万科告万达，两大地产商因十几个小目标而“翻脸”！

万达老王又被人告了！

这次起诉他的是海南万骏管理服务有限公司（简称“海南万骏”），同时被告的还有万达地产集团有限公司（简称“万达地产”）和大连万达集团股份有限公司（简称“万达集团”）。

海南万骏于2020年05月29日在三亚市注册成立，最初由深圳市盈达投资基金管理有限公司（简称“盈达投资”）全资控股，而后者是万科的全资子公司。

目前，盈达投资持股比例降至70%；但海南万骏的两个股东穿透下去，万科仍持股99.7%，几乎还是全资控股。

也就是说，万科把万达告了！

这两大地产商很有缘，公司都姓万，创始人都姓王，早在2015年5月14日就高调宣布“千亿级合作”。

不过，从一些细节上可以看出，万达更需要万科。

在那场战略合作发布会上，万达董事长王健林亲自出席，而万科仅派出二把手郁亮。

“二万”同时宣布：未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分。

但此后双方的合作“雷声大，雨点小”，直到2019年。

万达拟斥资200亿元打造“长春国际影都”项目，引入万科共同开发。其中，万达负责文旅板块，万科负责住宅板块，这倒也符合双方当初合作的愿景。

然而，万达没那么多资金，希望万科也能合作开发文旅板块。

万科为此专门成立了海南万骏，通过增资方式获得“长春国际影都”项目运营主体“长春北方影都投资有限公司”15％的股权，并以海南万骏的名义向万达地产两次支付合作款合计50亿元。

虽然名为“合作”，但根据行业惯例，借款的可能性更大，老谋深算的万科可不想承担过大的风险。

既然是借款，利率有多高呢？

根据后来起诉书透露的信息，年利率可能为9.92%，在当时的环境下也不算很高。

由于是万达求着万科“合作”，作为甲方的万科自然可以提条件，要求到某个节点可以退出，万达也答应了。

2021年6月，万科决定提前终止合作。万达返还万科52.4亿元，万科却认为还差10亿元。

为什么还差10亿元呢？

在万达返还的52.4亿元中，万科认为本金为40亿元，12.4亿元为50亿本金使用两年半的利息；万达还需偿还10亿本金，以及拖欠这10亿本金的利息493万元、罚息3.77亿元，合计约13.82亿元。

万达却感到很委屈，主要有以下两个理由：

1、万达单独承担了约100亿元的基础设施配套投资；

2、万科取得的68万平方米土地，折合楼面价约为3300元/平方米，要比华润集团相邻地块5700元/平方米的楼面价约便宜2400元。因此，万科享受了16.3亿元的土地成本优惠。

但以上两点都未落实在合同中，属于“人情”，而不是“法理”。

双方谈不拢，万科于2023年申请冻结了万达集团持有的大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“大连商管”）约19.79亿元的股权，期限3年。

大连商管在万达体系中的地位很重要！

万达集团每个自有产权的万达广场都有一个业主公司，而这些业主公司都由大连商管全资控股。

13.82亿的纠纷冻结19.79亿元的股权，比例也算合理，但万达认为“超额冻结”。

因为大连商管在2018年引入投资人时，注册资本45.27亿元的股权当时估值2430亿元，19.79亿元股权的估值应为1062亿元。

然而，估值只是企业和投资人之间的默契，外界根本不认可。

从以上过程可以看出两家企业的风格：万科公事公办，一切按照合同来；而万达大打“感情牌”，希望“以理服人”。

当时，轻资产运营的珠海商管（全称“珠海万达商管集团股份有限公司”）正值上市的关键时刻，其控股股东大连商管的股权被冻结，将对前者上市造成不良影响。

同时，由于大连商管的股权被冻结，以万达广场为底层资产的REITs基金也无法发行。

之后，双方达成了和解，但具体内容没有公布。

可能万达对万科“动之以情晓之以理”：如果解冻，万达的融资渠道将恢复，有钱偿还对万科的债务。

但两年多过去了，珠海商管上市失败，REITs基金也未发行。

万达虽然把能卖的资产都卖了，包括上市公司万达电影的股权、支付牌照、几十座万达广场等；但由于负债过多，还是未能顾及万科的这部分。

万科也自身难保，还要靠大股东深铁集团输血才能勉强维持，只能加紧清各项债权！