报告发布 || CBRE世邦魏理仕：三季度南京商办市场，都有哪些看点？

2025年前三季度，南京经济在创新引领与产业升级的强劲推动下实现稳健增长。办公楼市场显现韧性，以金融业为代表的企业新租与升级需求成为去化的主导力量，推动整体空置率稳步下行。零售物业市场则迎来供应小高峰，两个新项目差异化入市且入驻率亮眼，在“首店经济”与存量调改的双轮驱动下，市场对沉浸式体验、场景化消费与品牌首进的需求持续增长，推动零售物业向多元化与精细化发展。

PART.1

供应空窗助力去化
金融业需求引领复苏

新增供应：0万平方米

净吸纳量：2.8万平方米

空置率：28.7%

租金报价：108.4人民币/月/平方米

2025年第三季度，南京优质办公楼市场无新增供应。尽管进入供应空窗，但市场活跃度温和回升，需求端仍保持韧性，净吸纳量环比上升7%至2.8万平方米。前三季度累计净吸纳量达6.1万平方米，已超过去年全年水平。受此推动，全市整体空置率环比下降0.8个百分点至28.7%。

租金仍处下行通道，全市平均租金报价环比下降2.2%，至每月每平方米108.4元。新街口与河西等核心子市场的租金报价维持在每月每平方米113元左右。

从行业需求来源看，金融业于本季度显著回暖，以24%的租赁面积占比跃居首位，需求主要来自保险和证券类企业的扩张与升级。第三方办公服务运营商占比20%，位列第二，其中联合办公空间运营商表现活跃。专业服务业(15%)及房地产业(13%)需求稳定，TMT行业占比为7%，多以中小型科技企业为主。

板块活跃度方面，本季度河西板块依旧领跑市场，占比达49%；新街口位居次席，占比35%。从成交结构看，500平方米以下的中小面积段交易占比高达69%，凸显中小企业仍是市场需求主力。搬迁类交易占据绝对主导，占比达81%，升级搬迁和基于租金性价比的跨区域置换是主要动因。

2025至2027年，南京写字楼市场将有约90万平方米新增项目交付，充沛供应集中落地非核心商圈，一核多极商业布局有望逐渐成型。

CBRE南京办公楼租赁交易负责人刘承阳表示：未来六个月，南京办公楼市场预计将迎来约30万平方米的新增供应，都是位于河西板块的优质项目。尽管河西等重点板块将面临一定去化压力，但在金融、TMT及专业服务等行业稳健需求支撑下，整体市场活跃度有望维持稳定。作为长三角重要科创高地，南京持续吸引科技巨头设立区域总部与研发中心，产业集聚效应显著，带动多元化办公需求增长。与此同时，人工智能、新消费等新兴领域科技企业在本地加速发展，成为新的租赁需求。南京市也在积极探索商办物业的复合利用，鼓励兼容租赁住房、公共服务等业态，为存量资产转型提供了独特路径。产业升级与政策创新的双轮驱动，将助力优质楼宇加快去化，市场在格局调整中孕育新的发展机遇。

PART.2

新项目差异化破局
存量物业调改焕新

新增供应：19万平方米

净吸纳量：18.4万平方米

空置率：4.4%

首层平均租金：22.3人民币/天/平方米

2025年第三季度，南京零售物业市场迎来两个新项目开业，为市场带来总计19万平方米的新增供应。其中，位于河西南部的金陵天地，体量约13万平方米，定位年轻化与精品化，开业入驻率达100%，并引入超过40%的首店品牌，聚焦于高端餐饮、生活超市悦活里及运动数码旗舰店。另一新项目为位于城南马群的TOD项目健康大融城，体量约6万平方米，当前入驻率达95%，招商以高性价比的中式餐饮为主，精准服务周边社区客群。

新项目的高入驻率推动全市净吸纳量上升至约18.4万平方米，空置率稳定于4.4%。需求的活跃表现支撑租金基本面保持稳定，全市商圈首层平均租金环比微降0.3%至每天每平方米22.3元。

三季度市场需求仍由零售和餐饮两大业态主导，零售业态以49%的占比位居第一，其中，时尚服饰类需求旺盛，占比30%。奢侈品与设计师品牌表现尤为突出，集中入驻于上季度开业的金陵中环商场，包括Vivienne Westwood、Maison Margiela、Uma Wang等，明确了该项目的高端定位。运动户外热度不减， Fjällräven北极狐、骆驼、Aria Leisure等国内外品牌持续扩张。此外，美妆护肤品类占比8%实现显著增长，LV美妆全国首店落户德基广场，Le Labo、Payot、Aesop等品牌也相继进驻核心商圈。餐饮需求占比47%，以24%的中式餐饮和9%的咖啡茶饮为主力。中式餐饮聚焦于火锅、烤肉与地方菜系；咖啡茶饮品牌多落位于次级商圈，如麒麟大口茶、Moon Ground等首店进驻景枫中心；金陵天地亦引入了多家首店茶饮品牌。

2025至2027年，南京零售物业市场将有约150万平方米新增项目交付，充沛供应集中落地非核心商圈，一核多极商业布局有望逐渐成型。

CBRE南京分公司董事总经理兼战略顾问部负责人王飞表示：未来六个月，南京零售物业市场预计将迎来约23.2万平方米的新增供应，其中包括位于核心商圈的南京光环花园城，以及龙江、麒麟等非核心板块的优质项目。三季度以来，南京消费市场延续了上半年的活力，“苏超”赛事与假日经济催生的“票根经济”持续释放消费动能，推动“观赛+消费”的场景融合，文旅联动趋势日益显著。面对竞争加剧的市场环境，开发商也纷纷借力本地丰富的文化与体育资源打造多元化消费体验，并加快存量项目的升级改造。这些新项目与调改动作将共同为南京零售物业格局注入新变量，带来新一轮发展动能，释放更大活力。

来源｜CBRE世邦魏理仕

编辑｜孙 益

审核 | 冯宪法