北京
10月16日，北京规划和自然委员会发布了第八轮拟供商品住宅用地清单，饭总文章发布后：
饭总群里关于上地0702地块的讨论非常激烈！
毕竟有隔壁功德寺俩项目开盘时，1分钟卖152亿的战绩在前面顶着：
0702地块和功德寺相比，周边没有回迁房，更没有高压线，城市界面更干净整洁，还离学校更近，导致这块地很难低调啊
而且上地学区是海淀派位超级强的学区，初中派位无坑校，也一直是很多海淀妈妈的目标学区。
再加上，上地0702地块是调整了规划重新上架的，本身也有话题点，关注度自然不言而喻了。
地块最初容积率1.1左右，限高30米，而且地块是南北短，东西长，非常容易就能做出大面宽的豪宅产品。
但现在调整后，住宅部分容积率调整成了2.2，限高30米，预计会规划6-10层的洋房。
地块 包含两块住宅用地（编号HD00-0702-18、24）和一块商业用地（编号HD00-0702-23）。
但由于地块被切割成三部分，可能会影响社区整体性和户型排布，大面宽的户型基本上很难做出来了。
饭总团队预测，地块后续还是会以100平左右的刚改小户型为主。
总价在1000万左右起，首付100多万应该就能抄底上地学区新房了。
这个总价相较于功德寺之前俩项目的上车门槛略高一些，但又区别于清河和树村两个板块的大户型产品。
地块自身规划了大型自持商业综合体，未来将形成下楼即享的商业配套。对项目感兴趣的小伙伴们可以加饭总微信vfang10，找选房师1对1沟通。
再说说外部条件。
第一，地块位置确实没得说，
北侧紧邻中关村软件园
，步行
就能到。
互联网巨头的聚集地：腾讯、百度、网易、新浪很多互联网大厂总部都在这儿。
（项目区位示意图，饭总团队制图）
围绕这些巨头们已形成了 强大的产业集群， 吸引众多上下游企业和创业者前来集聚，早已实现了完整的产业链生态闭环，这是北京其他发展中的新兴产业片区所不能及的核心价值。
从上图项目周边环伺密密麻麻的科技大厦可以看出，项目根本不缺高端购买力，几乎不用愁卖不掉。
地块距离现有的有地铁13号线清河站等距离项目比功德寺地块更近，出行基本无压力。
西侧2公里多，还有16号线马连洼站，凭借地铁16号线、永丰路等，还能和海淀山后的永丰产业片区建立交通联系， 形成产业集群的强劲联动。
而且，ZF对产业的发展的重视度越高，周边的交通等配套落地就会越快，13号线拆分就是一个鲜活的例子。今年年底，全线将实现8座新建车站结构封顶， 预计2026年就能实现通车。
不过地块距离规划中的13B线的软件园站直线距离不算近。
地块还在被誉为北京福泽之地的「三山五园」板块里。
（三山五园示意图，图源网络）
地以稀为贵嘛。
第二，学校也是一个卖点，本身属于上地街道，但是能不能划到上地学区，现在还要打个问号？
上地学区是北京教育强区，海淀区最好的学区之一，海淀唯一一个初中派位没有坑校的的片区。
西侧的回迁房万德嘉园，2024年划片的小学就是上地实验小学。
从这两年的家长反馈来看，上地实验小学1911后买房+京籍+父母孩子户口都在房产名下的家庭，除极少数案例外，没有被多校或调剂的案例。
（项目周边学校示意图，饭总团队制图）
不过新房是摇号入学，如果以后上地实验小学学位紧张了，有可能会被调剂，但是调剂出区的可能性非常小。
地块北侧隔条马路，就是规划的12年一贯制学校，和幼儿园，计划2028年秋季开学前交付使用。由北京市一零一中学承办该教育组团项目，参与学校建设。
学校规划建设为72个班的十二年制学校，另计划有9个班的幼儿园。
后期如果能辐射到项目，加上幼儿园，直接解决孩子幼+小+初+高四个阶段15年的上学问题，这可能是最大的彩蛋了。
对项目感兴趣的小伙伴们可以加饭总微信vfang10，找选房师1对1沟通。
0702地块对面即是上地公园，南侧有树村公园，西北侧的功德寺两个兄弟盘，目前基本清盘了。
但是往南，还有三个强敌。
如果后期0702地块做小户型，就可以和这个三个劲敌做差异化竞争了。
华润臻澐+建发海晏，这两可都是今年豪宅的大热门，产品力，情怀一个做的比一个好。
从最开始在北京拿地，到北京买房人熟知，建发用一个个项目打出了口碑。
不过这俩项目套均至少也要2000万以上了， 臻澐的门槛还相对低一点，建发海晏基本都是4000万一套的选手了。
中海树村预计月底也要开售楼处了，规划了16栋4到6层的叠拼和洋房，分成南北俩区了。
北区做的叠拼，户型面积段380到480平，整体偏大，上叠3层带露台，下叠2层带地下室，一梯一户。
南区做了8栋洋房，主力户型是200到300平，部分楼栋做了顶层退台，总价至少也要2000万起步了。
说句实在话，海淀的豪宅只要产品做好，确实不太愁卖。
对海淀这几个盘感兴趣的铁子，加饭总微信vfang10进群，群里经常会发很多盘的小道消息和不利因素。
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