房贷30年：从制度创新到消费困局，它“前世今生”藏着什么答案？

房贷30年：从制度创新到消费困局，它的“前世今生”藏着什么答案？

我相信你肯定听说过一句话：“房贷，透支了我们未来30年的消费。”我们先不讨论这句话对不对，而是先问一个问题：在房贷诞生之初，有没有人想到过这个问题？又是什么办法去应对的呢？

其实在古代，就已经有了“房贷”的雏形，只是古代房贷期限很短，通常只有3到5年。直到1933年至1934年美国大萧条期间，罗斯福政府才创造了期限可长达15到30年的现代化房贷制度。这个制度的设想很明确：期限更长的房贷，虽然总利息会变多，但老百姓的月供压力会更小，从而更容易买房、也更敢消费。

可制度推出后，老百姓并不买账。原因很简单：如果房价涨幅能超过利息和房租，贷款买房才划算；但当时正值美国大萧条，房价下跌、经济下行——对老百姓来说，即便有买房需求，也会等经济和房价稳定了再出手，当下最重要的是保住收入和存款，而非买房消费。

这就陷入了一个循环：大家都不敢买房消费，房价和经济就会继续恶化，房贷制度反而成了“经济上行时能用，下行时失灵”的工具。

不过巧就巧在，美国是联邦制，每个州都有自己的法院和法律。1933年，加州法院做出了一个关键决定：在其管辖范围内，任何公民只要不想还房贷了，把房子交给银行就行——即便房子市值低于贷款余额，债务关系也彻底了结，银行不能再追缴剩下的差额。

为什么加州法院要这么判？核心逻辑有两点：一是办理房贷时，银行已经评估过房屋资产价格，现在房子卖不到评估价，是银行自身经营判断的问题；二是如果银行能追讨差额，就可能和开发商联手炒高房价，再高价卖给借款人，以此发放更多贷款、赚更多利息。所以法院以“鼓励公平”为原则，推出了这种“无追索权”的房贷规则。

这条规则公不公平暂且不论，但它带来的影响很直接：

• 首先，刺激了有买房需求的人——现在可以放心买房，不用过分担心房价下跌，就算买贵了，大不了把房子给银行，没有后续债务压力；

• 其次，带动了背负房贷的人敢于消费——在房价下行阶段，人们本会担心房贷余额超过房屋价值，即便收入没变化，也会减少消费、增加储蓄，而消费减少又会加重经济危机。无追索权规则正好盘活了房地产和消费市场。

虽然经济复苏是多种因素共同作用的结果，但1930年代及此后每次美国经济危机中，加州及陆续跟进无追索权规则的州，普遍比执行“有追索权”的州更快恢复经济。等经济上行、人们收入提高后，房贷压力自然也小了。这一经济现象和原理，后来被普林斯顿大学经济学教授阿蒂夫·米安和阿米尔·苏菲总结在了《债务屋》（House of Debt）一书中。

这时候可能有朋友会问：老百姓没债务了，可房子都归银行，银行垮了怎么办？对经济的危害会不会更大？

这是个好问题，我们先看“事实是什么”，再谈“该怎么办”。根据历史数据，美国无追索权的州，房贷违约率比有追索权的州高20%多，银行损失也更大，但这并没有导致更多银行破产。

原因很简单：在有追索权制度下，银行不太担心房价风险——房价越高，贷款规模越大、利息越多；但在无追索权制度下，银行会更重视房价风险：一旦房价过高，就会提高首付比例、上调利率，甚至拒绝放贷，用更高的利润率和风险拨备来平衡损失。同时，这也能压低过热的市场需求，让房价回归理性，让银行真正发挥现代金融机构的作用——给房产资产做出专业定价。

简单说，无追索权没让银行更容易破产，只是让银行赚得更少了。而且按照这一规则，房贷纠纷大多通过“房子交银行、债务了结”的协议解决，不用闹到法院；但有追索权制度下，银行追债需要法院和执行局深度参与，而这两个机构的经费来自纳税人税款——相当于纳税人承担了部分银行追债成本，这正是有追索权制度下银行能多赚钱的本质。

说到这里，又会有新的疑问：既然无追索权这么审慎，2008年美国怎么还会爆发次贷危机？

这还要从美国大萧条说起。当时部分银行引发群众恐慌性挤兑，导致更多银行破产。为缓解这一现象，罗斯福政府推出了《格拉斯-斯蒂格尔法》（存款保险相关法律），核心是建立联邦存款保险公司（FDIC）——百分之百的国有机构，如果民众存钱的银行破产，FDIC会直接赔偿存款，只不过最初每个账户赔偿上限不超过2500美元。这一金额当时能覆盖95%的储户需求，很大程度上缓解了挤兑潮。

后来，随着经济发展和维护金融稳定的需要，赔偿金额上限不断提高：1969年涨到2万美元（30多年涨8倍，还算合理），但1980年直接涨到10万美元——这已经超过绝大多数美国人的正常存款。

问题就此出现：美国拥有大量存款的富裕阶层，根本不在乎银行运营好坏、安不安全，谁给的利息高就把钱存哪，反正有联邦政府兜底。同时，美国在80年代取消了1933年以来的存款利率管控，刺激银行之间“高息揽存”；可高息揽存后，银行必须把钱贷出去，于是不得不放宽风控——本是保障民生的存款保险法，反而酝酿出了金融风险。这一现象后来被学术界归纳为“政策的功能漂移”。

于是，80年代美国爆发了一次储贷危机，相当于小规模的次贷危机。但当时社会主流观点认为“金融危机是市场自我调节，不行了政府再救市”，所以美国政府动用1000多亿美元给银行注资救市，事后却没做太多政策调整，甚至还陆续放松了金融监管。

到2008年，美国存款保险金额上限涨到25万美元，同时银行把大量房贷打包成ABS等二级市场产品，基本不承担风险，自然更不在意风控——最终爆发了范围和规模更大的次贷危机。

再看次贷危机后的改变：美国联邦政府2010年规定，存款保险金额永远控制在25万美元，压制储户的投机需求；同时加强金融监管，推出新的银行惩罚和破产制度等。但值得注意的是，美国并没有废除无追索权法律——目前大多数州执行的是无追索权或“有限追索权”规则。

有限追索权的逻辑更细致：银行审批房贷时会考核用途，如果是买自住房，不可追索；如果是买房出租或炒房投资，银行就可以追索；或者银行收下房子后，仍可追索6个月的债务差额或一定金额。这样既能对贷款人形成违约警示，又不会长期压制经济复苏。

根据目前的经济学研究，普遍认为无追索权房贷制度会加快房价波动，也会加快经济复苏，但并非次贷危机爆发的根本原因。

那最后一个问题：既然无追索权制度这么好，为什么没有在全球普遍执行？

核心原因在于文化惯性，以及与传统法律体系的细节冲突。毕竟，如果我是银行经营者，恐怕也不会支持这个让自己“赚得少”的制度。