拿地一年，这个楼盘赶上末班车

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

等待的日子，总是漫长的。

拿地1年零1个月，大兴区西红门镇6030地块的报规图，终于出来了。

这是"地头蛇"兴创置地近几年来，单独拿下的第二宗地。第一宗地是大兴新城的沐春墅和黄村052等，四个地块。

在2024年，北京楼市陷入低谷，兴创置地只能独自扮演大兴区土拍托底者角色。

之前，它更多是以投资者身份参与地产开发，如：御景星城、大兴星光城、元启、颐和公馆和京玺等。

兴创置地许久没有自己打过仗了。它的慢，很容易被人所理解。

它是大兴区本土国资地产平台，从沐春墅到6030地块身上，花姐至少观察到，它在开发过程中获得的几个便利性：

1、沐春墅是大兴区第一个开敞阳台楼盘，赠送一半面积，且公开表示可用电动窗封闭；

2、沐春墅是大兴区罕见的高低配项目，叠墅+洋房；

3、6030地块是北京首个拿地后，还没出报规图就调规的项目；

4、6030地块一些设计，并没有严格按照拿地文件执行。

有了这些优势，兴创置地在市场中占得了先机。但能否杀出一条血路，还得看田永安的操盘力。

它是兴创置地母公司兴创投资的董事长。

绕开了土地文件限制

兴创置地西红门项目整体呈菱形状，由6030住宅地块+6029托幼地块组成。

它的总用地面积约2.99公顷，住宅地上建筑面积约6.15万㎡，容积率2.5；幼儿园建面0.424万平米。

住宅规划10栋8-17F楼，点状布局为主，共555户，户均建面110㎡。另有3栋配套楼，包括社区商业、邻里中心等，大门在东面。

根据拿地文件，花姐发现了它的几个问题和变化：

1、幼儿园从西北角移至西南角。这并不违规，在一份“多规合一”补充函里写道：幼儿园在保证自身用地及建筑规模不减少的前提下，可随建筑方案进行布局优化。

类似的操作手法，还有朝阳区的北京宸园、璞樾等。

北京宸园的幼儿园地块，从正方形变成三角形；璞樾的幼儿园地块南北变窄，更好地挡高压线；6030地块也是南北向变窄，更好地挡西面经开高速的噪音。

2、北面的车库出入口，移至东南门，与大门和消防出入口一起，交通动线有点混杂。

3、按照拿地文件，要求住宅“以平屋顶为主”，但报规图显示为清一色的“坡屋顶”。是不是坡屋顶可以让顶层送阁楼？

4、东南角的8#采光会弱些，主要是来自元启的遮挡，最窄处的楼间距日照比不足1.0，标准是1.2。选房时须仔细斟酌下。

赶上建筑调高末班车

有些时候，事缓则圆。

2024年9月，兴创置地以22.25亿元底价摘得6030地块。在2024年11月底和2025年2月中旬，分别等来了北京两个好房子政策。

由于它没有出报规图，无疑搭上了好房子的东风。

在2025年6月，6030地块的项目公司北京和盛臻品提出调规申请，主要涉及两点：按需设置开敞阳台，建筑高度45米局部上浮一档。

1、有关阳台问题。拿地补充文件有这样的表述：“考虑京开高速沿线城市景观，减少室外噪声影响，如设置阳台，应进行封闭。”

花姐是这么理解这句话的，如果设置封闭阳台，等于没有任何赠送面积。这种情形，没有哪个开发商愿意干。

兴创置地想打破这个地块的限制，希望“按需设置开敞阳台”。这句话的意思是，阳台会设，但必须是开敞的，能赠送一半面积。

2、有关建筑高度问题。土拍文件明确写道，限高45米。2.5容积率的地块，这个限制的确有难度。

6030地块南面的元启拿地早些，只能硬着头皮干，出现了一些东西朝向的户型。

兴创置地在元启占有40%股权，不想让亲儿子6030地块重蹈覆辙，遂提出建筑高度从45米上浮至60米。

如此一来，6030地块的条件宽松了。从报规图上看，有5栋楼的高度突破了45米。分别是4#、5#的51.15米，6#和7#的48.15米，9#的45.15米。

这次调规，兴创置地十分幸运。因为，就在它提出调规后的两个月，北京规自委下发了一则加强住宅项目规划管理的文件。

里面明确写道：“对于建筑高度45米（含）以内的居住用地，如因新规范要求层高提高至3米引起住宅建筑高度超过基准高度1米以内，不视为突破基准高度要求。”

简而言之，建筑限高45米的楼盘，实际最多不应该超过46米。

6030地块赶上了上浮建筑高度的末班车。

复制沐春墅封阳台模式

调规之后，兴创置地如愿以偿，成功设置了开敞阳台。

从报规图看，它有三种赠送面积方法：南向开敞阳台、北面设备阳台和飘窗。

1、南向开敞阳台。进深约1.8米，每套至少设置一个阳台，大户型有两个；

2、北向设备阳台。它的北面疑似为通面设备阳台——十分罕见，进深分1米、1.5米和1.8米三种组合；

3、飘窗。端户为L型飘窗，中间户为一字型飘窗；

在北京阳台收紧的当下，兴创置地6030地块的赠送尺度之大，令人侧目。

它为什么没有像元启、梧桐府一样，设计成奇偶阳台？

虽然奇偶阳台不计入产权面积，但在北京不太实用，冬冷夏热、风沙大，且隐私也有问题。

它选择了走沐春墅的道路，以开敞阳台报规，然后通过可开关的电动窗，做到封闭阳台。

如果有不明白的，请到沐春墅的样板间去瞧一瞧，样板间有实景展示，蛮好用的。

当6030地块有了可封闭的开敞阳台之后，将直接背刺南面一路之隔的元启，以及橡树湾、中建玖玥府等一众老盘。

不过，6030地块也面临了一个新的对手，东面不远的6038地块，将于11月4日诞生买家，

6038地块的位置和指标更优。

1、它的用地规模约2.76公顷，规划地上建面约6.35万平米，容积率只有2.3，建筑限高45米（局部60米）；

2、它是一个地道的地铁盘，紧挨规划地铁19号线二期南延线的西红门东站，地下无缝衔接。

3、在西红门板块，它距离京开高速最远，不再饱受经开高速车流噪音的困扰。

大户型定位之失

大兴区楼市一片沉寂，最大的问题是大户型太多。

花姐做了一个统计，大兴区三年来的11个样本楼盘，120平米以上户型供应量突破3000套，去化率只有36.5%。

户型越大，去化越慢。

举五个例子：

1、西红门的元启。截至目前网签279套，均价5.32万元/平米，其中120-140平米户型供应144套，网签14套；140平米以上户型供应198套，网签0套；而120平米以下户型，供应277套，网签了97套。

2、大兴新城的京玺。截至目前网签235套，均价4.49万元/平米，其中120-130平米户型供应102套，网签了15套；80平米以下户型，供应169套，网签了103套。

3、大兴黄村的颐和公馆。截至目前网签460套，有333套是来自100平米以下，而140-170平米户型供应117套，仅网签了25套。

4、大兴发展梧桐府。截至目前供应130-240平米户型366套，只网签了25套，均价4.2万元/平米。

5、兴创沐春墅。主打129平米至283平米户型——占比96.4%。拿证224套，开盘一个多月，只网签了4套，均价4.6万元/平米。

作为后来者，6030地块会不会规避这个问题呢？

花姐为大家做了一版户型预测，555套房子是这样分布的：93-96平米户型132套，105平米户型203套，136平米户型204套，顶层异型户型16套。

简而言之，它的大户型占比36.7%。这是一个邻高速只有130米的五环地块，能否支撑起这个面积段呢？