即将挂牌！多房企探风！海珠翠城东地块，纷争开始了

又是大热门的节奏啊！

今天，有知情人士爆料，海珠翠城花园东地块（南泰市场地块）预计11月初挂牌，保利、华润等房企已提前打探消息了。

为啥地块还没挂牌就都等不及了？

原因很简单，这大概是海珠西近10年来最好的地块之一，谁拿下就相当于掌握了主动权，而不是被动应战。

｜海珠西航拍图

｜广州楼市发布摄

壹

这块地，楼市君6月中旬曾去拍过，当时地块内部已经基本完成了清拆。

多家房企提前1个月探风，无疑是在为接下来的拍地阶段做准备。

先说说楼市君的看法，这块地盲猜会成为广州四季度土拍的“大热门”。

为啥这么说？

| 翠城花园东地块实拍

|广州楼市发布 摄

1、学铁商齐全，海珠西“六边形战士”。

翠城花园东地块被多个房企盯上的原因，最重要还是地块的地段。

从地图上看，地块就在成熟的海珠西板块。

周边地铁2号线、8号线、广佛线以及11号线穿过，距离江泰路、燕岗、宝岗大道等多个地铁站均不足800米。

30分钟内即可抵达北京路、珠江新城、白鹅潭等板块，妥妥的核心区。

| 广州楼市发布 制

地块的配套学校方面，在今年的土地推介会上也得到了确认。

项目配建的27班小学，将由省级昌岗中路小学独立开班。

再加上昌岗中路小学拥有直升五中的名额，这个教育组合在整个海珠都非常能打。

｜昌岗中路小学（翠城校区）

｜广州楼市发布 摄

而商业配套方面，更是海珠西最不用担心的一点。

除了自带商业之外，周边还聚集了包括燕汇广场、江泰路万科里、乐峰广场等大大小小的商业体，基本上每隔几百米都有一个商场！

｜江南西商圈航拍

｜广州楼市发布 摄

而学铁商资源的聚集，意味着整个地块的确定性很高。

这也是目前开发商拿地最关注的一个点。

第二，占地超10万方，是一个主城区罕见的大型综合体

其次，翠城花园东地块占地占地面积达到10.08万平，是涵盖住宅、大型商业以及学校公园等大型综合体。

根据早先透露的规划，地块住宅占地4.2万平，总建面约14.3万平；商业占地约2.78万平，总建面约20万平。

楼市君得到确切消息，地块将整体打包出让，有点类似当初的华润长隆万博悦府。

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其中建面高达20万平的商业，大概率是奔着海珠西最大的商业地标去的。

假设是华润拿下，商业的先天优势，或许有望为海珠西带来万象系。

如果是保利抱走，刚好燕语堂悦销售接近尾声，明年推出市场更利于掌握定价权。

第三，3.4容积率+限高100米，产品优势明显

地块住宅部分容积率仅3.4，

对比海珠西一众高容积率的项目，可以算是十分低密了。

住宅限高100米，满打满算不超过33层，属于“非超高层”，相对同板块部分超高层，候梯时间和舒适性都有一定优势。

｜ 广州楼市发布 制

那么，地块未来会卖什么产品，价格又会如何？

楼市君认为，地块的最大参考目标应该是保利·燕语堂悦，二者综合素质相差无几。

保利燕语堂悦主力户型涵盖建面约90-125平的户型，均价约6万/平。

也就是，地块未来入市价格也差不多在500-1000万之间，偏改善，瞄准城市中产以及周边置换客群。

不过，也并不是所有房企都有实力拿下这块地。

一方面是成本方面。

按照保利燕语堂悦拿地的住宅楼面价约4万/平，也就是说，地块光是住宅部分就要付出57.2亿的成本。

再加上20万平的商业部分，估计总成本会超过80亿。

｜ 广州航拍图

｜ 广州楼市发布 摄

另一方面则是市场层面。

除了新房之外，二手也会对项目未来客户进行分流。

近年海珠西新盘虽多，但部分追求大花园、近商场和大社区氛围的置换客，往往会选择二手，比如光大花园和翠城花园。

以至于这两个二手盘，楼龄接近20年了价格依然坚挺。

比如光大花园最新一期中海锦榕湾，最新三四房成交价都在5万+/平。

｜图源：贝壳找房

不过，翠城花园东地块优势确实也很明显。

配套优势更明显，产品设计也更领先，买家也会重新审视一二手选择价格。

对于没花园、配套不齐全的高龄二手，地段大同小异的情况下，唯一的出路，可能就剩降价了。

所以海珠西想卖一买一的业主，也要提早行动起来。

贰

事实上，翠城花园东地块进入“货架”，只是广州土地市场加速供应的一个前奏。

按照今年初公布的蓝皮书显示，广州可出让的宅地达到了131宗之多，卖地“KPI”还没完成。

但从数据来看，广州今年的土地市场依然承压。

截至目前，广州共成功出让涉宅地25宗，揽金240.92亿元。这个数据基本是近几年的最低水平，仅为2024年的31%。

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好消息是，我们在今年也看到了几个积极的信号。

一来，民企及混合制企业拿地积极性提升。

过去两年，房地产行业震荡，市场进入深度调整期。

活跃在土地市场的大多都是央国企以及地方国资，民营房企普遍收缩，鲜有在土地市场出手。

但在今年，国央企等国资主导的局面正在被打破。

比如今年5月30日，广州本土民企敏捷集团，就低价33.17亿元拿下了番禺四宗住宅用地。

此外，番禺置业、力迅地产、绿城等民企或者混合制企业，也陆续在番禺、荔湾、白云等地成功拿地。

楼市君统计了一下，今年民企或混合制企业已经拿下8宗涉宅地，宗数占比32%，金额64.1亿元，金额占比27%。

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二来，房企开始愿意为优质地块给出更高的价格。

今年的土地市场，还出现了久违的“火药味”。

如番禺广场融媒体北侧地块，就吸引了多家房企竞价。

最终由民企番禺置业以楼面价19894元/平拿下，溢价率高达19.48%！

楼市君统计了一下，今年成功出让的25宗涉宅地中，溢价成交的达到了7宗，占比28%。

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从区域来看，溢价成交的基本都是比较优质的宅地，像是白云嘉禾望岗两宗地、番禺广场融媒体中心北侧地块以及广州大道南二期、世界大观四期等。

比较令人意外的，今年安置房用地的热度也很高。

像是白云区太和镇AB1209039、AB1209040地块，就吸引了至少3家房企高达15轮的竞价！

｜图源：广州公共资源交易中心

房企“抢”安置房地块也很好理解。

毕竟固定价格回购，省去了后期销售成本，开发商相当于一个代建的角色。

只要能控制住建设成本，利润空间不见得比一般商品房项目少。

接下来，白云区还有两宗安置房地块即将出让，不出意外的话，大概率还会有房企下场抢地。

这或许也会成为房企的另一个赛道。

最后，今年广州土地市场还有不少重量级选手。

除了南泰路地块之外，接下来有机会被房企争抢的地块其实还有不少。

就比如即将于10月30日限时竞价的天河区广棠片区的两宗宅地，已经有多家房企在做前期工作。

地块容积率仅有2.1，在加上由广东实验中学统筹学位，确定性很高，而3.1万/平的起拍楼面价也比板块早先时候卖的地要便宜不少。

对房企来说，这样的地块安全性才更高。

｜广棠片区效果图

｜图源：广州天河发布

此外，昨天刚刚公布调规的珠江新城马场地块，也是重磅选手。

按照规划，地块调规后将释放超22万平建面的高端住宅。

在寸土寸金的珠江新城，谁拿下这块地，基本就拿下了广州顶豪市场的话语权。

地块有望11月正式挂牌出让，没意外的话又是一场龙争虎斗。

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总结一下，2025年广州土地市场，质比量更重要。

背后的原因，其实与广州楼市深度调整后，对优质项目需求的回应。

特别是好房子标准加速落地广州，在容积率、限高等层面的正向反馈，都会促使土地市场提供更符合开发商、符合买家需求的地块。

这也指向了一个更健康、可持续的土地市场生态。

楼市君也特意做了一个最新的土拍日历，感兴趣的，持续关注我们吧~

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