突然刹车！温州这类房子又将绝迹？

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日前，中央绿轴区域G-30c地块、吴桥单元A-07地块两宗涉宅地块挂牌，均出现了同一个要求：新建住宅建筑高度最高部分与最低部分高度比不超过3：1。

这也意味着，有关部门重新开始限制“高低配”了。

按照住宅建筑不超过3:1的要求，在常见的住宅限高80米且大于24米的地块里，住宅高度将不再同时出现80米与24米的双踩线设计，而是适当缩小高度差。

尽管这种做法未必能完全禁止“高低配”，但有望减少这种做法，起码能确保建筑高度的协调。

璞拾云洲效果图

今年以来，“高低配”重出江湖，璞拾云洲、天曜序等新盘，均以“高低配”形式亮相。

其他尚未完全亮相的项目，也很可能出现“高低配”。

比如，像状元南单元E-01a、E-01b地块，从施工现场及已公布的效果图看，也做了“高低配”。

还有其他一些已出让、未亮相的地块，也不断有传闻称，它们将做“高低配”产品。

可以看出，璞拾云洲只是一个打头阵，接下来还会有好几个“高低配”产品。

建设中的“高低配”住宅

“高低配”指那种由高层住宅、低密度住宅组合而成的小区。在同一小区内，建筑高度、形态、布局等存在巨大差异。

这种“高低配”住宅，10余年前曾在温州市区非常盛行，但2017年后几乎绝迹。

时隔多年，“高低配”竟然重出江湖了，它对温州楼市乃至温州城市，将带来哪些影响？

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“高低配”到底好不好，我们不妨看看当初它为什么被有关部门禁止。

“高低配”住宅

在温州，早期有零星“高低配”，大面积兴起于2012年左右。

这种小区一般容积率在2.0左右，本应全部设计为高层住宅。但是，开发商为了利润最大化，在小区内设置一些低密度住宅，与高层住宅形成“高低配”。

毕竟，低密度产品能卖出更高的溢价。

在市场一般的情况下，通过高层住宅的保本销售换取热度、流量，将利润空间放在低密度产品中，成了一种见效快的营销方式。

像一些南向是主干道的住宅地块，开发商通过沿主干道建设低密度产品，在获得溢价的同时，用来缓冲主干道对背后高层住宅的影响，从而实现全盘溢价。

主干道旁的“高低配”

更极端的，还有开发商为了利益最大化，江边建高层住宅打造一线江景房，内部非江景区域，却做了低密度住宅。

最终，这些低密度住宅夹在高层住宅之间，非常压抑，失去了低密度住宅应有的舒适性。

夹在高层住宅之间的低密度住宅

这种高度过于悬殊、产品差异化过大的“高低配”，产生了一系列问题。

首先，它在一个小区内造成了两种形态的住房，埋下潜在争议。

比如，部分低密度产品设置了私家庭院，占据了公共绿地面积，令部分高层住宅居民对此有疑义。

其次，它让建筑占据了更多土地，导致园林景观面积减少，再加上部分园林景观面积被圈进私家庭院，使得公共园林景观面积变得更少。

或许高楼层有了景观视野，但从中低楼层看出来，却是密密麻麻的矮房子，几乎看不到绿色。

“高低配”的视野与园林

另外，从城市形象角度看，高度过于悬殊的“高低配”，破坏了城市天际线，丧失了应有的美感。

个别“高低配”产品，还出现在了城市关键地段，对城市形象造成了破坏。

当年，温州还险些在瓯江沿线出现超高层建筑搭配低密度产品的案例。

2015年，洪殿片区B-35地块竞拍前，曾有房企在提报方案时，根据“至少建设1幢高150-200米的地标建筑”要求，设计了1幢高200米的细长建筑，地块其余部分均为低密度产品。

所幸，该房企未能竞得，该地块最终打造成现在的翡翠滨江，成为瓯江沿岸城市天际线的组成部分。

翡翠滨江及瓯江城市天际线

鉴于上述现象，2017年5月起，为遏制这种破坏城市形象的“高低配”，便在土地出让时设置最低住宅高度要求，一般在24-36米。

就此，除少数特殊地块、历史遗留项目外，这种高差悬殊的“高低配”在温州市区几乎绝迹。

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当“高低配”不再成为主流，温州市区的住宅布局，得到了明显优化。

后来新的“高低配”，往往是24-36米（8-12层）不等的小高层住宅，搭配54-100米（18-33层）不等的高层住宅，存在高度差，但没那么大，相互之间的比例更协调，形成相对较好的层次感、城市天际线。

相对合理的高度差

在一些容积率约2.0的地块里，出现了大楼间距、大园林景观，让低楼层都能享受更好的采光、日照、园林视野，大大提升了小区品质与价值。

不过，更多住宅的容积率还是不低，楼间距按最低标准来，低楼层的采光、日照难以被保证。但不管怎么说，这些小区的园林景观面积，还是足够的。

大楼间距与大园林景观

然而在楼市下行后，为了吸引开发商拿地，各种条件又重新放宽，部分地块取消了住宅高度下限，导致“高低配”重新出现。

即便是一些地块的住宅仍限低24米，在“住宅层高标准将提高到不低于3米”的新规下，24米住宅总楼层从8层降至6-7层，提供了做“叠墅”的条件，使得开发商采取“高低配”。

可以看出，只要楼市低迷，为了吸引开发商，原先设定的条件就可以随意放宽。

而上一批“高低配”住宅，恰好也出现在温州上一轮楼市下行期。直到楼市全面回暖后，才对其进行限制。

10余年前开发的“高低配”住宅

“高低配”就像个“夜壶”，需要的时候就拿出来用，用不着了就收起来。

同样的，还有拓展面积、不强制全装修，等等。

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很显然，“高低配”弊大于利。

当更纯粹的低密度住宅大面积铺开，“高低配”中的低区住宅，优势将慢慢减弱。

尤其是那些夹在高楼中间的低区住宅，以及一些楼间距过小、采光日照不佳的“下叠”，根本算不上“好房子”。

困难是一时的，而建筑会存在很长时间。

若因眼下的困难，而放任“高低配”，对人居产品、城市建设造成长期破坏，得不偿失。

高层住宅、低密度住宅各就其位

真正的“好房子”，要让高层住宅、低密度住宅，各归其位。

高层住宅要拉开楼间距，做大园林景观。要确保中低楼层能欣赏园林景观，而非密密麻麻的屋顶，高楼层能看到城市风景，而非密密麻麻的窗户。

高层住宅与小高层住宅的组合，合理控制高度差，也能避免城市天际线“剃平头”，显得更有起伏感、层次感。

这需降低地块容积率，并严格限制住宅最低高度、楼间距最小宽度等。限低24米还是略低，可调至36米。

外立面、天际线、景观兼备的新盘

低密度住宅则要限高，让地块内的产品更纯粹，均为相似类型，并于同一板块形成一片低密度住区。

在确保板块内配套设施齐全的前提下，保持低密度住宅应有的安静、生态氛围。

这样的房子，才是真正的“好房子”，最终形成更宜人的人居环境，提升温州人居水平与城市魅力。

如今，当新的涉宅地块挂牌，对高度差进行限制，有利于进一步规范市场，真正践行“好房子”。

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