卖房路上，最大的一个误区

最近接触了太多卖房的朋友，大家犯的最多的错误是：把买房人当成了自己客户。

在营销意义上，你真正的客户是中介，而不是买房人。

理解了这点，大家就知道怎么卖房了。

最近二手房市场“笋盘”太多太多了。

这套房子虽然是一楼，也够便宜了，还有很大谈价空间。

12楼的同户型，要890万。

上面这套中海寰宇天下也不贵，而且不是一楼。

这些房子能不能买先不说，至少是同小区性价比最高的之一。

这些房东大降价，我们是怎么知道的呢？

通过中介传播。

应该很少有人通过贝壳网知道的笋盘吧？

没人天天盯着贝壳网，监控哪套大降价。

平台的展示作用已经很低很低，连大降价的房源都传播不出去。

买房并不是逛淘宝，看到满意的房子直接下单。

线上看看平台了解了解价格，真正要实地看房，很多时候都要靠中介推荐。

没人傻到上贝壳网按价格排个序，哪套价格最低看哪套。

楼栋、楼层、户型、装修不同，价格差距很大。

挂牌价也不是房东心理价，也说明不了性价比。

哪些性价比高，还要靠中介解释。

所以只找中介登记挂牌，现在房子很难卖掉，除非你是超级笋盘。

登记挂牌只是登记挂牌，并没有任何营销价值。

如果你还把买房人当客户，你能做也只有登记挂牌。

你手里又没买房人电话，也没展示渠道，完全有心无力。

我们要做的是把中介当成客户，这样才有主动卖房的可能性。

买房人不是你客户，买房人是中介的客户。

贝壳平台的价值不是给你展示房子、给你卖房，而是帮链家获得客户。

链家主推哪些房子，还得靠员工人肉告诉客户。

真正帮你卖房的，还是一个一个的中介。

说句招骂的话：现在房东有一个巨大红利——中介红利。

别老觉得付1%中介费很贵，国外卖房都3%起步。

上海的新房佣金也纷纷2%，郊区5%的很常见，嘉定新城某刚需盘佣金30万。

这里不是让大家提佣金，这样恶性竞争没意思。

是大家意识到二手房中介的客户很廉价。

你给中介发20块钱红包，让他把你房子发到朋友圈，很多中介都乐意。

20块钱在房价面前没任何意义，却能换来几十次曝光。

毕竟随便一个中介微信里都有成百上千个客户。

真是超级划算。

大家知道其他途径流量有多贵吗？

自媒体投流获客现在都两三百以上，某些新房获客成本超过500。

这是获得客户电话，让客户看房成本更高。

某楼盘佣金30万，即使100个人看房卖一套，每个看房也值3000块。

为什么这么贵？

互联网流量很贵，百度之类的都是很多人抢着投流，竞价。

开发商营销费用贵，随便投个大V都10万起步，还带不来几个客户。

你花20块钱中介就帮你发个朋友圈，发个同行群，性价比高到爆。

中介一周给你带10个人看房，你算算又值多少钱？

为什么中介的宣传这么廉价？因为中介的劳动不值钱。

链家员工的平均收入六千，上海也高不到哪去，毛估估八九千。

朋友在周浦开门店，生意不好时很多员工都去开滴滴，生意好了再回来当中介。

别看他们收入低，他们却掌握着海量客户。

房东花几十块钱就能把一个中介客户榨干。

中介都有同行群的，他们如果再给你转发到群里，那曝光效果咔咔上升。

你把方圆5公里中介手里客户都筛选一遍，成本也没多少。

这时房子还卖不掉，再考虑降价或其他动作。

这个事情有个红利期，就是现在。

个别房东给个红包还可以，都给红包，中介就坐地起价了。

总不能所有房源都发朋友圈。

有些房子不用发红包，中介就自动发朋友圈、发群、发私信、门店给展位。

那些房子是中介觉得能快速卖掉的。

不管怎样，在客户这端，中介是真心推荐他认为的好房子。

即使他们的判断并不准。

如果中介都不认为你房子性价比高，不认为能快速卖掉，那就真卖不掉了。

别指望买房人看看贝壳网就看中你房子，平台现在效果越来越差。

链家网展示信息相当有限。

买房人更愿意看自媒体，短视频，上面提供的信息更多，甚至连房东长什么样都看得到。

有些地头蛇门店业绩比链家还好，他们全员做自媒体，获得了大量客户。

即使是链家网客户，也是平台、员工一起掌握，平台只是一个入口，很多信息都是人肉提供。

还是那句话，贝壳网的价值是给链家提供客户，不是帮你卖房。

帮你卖房的，是一个一个活生生的中介。

中介不给推荐，你真的很难卖掉。

联洋挂牌量近500套，每个月成交二三十套，是不是等15个月大家都能卖掉？

别做梦了，每个月成交二三十套不假，每个月还新挂牌四五十套。

如果中介不给你推荐，你可能永远卖不掉。

联洋1000-2000万的三房，目前挂牌超过160套。

哪个中介能带客户看160套房子？

有个客户房子在周庄，是套别墅，买入价500万，不想低于这个价格卖掉，就一直挂着。

同小区其他房子都300多万了，中介纷纷拿500万的当炮灰。

先看套贵的，再看便宜的，容易看得中。

天天带看，地板都踩坏了，但是永远卖不掉。

怎样知道中介有没有推荐你房子？

你就假装要买房，跟中介说一下你预算和需求，让中介带你看一圈房子。

你就知道你房子在他们心中是什么货色了。

怎么样让中介认可你房子？

很多人说没用的，就只能靠降价、降到小区最低。

环二认为七三开，价格、大行情占70%，你的努力占30%。

跟新房一样，地段垃圾、产品垃圾的新房，神仙难救。

几个项目都中规中矩时，营销力还是有作用。

环二在开发商工作时，市场还不错，有些销售接待10个客户就有1个定房。

有些销售接待20个才有1个定房。

销售能力不一样，客户认可度都不一样，能说营销没价值吗？

而且有些房子根本做不了最低价。

高楼层跟人家二楼怎么比？精装修跟群租房怎么比？

甚至有些小区最低价都卖不掉，很多小区半年都没成交，你最低价有什么意义。

你得让中介认可你们小区，认可你们房子。

最简单的，你假装客户跟中介看房了，看中介推荐什么房子，就打造成什么风格。

很多东西改变不了，那就找到自己优势，告诉中介。

别以为中介什么都知道，有些人很懒的。

环线有个房东，养了三个孩子，跟中介讲时特意提到他们小区离学校最近，可能感触够深。

这一点就触动了中介，后面跟客户讲解时，离学校近竟然成了左右客户的重要信息。

客户看房时其实都没想到这点，只是知道那片区域都对口某学校。

中介声情并茂的讲了讲，住这个小区，每天接送孩子都比别人省10分钟。

九年啊，每天都省10分钟，不管刮风下雨都省10分钟。

瞬间就打动了客户，即使房价高20万，客户还是选择了这边。

这些点看起来很简单，实际业务中中介、买房人，有时真的忽视了。

尤其是房东住了十几年，习惯了，以为别人也知道，其实别人可能真不知道。

让中介认可你房子，能做的实在太多了，比如传递你的诚意。

有些房东怕中介知道自己诚意卖，后面不好谈价，故意装作不急卖。

这是非常错误的，至少现在这个市场下非常错误。

中介急需识别诚意卖的房东，对房东心态的了解，是中介业务好坏的重要指标。

链家为什么做得好？很大程度就是因为人多、房东电话打的多、心态把握的好。

能迅速给客户推荐诚意卖的房子。

如果中介知道你诚意卖，他们会很珍惜这个消息，拼命的带客户。

所以一定让中介感受到你的诚意，别怕被压价，价格在你手里，放不放由你。

中介不给推荐，看房人都没有，还谈什么议价策略。

当然也是一个道理，现在有点红利，等房东演技都好了，都表现得很诚意了。

你就难做了。

现在都是个体房东在卖房，还不专业，后面专业卖房的越来越多，你就更难卖。

内卷已经轮到了房东。

这种文章写不完的，落地动作实在太多。

对于很多房东而言，04部分都先不着急，先别急中介认可，先让中介知道你房子、帮你曝光吧。

见过不少房东，就下楼挂个牌，上楼睡觉等客户。

现在不是那个时代了。

你挂牌链家业务员就知道你房子了？

链家网近17万套挂牌，哪个业务员记得住？随便一个商圈内也有上千套，谁记得住。

先让中介知道你要卖房、房子基本情况、你的诚意，顺便帮你发发朋友圈，帮你发发群。

这些都做到了，再想想04部分，怎样让中介喜欢你房子。

不想跟中介沟通、工作太忙没时间操作的、不知道自己房子优势的，也可以找环线咨询师。

帮你搞定卖房的一切。

请记住两句话：

卖房首先得卖给中介。

挂牌只是平台展示，不是真正意义上的卖房。