【盘活存量资产系列报道】“商办改住”保租房项目落地，上海城市更新新方向

10月16日，位于上海黄浦区的苏河美欣公寓正式揭幕，迎来了首批住客，标志着上海黄浦区首个“商办改住”保障租赁房项目成功落地。

这一由申能集团与黄浦区国企金外滩集团联合投资、水石设计担纲设计、隧道股份市政集团承建的项目，正成为上海城市更新与保障性住房创新领域的重要实践。

上海黄浦区首个“商办改住”项目

苏河美欣公寓的前身“美欣大厦”，承载着上海跨越三个世纪的历史记忆。1865年，中国最早的制气厂在此建成，被上海人亲切称为“煤气包”。世纪之交，在改革开放浪潮中，美欣办公大楼在“煤气包”原址上拔地而起，成为苏州河畔的商办地标。

这座已有20余年楼龄的建筑，总建筑面积约2.7万平方米，地上25层，地下2层。随着时间推移，大楼内外设施设备陈旧老化，维护状况较差，作为办公出租时平均租金较低，空置率高，整体租赁收益远低于板块及区域水平。

转机来自《黄浦区人才发展“十四五”规划》的实施。黄浦区作为金融汇聚、人才荟萃的核心区域，对高端服务型保障性租赁住房需求迫切。在这一背景下，美欣办公大楼迎来了新的使命——转型为保障性租赁住房。

面对老建筑的功能滞后与空间局限，隧道股份市政集团项目团队没有选择简单推倒重来，而是秉承“有机更新”与“可持续发展”理念，通过科学改造与功能重塑，实现老建筑的华丽转身。

项目团队采用碳纤维加固、粘钢加固等先进工艺，对楼板、墙体、梁进行全面加固。碳纤维材料凭借其极高抗拉强度和极小密度，在增强建筑整体抗震性能与稳定性的同时，几乎不增加原结构负担。

针对公寓类项目机电系统数量繁多、管线复杂的特点，项目团队采取“样板先行”策略，精确协调各类管线排布。通过优化管线走向及上下布局，成功将楼层层高从原设计的2.6米提升到2.7米，为住户营造更为舒适、开阔的居住空间。

在室内精装修方面，团队严格把控各环节施工品质，优选材料，确保整体风格协调一致。通过“设计选材—施工安装—竣工检测—后期维保”的全流程闭环管理，项目整体环保标准达到ENF级别，让入住者住得放心、住得舒心。

苏河美欣公寓的人才安居图景

改造后的苏河美欣公寓总建筑面积约2.8万平方米，共25层，包含230套高品质人才公寓。其中，1-5F为公寓餐饮办公及生活配套，6-21层为标准公寓，22层为行政公寓，23层以上配套行政酒廊、健身房、瑜伽室等高端设施，是融合居住、休闲、消费的城市活力单元，租金范围从12000-40000元/月不等。

作为老旧建筑改造项目，其结构复杂，从房型排布、管井重置到结构加固均存在挑战。上海现代建筑装饰环境设计研究院设计团队充分利用原有建筑的采光与景观面，完成合理且富于层次的空间规划，最终形成一系列紧凑而舒适的房间布局，即标准客房层每层设16间客房，包括6间一居室、8间一室一厅和2间两室一厅，在保障隐私与舒适的前提下，满足不同住户需求。

▲ 图源：上海现代建筑装饰环境设计研究院（下同）

一层大堂实景

房间内除了明显的ART DECO装饰风格外，最大的特色是对空间的充分利用，整体橱柜和各类边柜的精巧设计，不仅给各类家电带来了容身之所，也提升了日常生活的精致度。室内配置更是凸显国际品质，德国唯宝台盆、日本松下冰箱电视机洗衣机、德国高仪花洒等高端品牌贯穿全屋，从细节处诠释精致生活内涵。

标准两房客房整体以简约的色调为基础，以几何拼花地砖分隔厨房与客厅，以西式岛台为生活中心，平衡使用功能与生活美学，砖红色的跳色在黑白灰的基调上活跃了空间感。设计团队秉持“少即是多”的设计理念，用软装凸显设计，北欧风的家具配上具有线条感的地毯，以及精致的设计感灯具，营造出90%现代、10%复古的氛围；卧室结合了储物和办公功能，墙上几何装饰画的细节是开埠的上海光影印象，与窗外的红砖及苏州河相互辉映。

▲ 两居室实景

项目特别注重居住体验与社区营造。两居室户型专门做了适老化设计，配备了共享厨房和社区活动中心，既满足个性化居住需求，又促进邻里交往与社区融合。

作为黄浦区首个全新改建的保租房项目，苏河美欣公寓不仅打造了区域人才安居的精品典范，更将有效缓解中心城区保障性租赁住房紧缺难题，为黄浦人才提供更优质的居住环境。

▲ 一居室实景

上海城市更新的新方向

苏河美欣公寓代表了上海保障性租赁住房发展的新方向——通过城市更新与功能转换，盘活存量资产，实现资源优化配置。

这种“商办改住”模式正在上海全面推广。

2024年6月发布的《上海市推进商务楼宇更新提升方案(2024-2027)》明确提出，将在三年时间里有序推进40到50个商务楼宇更新改造项目。而7月初上海市规划和自然资源局公示的6大商务单元更新提升方案，涉及商务楼宇项目总数达202栋，目前通过更新项目已达51处。

从工业旧址到商办地标，再到人才安居新典范，苏河美欣公寓的转型之路，折射出上海城市发展理念的深刻变革。在土地资源日益稀缺的背景下，通过城市有机更新，实现存量空间的价值重塑与功能优化，正成为特大城市可持续发展的必由之路。

苏河美欣公寓的成功改造，不仅为上海保障性租赁住房供应开辟了新渠道，也为其他城市的城市更新与住房保障工作提供了可借鉴的样本。随着更多类似项目的推进，上海正探索出一条兼顾历史传承与现代需求、平衡经济效益与社会效益的城市更新之路。

免责声明：本文综合自隧道股份、上海现代建筑装饰环境设计研究院，仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。