9月新房销售环比上涨，商品房库存连续7个月下降

21世纪经济报道记者李莎报道10月20日，国家统计局公布9月70个大中城市房价数据和前三季度房地产数据。

数据显示，9月70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续呈收窄态势。随着“好房子”项目入市增加，9月北京、上海、杭州、长春、惠州新房价格环比上涨，上海和杭州均上涨0.3个百分点，处于领涨位置。

1—9月新建商品房销售面积同比下降5.5%，新建商品房销售额同比下降7.9%。9月营销旺季来临，各地加大促销力度，单月市场成交明显增加，商品房销售面积和销售金额环比涨幅均超4成。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前房地产市场还处于深度调整过程和以价换量的阶段，促进市场止跌回稳具有紧迫性。但从大方向上看，房地产市场向好的趋势不变。

9月各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续呈收窄态势。

在新房市场，环比看，一线城市、二线城市和三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%、0.4%和0.4%。一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅最低，其中北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0%。

同比看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，上海上涨5.6%，北京、广州和深圳分别下降2.6%、4.1%和1.8%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.1%和3.4%，降幅均收窄0.3个百分点。

严跃进表示，房价同比指标变好，说明持续的深度调整中部分城市房价泡沫在出清。

在二手房市场，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.6%。

而同比看，各线城市二手房价格也呈现同比降幅收窄现象。一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.7%、2.4%、6.0%和1.7%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.0%和5.7%，降幅分别收窄0.2个和0.3个百分点。

严跃进表示，去年四季度开始，二手房同比跌幅指标总体在改善，房价企稳有牢固的基础。

整体看虽然房价仍未止跌，但环比看9月北京、上海、杭州、长春、惠州新房价格有所上涨，其中上海和杭州环比均上涨0.3个百分点，领涨70城新房；同比看上海、杭州、成都、太原、南宁、乌鲁木齐、宜昌、三亚新房价格有所上涨。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，四季度随着开发商冲刺全年业绩，加上2024年以来高品质地块供给较多，新房同质化竞争将继续存在，市场竞争维度从产品力转向“产品力+价格”，新房价格或面临继续回调压力。二手房方面，经历前期快速下跌后，新房对二手房价格下跌的冲击开始缓解，后续二手房价格跌幅或开始收窄。

从销售情况看，1—9月新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%。新建商品房销售额63040亿元，下降7.9%。由此计算，前9月新建商品房销售均价约为9575元/平方米。

聚焦9月单月，受房企传统营销季来临影响，各地加大促销力度，新房交易规模迎来季节性回升。据国家统计局公布数据计算，9月新建商品房销售面积8531万平方米，销售额8025亿元，分别环比上升48.52%和47.28%。

严跃进表示，销售是提振房地产行业的生命线，从实际观察来看，价格到位或得房率较好的项目，销售表现还不错。但整体而言，各地应对销售指标下降予以重视。另外，与去年同期相比，今年1—9月全国商品房销售均价跌幅有所收窄，这与各地多个地段更好、品质更高的项目入市相关。

随着各地商品房去库存工作的推进，9月商品房库存继续减少。9月末，商品房待售面积75928万平方米，比8月末减少241万平方米，连续7个月减少，行业库存压力持续缓解。其中，住宅待售面积减少292万平方米。

克而瑞进一步分析称，得益于营销季的来临，以及各地税费减免及购房优惠政策的推出，在供应量环比增长80%的情况下，平均去化率仍能保持在四成左右的年内高位。

1—9月房屋新开工面积45399万平方米，下降18.9%，降幅较1—8月收窄0.6个百分点。

严跃进观察到，一些房企的项目预售标准有所放宽，过去很多项目从开工到预售大概要超过6个月时长，现在很多地方可以做到4个月。这反过来使得新开工的积极性有所增加，也为房企资金回笼提供更好的支持。

展望四季度市场，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，考虑到上半年多家头部房企在核心城市获取了较多优质地块，这些地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑。而从全国市场来看，结合新开工及近两年土地成交面积整体明显缩量的情况，更多城市或将继续以去化存量楼盘为主，销售恢复仍需时间，市场分化行情或将延续。二手房方面，9月重点城市二手房成交量已出现一定回升，预计10月交易活跃度将继续温和修复，但“以价换量”态势短期难改。

在政策方面，曹晶晶表示，短期“稳预期”仍是促进房地产市场止跌回稳的关键，预计四季度各项已出台政策有望加快落实。优化供给方面，收购存量闲置土地及存量商品房预计将进一步落实；各地“好房子”建设标准、规范计容规则等政策也有望加快完善，通过高品质住房供应放量，激发改善性住房需求释放。