谢逸枫：颤抖吧！前三季度全国卖地收入腰斩，怎么办？

文/谢逸枫

10月17日，财政部门数据显示，前三季度国有土地使用权出让收入2.2302万亿元，同比下降4.2%，比前8月同比下跌4.7%的跌幅收窄0.5%。对比2021年前三季度全国卖地收入5.3624万亿元，今年前三季度少了3.1322万亿元，堪称腰斩。

中指数据显示，2025年前三季度（截至9月28日），300城住宅用地土地出让金同比增长约13%，成交面积同比下降8.5%。三季度300城住宅用地出让金同比下降约9%，成交规划建面同比下降约14%。

其中一二线城市出让金同比增幅均超20%，三四线城市成交回落。一线城市住宅用地推出、成交规模同比均下降。二线城市整体推出规模同比降幅相对较小，成交面积、土地出让金同比均增长，平均溢价率为10.5%。

CRIC数据显示，2025年前9月300城土地成交面积为4.8534亿平方米，累计同比下降7%左右。300城土地成交金额累计同比转正，2025年前9月300城土地成交金额为15799亿元，同比增长7%。

其中一线城市和二线城市2025年前9月成交金额、成交均价同比增幅均超10%。一线城市累计成交均价涨幅达到43%。一二线城市溢价率均在10%以上，较去年同期稳中有增。总体表现为量降价升。

其一是前9月国有土地使用权出让收入2.2302万亿元，同比下降4.2%，占到前9月全国一般公共预算收入16.3876万亿元的13.60%（前8月12.99%），而2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

2025年前9月国有土地使用权出让收入2.2302万亿元，同比下降4.2%，占到前9月全国一般公共预算收入的比例将下降到13.60%（前8月12.99%）、占到前9月地方一般公共预算收入的比例下降到23.97%（20.95%）。

2019年前9月-2024年前9月全国卖地收入分别为40697亿元、49360亿元、53634亿元、38507亿元、30875亿元、23287亿元，增速分别为同比上涨5.8%、上涨10.3%、上涨8.7%、下降28.3%、下降19.8%、下降24.6%。

前9月全国卖地收入22302亿元，对比2021年同期全国卖地收入53624亿元，数据上来看，堪称卖地收入腰斩。值得注意的是同比下降4.2%，对比2022年-2024年同期分别28.3%、19.8%、24.6%的跌幅，呈现收窄、改善的整体趋势。

2019年前9月-2021年前9月全国卖地收入突破4万亿元-5万亿元后，2022年-2023年前9月首次跌破3万亿元，2024年前9月首次跌破3万亿元，意味着土地收入正式见顶，总体的跌幅正在逐步收窄、改善、好转的趋势，与热点城市回升有关。

其二是前9月全国土地与房地产相关的税收收入1.3086万亿元（前9月11991亿元）。全国土地与房地产相关的税收收入2020年1.9694万亿元、2021年2.0793万亿元、2022年1.9216万亿元、2023年1.8538万亿元、2024年1.8537万亿元。

前9月全国土地与房地产相关的税收收入1.3086万亿元元占全国税收收入13.2664万亿元的9.86%。2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地产领域5项税收，占到全国总税收收入的12%以上。

说明100块税收收入里面，房地产等涉及建筑业的税收贡献12块钱，意味着全国土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收、地方税收的比例更高，对财政贡献、地方收入更高。

前9月全国土地和房地产相关税收中，契税3372亿元，同比下降14.7%；房产税3478亿元，同比增长11.5%；城镇土地使用税1812亿元，同比增长5.9%；土地增值税3296亿元，同比下降17.6%；耕地占用税1128亿元，同比增长4.7%。

其三是前9月全国卖地收入2.2302万亿元，全国卖地收入2020年8.4142万亿元、2021年8.7051万亿元、2022年6.6854万亿元、2023年5.7996万亿元，2024年4.8699万亿元，说明卖地收入自2021年之后，连续4年保持下降的趋势。

前9月全国土地与房地产相关的税收收入1.3086万亿元，2020年1.9694万亿元、2021年2.0793万亿元、2022年1.9216万亿元、2023年1.8538万亿元、2024年1.8537万亿元），土地与房地产相关五项税收收入自2021年之后，连续4年下降。

前9月全国房地产收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入）3.5388万亿元（前8月3.1254万亿元），2020年10.3836万亿元、2021年10.7844万亿元、2022年8.6070万亿元、2023年7.6531万亿元、2024年6.7236万亿元。

其四是前9月全国房地产收入3.5389万亿元，占全国一般公共预算收入16.3876万亿元的21.59%（前9月21.08%)，2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%，说明占全国一般公共预算收入仍高。

前9月全国房地产收入3.5389万亿元，占地方一般公共预算本级收入9.3039万亿元的38.03%（前8月37.23%），2020年103.7%、2021年97%、2022年79%、2023年65.2%、2024年56.3%，说明占地方一般公共预算本级收入比例仍高。

前9月全国房地产收入3.5389万亿元，占全国税收收入13.2664万亿元的26.67%（前8月25.81%），2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%，说明占全国税收收入比例仍高。

如果是涉及相关房地产税收，十一项税收收入约1.5万亿元，加上全国卖地收入22302亿元，2025年前9月房地产总收入突破3.7万亿元。2020年11.2142万亿元、2021年11.7051万亿元、2022年10万亿元、2023年9万亿元、2024年7万亿元。

2025年前9月房地产总收入（全国卖地收入、土地与房地产相关11项税收收入）看，分别占到全国财政收入、地方收入更高。除税收之外，地方财政收入100块中，房地产贡献36元，意味着地方财政收入里面，房地产贡献非常大。

其五是统计数据显示，自1987年-1995年全国土地收入总额2148.5亿元，1995年土地出让收入是420亿元，1987年-2016年总额超过33万亿元。1999年至2016年，这18年土地出让收入总额超过31万亿元，年均1.7万亿元。

1998年全国土地出让收入为507亿元，2021年增至8.7051万亿元，创土地收入历史新高。1998年-2024年，过去26年全国卖地收入累计总金额85.0107万亿元，年均卖地收入总金额3.2696万亿元，成为土地财政收入最大来源之一。

自2005年至2009年，土地出让金额一直上涨。2005年全国土地出让收入为‌5500亿元至5900亿元‌，2006年达7000亿元，2007年为‌13000亿元，2008年9600亿元‌，同比下降2 0%。2009年15910亿元‌，同比增长63.4%。

自2010年至2017年，土地出让收入分别为2.7万亿元‌（增长70.4%）、33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元（增长3.2%）、32547亿元（下降21.4%）、37457亿元（增长15.1%）和52059亿元（增长40.7%）。

2018年至2020年，土地出让金分别为2018年6.5096万亿元，同比增长25%，2019年7.2517万亿元，同比增长11.4%，2020年8.4142万亿元‌，同比增长15.9%，首次突破8万亿元大关，较2019年的7.2517万亿元增长1.2万亿元。

土地收入自2022年迎来拐点，连续4年下滑。2021年突破8.7051万亿元，创下历史新高，同比增长3.5%。2022年6.6854万亿元，同比下降23.3%，2023年57996亿元，同比下降13.2%，2024年4.87万亿元，同比下降16%。