大的跌幅吗？我告诉你，用国际通行的租售比算一下就行，标准的数值是200至300之间，超出300的就是泡沫，低于200的就是机会。

比如北京西城区的房子1000万一套，但每个月只能租出1万块钱，那说明这套房本来就值300万，现在房价里的700万都是泡沫。而跌到什么时候可以买则也是租售比决定，什么时候跌到200万以下才值得关注。这才是投资的法门，稳赚不赔，你懂了吗？

A：

1、沃天，敢情投资发财的秘诀这么简单啊，真是大道至简了，简单到傻叉都能学会。但如果连傻叉都能发财的秘诀，您自己真的信吗？

说实话这话题我都懒的抬杠了。所有能纠结于所谓“国际标准租售比”的，说明即不懂经济，也不懂做生意，甚至连常识都稀里糊涂，活该穷逼一辈子。就算凭运气发了财，也会凭本事赔光的，认知未必决定赚多少钱，但一定能决定是否守住财富。

2、简单说两句得了，根本就没有扯淡的“国标租售比”，只是因为欧美的银行利率曾经长期在3-5%之间波动，而银行基准利率就约等于“社会投资平均收益率”。那买房出租作为社会投资的一种，其平均收益也就自然约等于银行利率了。但换算成月租金更直接，所以才有了200-300的说法，其实就是3-5%的收益率。

所以这句话的标准说法是，房子的租金收益率应该长期围绕银行基准利率波动，超出就是机会，低于就说明有泡沫。而且，这租金收益指的是扣除各项成本之后的净收益，不是毛收益率。

3、而且估计您年纪小，至少是80或90后，所以不知道中国在90年代的租金收益率。当然您也有可能年纪大，但一辈子也没当过房东，所以没这经验。

1992年，北京方庄的房价2000多块钱，一套小两居18万就能拿下。但您知道当时房租多少吗？每个月2000块，即便是扣除各项成本之后也得1800。您能算清租售比是多少吗？100倍，年化收益率高达12%。没经历过那个时代，或者没体验过当房东感觉的都不会相信吧？

但我告诉您，当时银行的五年期存款利息高达14%，那这年化12%还高吗？不高呗，但仍然符合“围绕银行利率波动”的标准。而且我还告诉您，在大多数时期，房租收益率都是略低于银行利率的，就因为如果长期高于，那但凡有钱的就都买房去了，谁还存银行啊。

4、银行利率是1997年亚洲金融风暴前后降低的，因为超发导致钱多了，社会上不缺钱而缺赚钱的机会。于是房租收益也从1998年之后开始明显下跌，之后一直到2009年之前，租金收益一直围绕在5%波动，因为银行利率也是这标准。

所以如果是2009年之前买房的，可以说都完全遵从了所谓的扯淡“国标租售比”。但现实中呢，当年唱空的一直在骂房价高不合理。在他们心目中房子只要是收费就不合理，白送还嫌面积小档次低呢。

5、前些年中国房价上涨过快，租售比确实不合理。但解决这问题有两种办法，一是涨房租，二是降利率。现在是房租没涨，但利率降到1.3-1.5%了，国债不过是1.7%，那请问北京的平均房租收益率为1.8%，有什么不合理的吗？

6、再多说一句，甭扯什么欧美日本的租售比都低，租金收益动辄5%以上。注意这是“毛收益”，是没扣除各项成本之前的。而如果都扣除，其收益率也和他们的银行利率差不多，这才是真正的市场规律。

以美国纽约曼哈顿来说，租金收益动辄7%。但实际上他们的房产税就要1-1.5%，再加上HOA费（物业费）+保险费，基础成本就要2.5%，收益剩4.5%了。但这还是显性成本，隐性成本还包括HOA为防止租客过多导致品质下降的限租期，一般三年停一年，租金收益还剩3.4%了，然后还有美国“租金管制”导致的损失+万一遇到“租霸”的隐形风险，真实收益率能剩下2%也就很不错了。而美国现在的银行利率是5%，前些年是几乎零利率，长期平均下来也就是2%，您还觉得他们的房价合理吗？

7、还多说一句，纽约真的有租金收益7%以上的房子，甚至是15-20%的。这些房都在贫民区，穷人买不起房只能租房，所以抬高了业主的收益。而业主基本都是当地大佬，他们能控制HOA降低成本，同时压低房价以少交房产税，也没人敢到这地方拖欠房租当租霸，破公寓更谈不上什么限租期，所以越破越乱的街区，租金收益反而越高。

但是这也说明了经济规律，高收益的背后一定是高风险，或者是高投入+高难度，总之就是高门槛。否则如果这世上真的有超出银行利益的高收益项目，那普通人根本都没资格参与，人家资本家早就给垄断了，让您连狗屁的租售比都不知道是什么玩意儿。

8、总之就这样儿吧，我懒的多废话。对了您一定炒股吧？因为骂房价高的绝大多数都是股民，而且还是自诩为炒股高手的资深股民。那请问了，租售比就相当于股票的“市盈率”，您觉得哪只股票的市盈率合理，应该投资吗？

仅供参考。

二

Q:

请问，之前向您咨询过一次，当时是不想买朝阳的学区房，现在囊中羞涩+节省通勤时间，有了在单位附近购房的想法，这置换房产的问题，还要向您求帮！

我的情况是家有男孩一名，2027年上学。我在芍药居北里现代文学馆附近上班。姥爷在管庄西里有一套2层无电梯的55.15平米的小两居，这个房子可以上朝阳区第二实验小学和80中管庄分校的初中，目前在出租（租金¥3550/月）。

我们现在住在通州区惠兰美居的92.15平的小三居里（这个小区最近超跌要是卖也只能卖260W，姥姥姥爷也不想卖）。

奶奶身体不好和孩子爸爸住在石景山区金福苑93平的2居室里，孩子户口也在这里可以上金顶街四小和第九中学。

我们目前的打算是卖掉管庄西里的小两居，大概能卖190W在加上积蓄，共有300W，因为通州区的房子有公积金贷款50W，我就不想再贷款了。

置换方案一，在我上班的芍药居北里买个可以上人大附小朝阳学校和人大附中朝阳学校的一居室，但是这样姥姥姥爷就无法居住，无法接送孩子上下学。

方案二：孩子户口在石景山金顶街，可以上金顶街四小和第九中学，这样就用300W在苹果园附近买个大两居，姥姥姥爷也可以过来居住，接送孩子上下学。

方案三：在常营用300W再加点钱大概320万买保利家园或北辰福第的2居室，孩子可以上陈经纶保利分校，姥姥姥爷也可以居住，送孩子上下学。

请您受累分析一下，哪个方案可行？

A：

1、如果论学校排名，那常规就是人朝排第一，小学中学的成绩都好，九年制也省心。但这几年人朝太红了，学区房卖爆了，所以才有了这好几个的分校，孩子被派入哪所不敢保证。

反正这两年无论西区还是东区都有被调剂的，东区甚至连四大神盘的豪宅都不保险了。只能说2027年有可能学位宽松，但是否能进入本校不敢预测。

再一点，也是因为这几年人朝扩编严重，导致师资和学习氛围的压力大，尤其是中学，是否还能保持好成绩有待观察。所以考虑好再买，有可能花了不少学区溢价+接送困难，但没达到预期的效果。

2、后两个方案在我看来从学校和保值角度都差不多，区别是居住角度。也就是九中作为老牌儿名校，成绩至少不差，无论在石景山还是北京都至少中等。陈经纶保利是北京保障房中级别最高的，属于新学校中在系统内排名靠前的，放到北京也算中等。

价格走势方面两边也没多大区别，都是保障房为主，涨跌幅度几乎一致。只不过朝阳这边的年轻人更多，所以流动性强点儿，在行情期间的排序也靠前。金顶街是肯定不落后，就是行情时顺位靠后而已。

3、所以要是我就看自己的居住体验了，哪边更方便就买哪边。要是我的话先看东边，因为我更看重房子的流动性。

仅供参考。

借这网友话题多说两句，现在的很多北京人都不太知道“北京九中”了，但这其实是“新中国北京第一校”。

因为北京在解放前有“老八中”，一中至八中。一中是皇族中学，二三中是八旗官学，四中是平民子弟第一校。后边四所也是平民中学，成立的晚一些，基本都是北洋以及之后成立的。

新中国建国之后，成立的第一所公立校就是“九中”。只不过原址在门头沟城子，原名“门城中学”，是以招收门头沟煤矿富家子弟为主的。解放后门头沟作为北京最重要的能源基地，所以才把门城中学这所私立校改为了第一所公立校。

后来是因为石景山的发电厂和钢铁厂也非常重要，所以在这里建立了九中分校。再之后50年代初，模式口的分校变成了本校，门头沟本校成了分校，之后则改名为“大峪中学”。这两所中学的成绩都非常好，都是第一批市重点，在我上学的80年代非常有名。

九中在石景山的景远和京源没崛起之前，一直是石景山最强校，这些年名气有所下降，但学校的底子仍然很强。

而且石景山之所以让人感觉教育资源不强，其实是因为人口太少+牛娃被海淀吸引走了。但如果以人均来说，石景山的教育资源相当不错。以仅仅50多万人的规模，能做到今天的清北985率，足以说明石景山的整体教育水平了。

三

Q:

请问，我家住房现状是，17年购买的婚房，通州疃里四海公寓105平三居室。当时因为看好当地发展，但不是特别懂时机，所以买在了最高点400万元，目前跌价至200万元腰斩。虽然是全款无还贷压力，但是巨额亏损让我们这种工薪家庭的境遇非常窘迫。

目前因为单位搬至朝阳公园附近，所以这套房已出租，租金降至2600元，仅仅是我们在十里堡租房的一半价格不到。而且孩子目前面临明年上学，所以想咨询您帮着出个方案，看我们应该怎么做？

A：

1、应该怎么做，那得先看您的需求或目的了，有目标之后才能规划和执行啊。

2、四海公寓只有这一种户型，2017年的时候有这么高价格吗？400/105=3.8万一平了，太高了吧？您是不是把装修的成本也算进去了？毕竟是婚房。但如果是装修不错，出租的话会不会对装修有损耗啊？一般都是有的，装修越好损耗越大，多数有个三年时间就面目全非了，装修价值基本归零。

所以对这种房的常规建议是，最好自住，如果不自住也最好别出租，收的租金和装修损耗相比不划算。确定以后也不住了就索性卖掉吧，毕竟从地段和小区户型来说都不是太占优。至少到目前是投资性不强的，就算有地铁的预期，五六年内也不太可能完成。

3、另外一点，现在价值200万，但只能收到2600的租金？这是不是扣掉中介的费用了？按说怎么也得3000才合适，否则就说明这房价中还是有部分泡沫的，因为租金收益偏低。

所以如果您所说的这几个数字是现实情况，那要是我的话就不留了，不如换成通勤方面能自住的。或者是为了孩子上学换成学区房也行，但这就看家长的选择了。

4、我建议还是先列出主要需求吧，是自住为主，还是收租金为主，是否给孩子买学区房等等。然后再做个大致的预算，有了总价才好聊地段儿和房子。

仅供参考。

四

Q:

请问，我父母最近准备卖掉他们前些年在萧山买的房子给我当在北京买房的首付，大概300万。这房是纯投资不是自住的，但不知道这种时期换到北京是否合适？因为萧山这些年的房价走势明显超过北京，他们这套房当时买的时候8千现在已经2万+了，而北京的连翻番都没做到。

但我又已经在北京稳定工作了，准备结婚（已领证，妻有京户），如果不买房的话感觉还是不合适，而且也纠结萧山以及杭州的发展是否会继续超过北京，所以纠结于卖与不卖以及何时卖的问题。特来请教。

A：

1、这我可帮不上什么忙，因为我连杭州的楼市都不熟，萧山的就更不清楚了。要不您这还是问懂行的吧，我不敢瞎说。

2、不过房子是用来住的，在哪里定居生活就买在哪里呗，租房总不是长久之计。单身还好说，可既然结婚就得考虑孩子上学的问题了，还能租几年啊？

另外建议计算一下两边的性价比，都用没有溢价的非学区房来计算，对等的小区与户型（中间楼层小两居）。用总价除以租金，哪边的数值低，就说明泡沫少+风险低，也意味着居住的性价比更高。

3、另外多说一句，杭州在近20多年来，曾经有好几次价格走势比北京强。尤其是2012年楼市崩盘之前，杭州房价一度不仅高于北京，也高于上海深圳，位居全国第二高（第一高是温州）。但没坚持住，之后随着“江南皮革厂老板黄鹤带着小姨子跑路”，温州杭州以及不少网红城市的房价都跌了，膝斩。

杭州算不错的，之后不仅涨回来还创了新高，但温州因为城市经济问题，到现在也没恢复到当年的高点。估计您父母是2015年前后买的房吧，所以才涨幅这么大，因为买到最低点了。

4、总之我只能是列出我所知道的情况，但具体的没建议，还是咨询杭州的吧。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。