保利四环豪宅，神秘的下沉设计

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昨天，京城楼花发布了《保利半壁店豪宅，突破了高度限制》，有些粉丝意犹未尽。

大家希望花姐进一步聊聊保利建工半壁店双子座的层高问题。

先简要做一下报规图的小结：

1、西地块0003号、东地块0004号容积率调规，从原来的1.3和1.6，变成了1.42和1.44，整体容积率为1.43；

2、建筑高度是15米还是18米，有了定论：建筑高度15.05米至15.89米，建筑最高点为17.15米。说明它突破了15米的限制；

3、未设叠墅，有四款户型：130平米46套、160平米112套、195平米46套、230平米40套、顶复10套、下跃产品68套；

半壁店地块这三点信息，基本是确定的。

最神秘的是，楼栋是否做了下沉设计？层高到底会是多少？

楼栋最高下沉1.3米左右

半壁店双子规划了14栋楼，它们的正负零高度（建筑首层室内地面），不尽相同。

西区1#、2#为55.7米，3#、4#、5#、7#、8#为55.85米，6#为55.7米；东区1#、2#、3#、4#为55.35米，5#、6#为55.8米。

但，报规图上没有显示小区的室外草坪标高，也没有公布规划支路一、规划永定路、规划街坊路和的设计高程。

用大白话来说，就是没有公布小区外市政道路的高度。

花姐查询获悉，西区5#东面道路的设计高程为55.75米；东区西北角和东北角道路的设计高程，分别为56.674米、56.609米。

通过市政道路设计高程与楼栋正负零对比，花姐大致得出如下判断：

1、东区的1#、2#、3#、4#的首层，比市政路下沉约1.3米；

2、西区1#、2#的首层，比市政道路下沉约0.97米；

3、西区3#、4#的首层，比市政道路下沉约0.36米；

4、西区5#、6#的首层，比市政道路下沉约0.05-0.08米；

5、东区5#、6#的首层，比市政道路高出0.05米；

6、西区的7#、8#的首层，比市政道路高出0.1米；

如果按照室内正负零高于室外草坪0.15米的常规设计，半壁店双子座全部14栋楼，都做了下沉设计处理。

这是北京西四环的第二座下沉设计豪宅，预计售价约11万元/平米。

下沉设计先例

楼盘做下沉设计，北京海淀有先例：中海树村项目。

关于中海树村项目首层下沉设计，报规图反馈意见给出了答案。

有公众问：18m如何做出6层，首层是否有下沉，如何解决楼栋倒灌问题？

中海地产北京公司答复：住宅楼建筑高度起点从室外地坪起算，首层结合小区台地景观做下沉设计，通过截水沟及提升排水解决倒灌问题。满足《建筑给水排水与节水通用规范 》GB55020-2021第4.4.1条。

有消息显示，中海树村项目叠墅首层下沉了约0.7米。

拿中海树村项目的2#叠墅举例。（详见《北京单价地王，破冰了》）

首层下沉0.7米。按照报规图的尺寸，2F高度为5.85米，有了下沉之后，下叠首层变成3.4米、二层为3.15米。

4F高度为12.65米，中叠在3F，层高3.4米；地上4、5层为上叠，首层为3.4米，二层3.15米——向阁楼借了0.5米。

如此一来，中海树村项目叠墅的上中下三叠，首层都是3.4米高，二层为3.15米，妥妥的豪宅品相。

通过向上向下借空间，中海树村项目的实际建筑高度实际增高了1.2米。

虽然中海树村项目和半壁店双子座，都做了下沉，但它们的手法不尽相同：

中海树村项目是在正负零基础上，向下挖拓展了高度；而半壁店双子座则是依地势，对整个小区做了下沉处理。

之所以下沉的高度各有不同，是因为外面的市政道路，北高南低。

层高在3米至3.18米之间

半壁店双子座的层高会是多少呢？

它其实打的是明牌，不似中海树村项目。

中海树村项目只标注了建筑高度，没有标出正负零高度，这也让外界无法知道它的首层起点是多少？

反观半壁店双子座，每栋楼的正负零高度，写得清清楚楚。

再来看看它的顶层，似乎没有坡屋顶，但有偏中式的屋檐设计，以及女儿墙。

由此，可以判断半壁店双子座的层高，为3米至3.18米。

这个高度，在海淀的低密度豪宅里，有一定的竞争力，但没有绝对优势。

在海淀四季青板块，在售老盘香山樾和印香山的层高都是3米。

1、香山樾于2024年11月拿证，供应440套、户型184-273平米，网签306套，均价12.17万元/平米；

2、印香山于2024年12月拿证，供应99套、户型220-248平米，网签30套，均价11.8万元/平米；

它们的售价和去化速度，可以为半壁店双子座提供些许参考，但也不完全相似，毕竟前两者的容积率要低一些。