上海有些地段需要拉响警报了

我不做渠道分销的生意，但是认识不少做这个生意的人

他们一直在一手市场游荡

哪里的楼盘热销，哪里的楼盘不好卖，哪里的项目为了业绩开出了天价佣金，这些资讯他们一目了然

他们太知道市场的惨烈

更知道一些市场惨烈的原因

这原因背后，就是在告诉我们，其实有些地段的价值，已经拉响一级警报了

特别是一些近郊区域

很多时候大家对于市中心会绝对的放心，对于一些郊区会无比的焦虑

对于近郊的位置有点模糊

但是这一块却是现在出现问题比较多的地方

不过令人错愕的是，所谓的价值隐患，背后都不是什么装逼的高大上词汇

都是因为一件又一件具体的事情叠加，从而产生的结果

之所以会有一些地方需要注意

就是因为现在特殊的行业情况

每个板块都要对区域内的需求要有非常充分冷静的认知

一个很重要的判断：任何一个板块，不要再期待有非常充沛的跨区购买力

在当下的周期内，最稳健的板块一定是板块内部有充分的需求

我们已经看过大量的近郊远郊项目，几乎不再有太多的外区客户的导入

板块越来越收缩，客户越来越集中

这种认知的模糊就是风险出现的开始

有几种情况的出现就会导致这种可能

以下内容都是渠道朋友的体感，不那么客观，但是可能会表明一二

01

区域在最近两年内如果有连续三个500套小区供应的一手房出现的时候

那么第四个项目出来的时候就要非常小心了

作为一个板块而言，一个新盘本质上吸的就是区域内的品质改善客户

这种客户在区域内是非常稀缺的

一年也就出现500个

而且都是要通过置换才能产生的购买力

两年如果超过1500套的供应，新的需求要长出来，那就难了

第四个项目如果要上，必须要通过导入外区客户才能解决问题

这个时候渠道开始介入，价格打折就开始发生了

很多时候房价不稳定的苗头就来自于此

当然更恐怖的是，未来这些新房几乎同一时间交付，同一时间成为二手房

这对于板块内的二手房价是一个巨大的考验

各位要知道，一个板块特别是近郊区位，品质改善的需求是稳定的但也是不充足的

以前新房不多的时候，往往那一个最好的楼盘可以卖出天价

但是如果有四五个新盘同时出现，那就会对二手房价有影响

次新影响之后影响老破小

这都是一系列的

02

还有一些地方

一些集中规划土地集中出让的区域

这些区域要去看整体的出让节奏

第一，看土地市场出让的快不快

土地出让其实是个技术活

虽然可以理解这是财政的重要组成部分，我们的判断也是，如果小板块内一年出让了3块土地，那么后续一手市场的竞争压力就会变得特别大

但是土地出让量还是其次，关键是看有没有对面积配比有强行的要求

如果所有地块都规定了小户型为主导

这个就需要特别注意

首先，在需求侧对于面积要求小但是品质要求高的需求本身就非常少

这本身就不符合常理

这件事如果再叠加几个项目的同时出让

都知道上海的预售证一个区域内价格都是差不多的

这会导致地段差不多，产品差不多，房价差不多的项目在差不多的时间差不多样子入市

这个时候就容易出现踩踏

如果大家都扛得住还行

就怕一家房企憋不住，想要快速回笼现金流，然后渠道开始介入，价格根基就开始不稳定

类似这样的新片区相比较老片区还有一个问题在于焦虑情绪容易从小户型蔓延到大户型

从而对整个片区产生怀疑

老小区再怎么样都是有原住民的，短暂不好过个一两年信心总归会提升的，而新片区这个周期就会比想象中的要慢很多

03

过去刚需板块内一直没有长出改善需求的片区

上海因为过去20年的楼市发展，出现了一段时间的需求分工

有的地方就主打刚需年轻人

现在不少地方已经成为上海人口基数最为密集的地方

不论是轨交还是商业或者其他的，肯定是最为拥挤的那种类型

这些地方现在要去看什么

要看这里最近五年有没有长出改善需求

有没有出现一两个品质二手房能够实现明显的价格跳跃

如果一个项目都没有，那这个地方的地段价值就非常有问题

第一，这就说明在这里奋斗的年轻人，当他们有钱之后，他们第一时间就选择逃离这里

这背后一定是基于对于区域一些问题的不满

第二，在资本角度这五年都没有哪个开发商想要在这里做改善做品质提升

本质上在供给侧也说明了这里的价值不高

这样的地方在很多人眼里，就是房价多年不动，而且二手房市场极其不活跃

因为后入者看到这样的局面，哪怕是新刚需也会犹豫要不要买这里

而这里的二手房如果想要卖掉，本质上就只能以价换量

04

第四个，那些只有规划没有落地的区域

也是挺坑的

最近去了一些地方，发现一件很魔幻的事情

就是五年前我去看到的那些规划利好，现在来看还是那些利好

唯一的区别就是五年前说五年后落地，现在去看还是说五年后落地

时间就像冰封了一样

这种地方本质上说明了片区发展的执行力非常的羸弱

对于房产而言，要相信区域规划，也同样要相信区域规划会打折

这就是在执行过程中出现了偏差

甚至很多地方就没有执行

上海很多地方就是这样的

那么在那里的房子也没办法，只能一遍一遍的说着很古早的规划

与此同时，也不要高估规划的力量

不要相信规划可以改变片区的底色

这是以前楼市高峰时期养成的习惯

举一个最直观的例子，2015年，楼市最疯狂的时候，大家都在说着以后崇明的发展

什么轨交通过去，去陆家嘴金桥上班非常方便，什么崇明要引入什么商业，区域内还有什么样的产业升级

现在十年过去了，我们再来看看崇明

什么都没有改变

其实那些规划和利好都是对的，但是规划利好不至于让区域内的居住属性发生本质性变化

比如崇明就是打旅居的，规划再好以后也还是旅居

你指望大家刚需或者年轻人买在那边生活，这种事情是不现实也是不存在的

一个地段的成熟周期比想象中的要久

一个地段的规划力量也没想象中的那么无所不能

我们现在要试图忘了以前楼市发生过的一些画面，那些本身就不会再来

05

最后一个，也是最近几年上海楼市出现的很特别的现象

就是一些我们认为的老地方，也没有土地出让也没有什么信号，但是突然出现了一手房说可以卖

这样的产品其实要特别注意

这些一手房本身其实就是这个城市的“存量资产”

比如一些私人或者民营企业捂了很久的项目，看捂到现在楼市不好了，准备拿出来了

或者说一些被处理的不良资产现在重新流入市场

以及说一些以前用来租赁的房子，现在拿回来统一装修装修放出来卖

这些房子的风险在于几个

第一，都说买的没有卖的精明，这些人卖这些房子本身就是因为不看好这个资产

所以选择快速脱手，接盘的人一定要评估好他的价格本身是不是合理

第二，更重要的一点在于，这些产品的规划本身都是上个时代的产品规划理念

不要低估这个维度，现在很多二手房市场的艰难一个很重要的原因就是产品已经跟不上这个时代了

不论房龄多新或者装修有多好，大家都要看清楚本质

要不要为他付出更高的溢价，不要觉得周围二手房都多少钱了，所以一手房就会如何如何

06

今天这篇文章，不提及具体的板块名字，只说逻辑和道理

因为哪些地方的好坏都是动态的，包括都要结合各自的需求

至于具体在哪里，你们自己随便猜

猜对了就是你们厉害

猜不对，大家也假装自己猜对了

希望大家能够对任何产品有自己的预判能力

另外，把内容发给你们正在看房的朋友，这才是最重要的

以上为正文，来自真叫卢俊

这是真叫卢俊公众号的第6270篇原创文章