9月房价数据背后的信号：市场仍在寻底，分化仍在持续

“环比降、同比收窄”反映当前房地产市场“仍在寻底，但放缓下跌”。

想要看清房地产市场变得越来越困难。

自2025年3月以来，具体的住宅平均价格已很难在公开统计渠道直接获取，留给我们的只有月度更新的价格指数和销售面积。数据的模糊化本身，就暗示着房地产市场的信心不足

上海房地产市场，可以公布到具体到日的数据，可以一探房地产的现状。

上海二手房挂牌量一年内从1.2万套激增至17万套，但每天能成交的房子比例却从7.57%跌至1.57%——这组数据，或许正是解开当前楼市迷局的关键钥匙。

上海房地产市场在过去一年上演了一场生动的实验。

2024年10月，上海开启房地产销售松绑政策，二手房挂牌量从政策前的1.24万套直线飙升至9.37万套，一年后更是达到17.06万套的历史峰值。

政策的本意是激活市场流动性，结果却意外打开了一道“泄洪闸”。

交易效率的变化。政策前，上海每天能卖掉的房子占可售房源的7.57%；政策松绑后，这一比例骤降至1.57%。卖房的人增加了近13倍，但买房的人却没有同步增长。

政策松绑释放了积压的供给，却未能有效刺激需求端，这是理解当前楼市困境的核心关键。

真实的上海楼市正在分裂为三个截然不同的世界。

在内环线内，房地产市场呈现出奇特的“双轨制”。老旧小区的“老破小”价格在8-12万元/平方米左右徘徊，而稀缺的新楼盘却能轻松突破24万元/平方米同样的地理位置，价格差距可达一倍以上，产品品质取代了地段成为定价的核心因素。

中环区域相对稳定，价格在6-8万元/平方米区间波动，供给量相对充足，是真正的改善型需求主战场。

而外环区域则明显供给过剩，价格在3-6万元/平方米范围内，面临着最大的去化压力。

这种分化印证了一个趋势：当投资属性褪色，房子的居住属性开始主导定价逻辑

购房者不再盲目追逐任何位置的房产，而是精挑细选真正适合自己的居住空间。

上海内部的这种分化模式，正在不同能级的城市之间同步上演。

一线城市的核心区域依然保持着相对抗跌的能力，这里汇聚了全国最优质的教育、医疗和就业资源。强二线城市的核心地段也有着类似的韧性，但非核心区域已经开始明显回调。

而三四线城市，除少数有产业支撑和人口流入的地区外，普遍面临着供给过剩、需求不足的双重压力。

中国的房地产市场正在经历一场全面的价值重估

这种分化背后是住房供需总体平衡后的必然结果。当稀缺时代结束，品质和区位就成为决定价值的关键因素。

房地产市场的这场转型并非暂时的调整，而是发展模式的根本转变。

过去二十年间，中国房地产市场解决了“有没有”的问题，如今面临的是“好不好”的挑战。从全民炒房到回归居住，从恐慌性购房到理性选择，市场正在告别异常态，回归常态

在这个过程中，可能需要接受几个事实：

一是房地产将不再是无脑买入就能赚钱的资产，选址、产品品质、持有成本都将成为投资决策的重要考量。

二是不同能级城市的房地产市场关联度将降低，一线城市的回暖不必然带动三四线城市的复苏。

三是政策的刺激效果将越来越有限，政策可以改变交易节奏，但难以扭转市场基本面。