所有人注意！金九银十楼市政策大调整，市场反应热烈

中国房地产市场迎来历史性转折点。在 "促进房地产市场止跌回稳" 的中央定调下，9 月底以来，从中央到地方密集出台的政策 "组合拳" 打破了市场僵持格局，引发产销两端的热烈反应。这场力度空前的政策调整不仅终结了市场持续多月的下行态势，更标志着房地产行业在深度调整三年后，正式开启向新发展模式的转型过渡。

政策调整：多维突破的 "组合拳" 设计

楼市调控呈现清晰的递进节奏，而 "金九银十" 期间的政策调整无疑是全年力度最猛的一轮。中央政治局会议明确 "止跌回稳" 目标后，住建部会同多部门迅速推出 "四个取消、四个降低、两个增加" 的核心政策框架，形成了覆盖供需两端、兼顾短期救市与长期转型的完整体系。

政策突破首先体现在限制性措施的全面松绑。"四个取消" 政策中，除海南三亚、海口外，二线城市全面解除限购，一线城市则迈出历史性松动步伐 —— 北京执行 13 年的 "五年社保限购" 门槛首次放宽，广州完全放开限购限制，上海、深圳也大幅收缩限购范围。更具标志性的是普通住宅与非普通住宅标准的取消，直接降低了改善型住房的交易成本，为品质住房需求释放扫清障碍。

金融支持力度同步达到历史峰值。"四个降低" 政策将首套房首付比例降至 15% 的新低，房贷利率一度跌至 "2" 字头，更关键的是存量房贷利率的批量下调 —— 平均降幅达 0.5 个百分点，每年为 5000 万户家庭减少利息支出 1500 亿元左右。这一举措有效缓解了居民还贷压力，更打消了潜在购房者 "买在利率高点" 的顾虑，从根本上改善了购房支付能力。

供给侧改革与风险化解形成双重保障。"两个增加" 政策通过 100 万套城中村改造货币化安置创造新增需求，同时将 "白名单" 项目信贷规模增至 4 万亿元，将商品住房项目全面纳入风险保障体系。这种 "需求激活 + 风险兜底" 的组合设计，既避免了市场过度波动，又为行业转型提供了缓冲空间。各地在此基础上 "因城施策"，形成了中央定调、地方细化的政策落地格局。

市场反应：量价企稳的积极信号

政策效应在 "金九银十" 期间迅速显现，市场从低迷转向活跃，呈现出多年未见的 "银十超金九" 态势。这种热烈反应不仅体现在数据回升上，更反映在市场信心的实质性修复。

成交规模的拐点性增长最为显著。国庆黄金周期间，各地售楼处一改往日清冷，北京新房销售处流量大增，广州楼盘座无虚席，深圳看房热度超出预期。

一线城市成为市场回稳的 "压舱石"。价格止跌与结构优化形成呼应。值得注意的是，改善型住房和高品质住宅成为成交主力，多个城市 "好房子" 项目去化周期缩短，甚至出现一房难求的现象，反映出市场需求已从 "有没有" 向 "好不好" 的深刻转变。

市场生态的修复更具长远意义。二手房市场的业主调价意愿增强，买家入市节奏加快，形成良性交易循环；土地市场中，民企及混合所有制企业重新参与竞买，打破了国企央企主导的格局。房地产中介带看量、网签中心签约量的大幅增长，更直观展现了市场活跃度的回升。

深层透视：政策逻辑与市场本质

"金九银十" 的政策调整与市场反应，折射出房地产行业转型期的深层逻辑。这场调控既非简单的 "刺激救市"，也不是对传统发展模式的回归，而是在新发展理念指导下的系统性重构。

政策设计始终坚持 "长短结合" 的原则。短期通过松绑限制、降低成本快速激活合理需求，避免市场陷入 "量价循环下跌" 的恶性循环；长期则通过 "人、房、地、钱" 联动机制构建新发展模式，在供给侧强调 "严控增量、优化存量、提高质量"，在需求侧聚焦刚性与改善性需求释放。这种设计既回应了当前市场的突出矛盾，又为行业长期健康发展奠定基础。

市场反应印证了需求的真实存在。数据显示，城市房价收入比和房贷利率均处于历史低位，居民购房支付能力已显著改善，此前的需求低迷更多源于预期不稳。当政策释放明确的稳市场信号后，积压的刚性购房需求和改善型需求迅速释放，尤其是对绿色、智慧、配套完善的 "好房子" 需求尤为旺盛，这为行业转型指明了方向。

区域分化仍是市场的重要特征。从北京市场看，2025 年 10 月新房价格整体上涨 0.93%，但二手房价格仍微降 0.65%；东城新房价格大涨 8.48%，而怀柔二手房价格下跌 1.55%，反映出核心区域与非核心区域、新房与二手房市场的差异。这种分化意味着未来政策需更加精准，避免 "一刀切" 带来的结构性问题。

未来展望：从筑底到企稳的转型之路

"金九银十" 的政策效应为房地产市场筑底提供了关键支撑，但行业真正实现稳定发展仍需持续发力。中央经济工作会议与全国住房城乡建设工作会议均将 "持续用力推动房地产市场止跌回稳" 作为 2025 年首要任务，预示着政策连续性将得到保障。

政策落地的精细化成为关键。在配售型保障房建设、城中村改造货币化安置、"以旧换新" 流程优化等领域，需要地方出台更具体的实施细则，确保政策红利精准直达市场主体。对存量房贷利率的动态调整、改善型住房的税费优惠等政策，仍有进一步优化空间。

供给侧改革需持续深化。随着需求结构向品质化转变，开发商需将 "好房子" 建设作为核心竞争力，在绿色建筑、智慧社区、配套服务等方面加大投入。同时，"白名单" 制度需进一步扩大覆盖范围，缓解房企资金链压力，确保 "保交房" 目标实现，巩固市场信心。

长效机制建设亟待提速。在市场企稳基础上，需加快建立房地产发展新模式，完善住房保障体系与商品房市场协调发展机制，通过城中村改造、存量更新等方式平衡供需关系。唯有形成 "稳预期、调结构、防风险" 的长效机制，才能实现从 "政策托底" 到 "市场自发稳定" 的根本转变。

2025年 "金九银十" 的楼市转折，既是政策发力的结果，更是行业转型的起点。这场调整证明，房地产市场的稳定发展仍有坚实支撑，而唯有坚持 "房住不炒" 定位，通过政策精准引导与市场机制完善，才能推动行业迈向 "止跌回稳、良性循环" 的新发展阶段。