上海楼市风险最大的一片区域，即将迎来三重打击

2026年限售二手房集中入市，要冲击市场，这个消息大家都知道了。

哪些区域冲击最大呢？

有人说大虹桥、有人说唐镇、有人说临港。

统统都不对，利空最大的是北上海一江一河区域。

副中心+五大新城时代，郊区是开发主角，汪洋大海一样的空地容易开发。

核心地段南京西路等等也在发展，强力拆迁。

北上海中环内不上不下反而耽搁了。

空地不如郊区多，不好开发。定位不如南京西路、淮海路，没得到市里大力支持暴力拆迁。

2021年后城市扩张慢了下来，我们开始重回市区。

北上海这些遗留地块终于迎来机会，成了上海发展最快的区域之一。

真是风水轮流转。

2020-2024年，仅新静安内环内就连续上市楼盘14个，开发速度堪称新版五大新城。

隔壁的虹口、杨浦迎着东风也起飞了，一片片的大工地。

巧合的是，新静安、虹口、杨浦重点开发区域扎堆了。

这个椭圆形内，新房总量占了三区80%以上。

这个椭圆形内，未来上市次新房多达11649套。

人人喊打的徐泾也才10891套。

肯定有人说环二真坏，拿三区跟一个徐泾镇对比。

徐泾镇38.55平方公里，上面那个椭圆连30平方公里不到。

客户重合度极高，新房、二手房定位也接近，无限的相互分流。

完全可以看成一个独立板块。

跟徐泾比，这片区域有个重大问题：房价太贵了。

徐泾二手房500-800万的比较多，这个价格区间占上海二手房成交的13.7%，2024年大概成交了3.3万套。

北上海一江一河区域都得1200万起了吧，这个价格段只占3.9%，2024年只卖掉了9400套。

上海有钱人还是太少，高端市场太小了。

同样的10000套房子，对500-800万市场、1200万以上市场，冲击力度完全是两个量级。

更可怕的是，1200万以上的二手房交易，北上海本来就很少。

很多又在新江湾、大宁等等，那个椭圆形内没几个次新小区。

据环线初步统计，这个椭圆形内，1000多万的中产次新房二手小区共20个，合计11890套。

未来几年，不多不少，刚好翻倍。

根据贝壳网数据，目前挂牌225套。

贝壳挂牌占比大约80%，意味着共挂牌280套左右，挂牌比2.3%。

2026年陆续解除限售的二手房，挂牌比肯定不止2.3%。

每年都有一批人要卖房，之前限售，很多房东还在憋着。

限售一旦打开，积压的卖房需求要集中释放。

即使最保守的，按照挂牌比4%算，未来也会有400多套挂牌。

280套变680套，二手房肯定不好卖了。

而且触发限售的项目，恰恰是更受市场欢迎的那批，仁恒海上源、保利外滩序45、金隅外滩东岸等等。

同样价格下，可能是这些二手房更好卖。

其实2026-2029年的二手房肯定不只上面这些，今年的新房也陆续变为二手。

北上海内环真热闹了。

各位房东朋友们，这还不算完。

你的竞争对手不只是这680套二手房，还有大量的新房。

杨浦在售&待售楼盘23个，虹口新静安各自14个。

这些新房有些不在椭圆形内，但是不妨碍，新房可以跨区找客户。

开发商营销到哪里，客户就到哪里。

个人房东就比较弱了，更多的依靠方圆5公里的客户。

更可怕的是，这些新房品质吊打你们。

2017-2024年严格限价，新房交付质量大家都看得到，不维权的项目两只手数得过来。

2024年下半年开始放开限价，新房也不好卖了，品质开始全面升级。

中建·玖上琅宸入户大厅挑高9米，这在之前都是妥妥的豪宅配置。

市区购买力基本吸干了，不卷品质新房卖不掉。

品质卷起来二手房怎么办？

还能怎么办，刚交付就自动降级成二线小区呗。

之前都说大宁金茂府涨幅大、更保值，为什么？

因为大宁金茂府交房后附近没新房、没对手，它就是妥妥的标杆，爱卖几万卖几万。

现在这批次新房，刚上市就面临几十个新房竞争，而且品质比你更高。

真是时运不佳。

之前郊区楼盘多是个好事情，说明是重点规划，开发速度快。

现在楼盘多可不是好事情，新房一多二手肯定绷不住。

又有客户说了，之前杨浦、虹口新房卖的都很好啊，也没见二手卖不动。

新房疯狂触发积分时代，是这些项目能够收割全市，尤其是陆家嘴。

那个年代，联洋仁恒河滨城单价16万，杨浦仁恒海上源新房11.5万，陆家嘴金融精英那么聪明，肯定选杨浦。

现在仁恒河滨城10万，杨浦仁恒海上源13万，你让大家怎么选？

先不管联洋老不老，降价后就是好卖，现在一个月成交30套左右。

光仁恒河滨城一个小区，今年成交就突破100套。

下面这20个次新房加起来今年都不一定卖掉100套。

2026年后，杨浦还能分走多少陆家嘴客群？

联洋源深之前是陆家嘴收割机，很大程度是这里学区+居住品质结合。

2021年后面对几百万的倒挂，大家放弃学区，冲进新房。

现在倒挂消失了，在东外滩、瑞虹、西藏北路学区培育起来之前，部分中产家庭可能还要留在联洋。

说句不好听的，房价就是新房打下来的。

很多县城已经没新楼盘了，开发商该暴雷暴雷，该跑路跑路。

很快这些县城房价竟然企稳了。

没新房收割，高端购买力集中几个小区，房价反而坚挺。

上海市区新房不断的建，各个区域都有压力。

北上海压力更大，这些年新增购买力太少了。

静安合并闸北后发展不如黄浦，杨浦经济总量曾经力压徐汇，现在被徐汇反超。

虹口更是落寞，连续多年被奉贤压在身下。

存量居民换房速度很慢，经济持续发展，带来新的刚需才是最终托底力量。

北上海这些年经济增量太低，托底力量就小了很多。

增量不足，新房大面积稀释，双重打击才是问题根源。

更可怕的是操盘失败。

静安还好点，安康苑、龙盛福新里都接近豪宅，杨浦、虹口清一色的中小户型。

100-150平为主，未来售价基本都要1200-2000万，相互拉不开差距。

上次出现这个问题的是普陀，武宁路、长寿路，房龄几乎都20多年，户型几乎都是100-150平，三房总价1000万起。

这样的小区多达几十个，收割了外溢到西北的所有千万级购买力，环二叫它楼市黑洞。

大量同质化产品上市，一方面自身房价死死的按住，另外也把下游的真如、万里死死按住。

内环有这么多产品，有楼市黑洞，不会有高端购买力流到中环。

我比较担心北上海一江一河区域，会成为下一个楼市黑洞。

当然以上分析是假定房价不涨。

如果房价迎来重大利好，全面大涨，上面提到的这些利空短期都被掩盖。

长期还是会暴露出来。

以上只是部分利空分析，全面的市场解读，欢迎大家参加环线沙龙。

备注：本文所用数据由不同口径整合，略有误差，不影响分析结论。