特朗普的神来一笔

朋友早上中午晚上好，今天我们来聊聊美国房市和反思。

在10月初，特朗普在自家的truth media上要求房地美和房利美利用贷款逼迫全美大型建筑商多建新房。

他在推文上说，联邦控制的两房给了全美前十大建筑商一共319亿美金的援助式贷款。但是建筑商为了最大化利润，即使控制了200万块地皮，为了维持高房价故意不建新房。

熟悉美国政治的朋友知道，特朗普在十月初有不少事要操心，比如政府停摆，那他为什么现在突然要管住房的事情？

我认为这是特朗普的闲棋，一旦做成了就是特朗普在26年中期选举的胜负手。

住房是美国社会的核心议题之一，核心到24年大选中所有参选人无论保守还是进步都提到了这一话题。

包括工薪阶层买不起房，年轻人租不起房。

现阶段美国住房市场和股市一样处在高位且在继续上涨，这点和其他世界主要经济体都不一样。

这里的诡异之处在于美国经济和世界主要经济体一样增速放缓，那么按照经济学理论房价应该同样放缓，甚至出现下跌，就比如我国。

美国社会对于房价的反经济学上涨有两种解释：

一种是特朗普说的故意囤积居奇。

另一种认为现在的房价上涨是股市繁荣带来的全社会投机现象，股市繁荣带来的热钱为了躲避风险选择不动产作为避险手段。

现阶段美国社会舆论更倾向于前者，因为美国各大建筑商手中确实持有海量的闲置地皮。

熟读历史的朋友知道，土地私有化在自由市场交易下必然导向土地兼并，而美国的土地市场各种意义上符合这条规律。

美国人也意识到了这点，特别是自称代表穷苦大众的民主党，所以美国有地产税和遗产税阻止大地主的出现。

在去工业化浪潮下，现阶段地产税成了美国地方政府的核心收入来源，这是标准的土地经济。

地产是理论上最稳妥的投资方式，也是最稳妥的保护财产的方式。经济繁荣必然带来地产繁荣，区别是谁是因谁是果。

所以别喷。

在地产税这个大前提下，建筑商囤积居奇是为了维持高房价是一种阴谋论，因为地产税是建筑商躲不掉的持有成本，那么在地产税的压力下，建筑商的最佳选择应该是尽快建房卖掉出手。

但是建筑商手中又确实持有海量空地皮。

所以，美国房价的核心矛盾不在于持有本身，而在于有什么东西阻止了建筑商尽快建房出售实现资金循环。

这个东西叫区划法（Zoning Law），是美国从联邦层面到州层面到地方一级的区域规划。

当然，全世界主流经济体都有区域规划，区别是美国的区域规划是以法案形式落地（议会投票），换句话说现在执行的区域法反映的是立法时各大势力的共同利益。

在其他国家这个当年到现在的距离可能是几年，而在美国是几十年，就比如现在的纽约依旧遵循1930年的区划法。

区划法兴起于小罗斯福时代，被小罗斯福视作是新政的核心，但是也是为了推行新政的一种妥协。

所以，区划法本身成了当年得势的白人政客和商人保护自己所谓高贵生活方式和质量的工具。

因为区划法本身也保护了少数群体的利益，所以在美国60年代如火如荼的民权运动中苟活了下来。

区划法的核心逻辑是通过容积率来限制一个地区的地产发展。因为有容积率限制，一个地区内不会出现太多高楼，也不会因为一处新房出现太多新住户。

这也是为什么纽约总有那么多筷子一样细长的高楼。

现在问题来了，美国的人口是在不断增加的，但是区划法规定的容积率是不能改的。

美国政府给出的解决方法是通过审批可以建打破容积率规定的廉租房，换取建筑商可以在建廉租房时顺带建其他不轻微打破容积率限制的商品住房。

美国社会喜欢独立别墅，认为这是美式生活的典范。

但是，建筑商不这么认为，公寓式住宅才能最大化建筑商的利润。

而在公寓式住宅中，大平层式的豪华公寓利润更大。

所以，建筑商会顶着地税成本压力空持地皮不建房，因为美国廉租房审批流程漫长，只有审批后建筑商才能建廉租房搭配的公寓来赚大钱。

换句话说，特朗普这次的对手不是民主党，也不是贪心的建筑商和资本，而是区划法。

美国社会无论是进步还是保守还是中间都对区划法颇有微词，这是特朗普最大的胜算。

而特朗普只要打破区划法限制，或者直接从联邦层面和州层面放松审批放松建筑监管，那他就有大概率可以解决困扰美国社会已久的房价问题。

注意，这里的房价是说普通人可以买得起房，而不是带来美国房市的崩溃，在全世界所有经济体中，房市崩溃都意味着经济崩溃（互为因果）。

假设特朗普真的做成了，各种意义上他是最接近做成这件事的美国总统，再加上治安，特朗普中期选举就稳了。

和看谁不爽就抓谁搞好的治安，特朗普拉低的房价在未来必然带来大问题，比如海量质量堪忧的住宅楼。

讽刺的是，偷工减料是现在去工业化和反移民的美国唯一在短时间内实现居者有其屋的方法。

这里，我也只能祝美国人好运了。

正如我前文所说，这个十月特朗普有不少事要操心，里面的每件事都比房价要来的重要。

在联邦政府停摆的前提下，特朗普现在什么都做不了，所以特朗普叫嚣的新贸易战在他说完就没下文了。

这次停摆是民主党和特朗普自24年大选后的首次全面交锋，也是美国保守派和进步派的全面交锋。

现在摆在特朗普面前的问题是，他是想做中间派的总统？还是只想做保守派的总统？

这个问题的答案决定了这次停摆对决的结果，也决定了美国的未来。

但是无论结果如何，万变不离其宗。

地产和经济互为基石，住房和社会互为基石。

而你无论什么时候都不应该把你手中多数资产投入到一个东西中。

我言尽于此，我们下篇见，再会。