西安四代宅，得房率高的吓人？200万买曲江老小区蠢吗｜房哥问答446期

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问答446期

问：西安四代住宅，最大赠送面积规定是多少？

答：没有规矩不成方圆，原本赠送对买房人是件好事，但现在各家内卷，根本不清楚赠送的上限，反而导致大家观望，都想等那个最优解，都不愿意吃亏。

四代住宅的的得房率比拼，也从100%,130%,141%，再到夸张的160%，甚至一些豪宅，还要做客厅六米挑空，赠送面积惊人。

赠送面积，也从最开始的小露台，大露台，环抱露台，再到现在室内多个房源赠送，买139㎡，享受200㎡面积。

西安各个区的赠送规定也不统一：

比如曲江新区，阳台赠送比例10%，进深小于等于2.4米，露台赠送无面积要求，每户仅设置一个露台，露台进深不应大于2.4m。

高新区范围，阳台增赠送比例6%，进深无限制，露台赠送，同一户型南北向均可设置露台，无数量要求，露台进深无具体要求。

还有港务区，阳台赠送比例10%，进深小于等于2.4m，125㎡以上改善型户型可设置露台，且每户仅可设置一处露台，进深无要求。

航天新城范围，阳台赠送比例6%，进深小于等于2.4m，露台按装饰构件报建，单层露台总面宽小于总面宽的1/2。

最宽松的是西咸新区，高品质住宅奖励容积率，A+级≤15％容积率奖励、A级≤12％容积率奖励，同时鼓励四代住宅，空中花园等户型创新，因此赠送也是最夸张的。

但最近起，全国多个城市已经开始对露台尺寸和的得房率限制， 《西安市“好房子”住宅项目设计方案审查技术指引（试行）》，明确提及：露台进深不宜大于2.4m，也是约束的开始。

问：19年听劝买全运村，不想高房贷，总价140万换小面积怎么选？

答：确实是听劝，赶上了西安和港务区城建发展的红利，全运村在过去五年，也算港务最成功的小区之一，地段，交付，学区，房价，热度长期在第一梯队。

但当年为了摇号，为了上车，为了投资，跟风高杠杆的，也不在少数，如今想降低负债，卖掉全运村，换小面积自住，也是情理之中。

华润紫云府，泛悦城，绿地新里城三选一，综合品质最高的是华润。

整个港务大道以东，紫云府，港悦城，润玺台，百亩大盘，华润一家独大，形成了完整的奥体公园，地铁14号线，陆港五小配套，生活还算方便。

华润的小区交付品质也都不错，目前 港悦城还有小面积加推，性价比也挺高。

泛悦城和绿地新里城属于政经板块，靠近三号线终点站，对面还有百亩大盘招商城市主场，整个片区品质最高的是招商，虽然过了秦汉大道，但小区素质明显高于绿地，电建，陆港和中铁。

港务区二手房很多，现在降价的也很多，差异主要在奥体和非奥体，以及交付好的中粮，绿城，保利，华润和其他。

问：当下西安，买二手还是买新房，适合卖还是买？

答：屁股坐的地方和立场不一样，答案就不一样，目前的西安，新房主打四代住宅，高赠送，刚需豪宅化，比同区域新房会贵，但小区档次都很高。

二手房主打性价比，每个月平均7000套以上的成交，需求挺火，前提是降价才有销量。

虽然大家都在降价要销量，但新房属于加会所，做四代，给赠送的变相降价，二手就是降价卖，九折起步，着急的七折也能谈。

对于自住的群体，相同预算内，买新不买旧，新小区在户型，居住环境，小区档次上确实更高，很多人看完新房，二手就买不下手了，对于低预算，或明确的学区房需求，二手性价比高，学区稳定，就单纯自用，也不用羡慕新房。

事实上，西安的200万是一道分界线，向下二手的天，向上新房的天，预算决定选择，当下不适合卖，尤其是降价硬卖，适合买，选择五花八门。

问：27年上小学，200万买曲江，还是300万去港务？

答：首先，不用在意别人说什么，月供是你自己还，房子是你自己住，别人出言不出钱，让他闭嘴就好，说三道四的拉黑就行。

既然是学区房，核心还是小面积，控总价，毕竟就九年时间，后期很大概率还要置换，花太多成本不太合适。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

浐灞一小，对应的西大附中浐灞中学，就算区域内还不错的学校，不想折腾的话，就地在这里上也挺好。

去港务的，很多看重铁一陆港的名气，附近的二手房，小面积为绿城全运村1-4期，大面积为涵碧园，荷风苑，中粮奥体壹号等，属于兼顾改善，同时上学，对普通家庭月供压力不小。

备选方案是高新陆港，初中招生跨过了欧亚大道，在奥体可以看华润未来城市，向东可以看融创时代奥城，中冶奥体云璟，单价15000+都有房可选。

去曲江属实没有必要，都知道曲江是素质教育出名，一小家长在周边也不是一般家庭，与其在一小，不如曲江二期三小，四小，区别不大。

200万的学区房，目标要明确，城北方向，就围绕经开第一学校，经开一小，一中，铁一陆港，高新陆港看，城南方向就去高新了，预算不多，更不要挑花眼了。

问：总价120万，三号线科技路上班，小三室，父母住？

答：需求明确，但预算不高，还要小三室，要么老，要么小，要么只能非高新，比如大寨路，西三环，甚至八号线换乘三号线，去城西土门。

小三室这种产品，基本是2018年以后才普及的，过去要么90㎡两室，要么120㎡三室，很少有小三室，以面积100㎡为例，可接受单价就是12000+。

再低就是老房子，房龄超过15年的，比如新西蓝一期，旺座国际对门，房龄近20年，目前单价只要8200+，130万总价能买155㎡大三室。

次新房小三室集中在大寨路，比如华洲城熙悦都，90㎡小三室，单价15000+，总价140万左右。

铭城国际社区，117㎡三室，单价11000+，总价130万左右，中航华府88㎡三室，单价15000+，总价130万左右，恒大城93㎡三室，单价11700+，总价110万左右。

上述的都是挂牌价，实际成交价都能谈，起步九折，重点关注大寨路沿线，算是这个预算内的最优解。

问：总价250万，高新学区房买三初还是第四完全中学，或高三CID？

答：高新初中的学区房看似多，选择却有限，头部的高新一中要指标，逸翠园要指标。

其次是新建学校，一校，二校反馈一般，三初重点班挺好，学区房班太多，今年已经分流一部分到第四完全中学，四校反馈不错，但周边金泰，保利，万科房价不低。

不看好高新三期，但高新十一初反而是很多家长重点选择，周边中海学仕里的销量稳定，250万左右能够到最小面积的三室。

第四完全中学主要服务软东，也是新建学校，今年纳入高新 一中“名校+”教育联合体，暂没有出成绩。

（来源：高新区第四完全中学官微）

但仔细看三初，四校，四初，四完，五初，十一初等等，都是新建校，家长的认可差异，除房价外，就来源于一中扶持力度区别。

但更关键的是，不管哪个学校，根据入学成绩，都是分班教学，最终决定师资的其实还是生源成绩，不用过分纠结在学校差异上，还需关注房子本身，毕竟居住环境也很重要。

三初周边老房子，小公寓，比如领先时代广场，万科金域国际都上三初，低总价解决，哪怕留出预算租房陪读，四完范围， 科技路以南，科技八路以北，西三环以东，丈八北路以西都是学区范围，辐射整个软东。

低预算买三初，中等预算买四完，高预算看四校，十一初。

问：曲江汉华城房子要卖，客户很少，怎么办？

答：从成交量看，西安二手房虽然降价，但还是很多人买单的，九月份网签仍有7570套，整个三季度也有23621套，相当稳定，200万总价以内，学区房仍只成交重点，毕竟刚需在意的就是学区。

热门小区及学校包括：

经开方向：经开第一学校，经开一小，一中，典型社区海璟台北湾，绿城桂语蘭庭。

港务方向：铁一陆港，高新陆港，典型社区绿城全运村，中粮奥体壹号，华润未来城市。

高新方向：高新三初，四校，十一初，典型社区领先时代广场，保利天悦，金地新理城，中海学仕里。

比较难卖的主要是大面积，纯改善的小区，比如航天，软件新城范围，房东单价一降再降，但总价仍逼近400万，能接盘和有意向的人太少了，反而是曲江二期，金乎沱地铁口附近小三室，降价都好卖。

如果降价已到你心理极限，仍然没有人看，到底是中介没有维护到位，没人给你谁，还是确实房子或太大，或太老，或商业公寓性质，曲江范围内，价格合适，还是看的。

如果也维护到位，价格也可以，房子也没有明显问题，确实是市场原因，那就再等等，看明年三月以后的行情，择机出售。

问：保亿在西安的口碑怎么样？

答：能关注这里，主要是因为团结片区，保亿润园面世了，最大160%得房率吸引了不少人。

作为杭州的民企，保利在91年从零售起家，再到家电代理，01年开始做地产，属于项目不多，小众精品的开发商，即便是高周转最凶的2019年，保亿的年度业绩只有200亿。

保亿进西安已有20年时间，最早的小区是大明宫的风景大院，都是四层的洋房，最出名的是凤城七路的风景御园，市府板块的高端盘，上一次拿地是7年前，在汉城湖旁边开发保亿公园印，清一色大面积。

最新的就是今年未央团结片区拿地的保亿润园，与绿汀芳菲门对门，户型确实不错，赠送也很夸张，周边竞争非常激烈，绿城，保亿，龙翔，招商各有卖点。

从过往保利的小区看，交付表现和物业维护都还不错，属于不出名，但周边业主还是很认的，和种头部相比，品牌溢价，业主基数差很多，但小而美也是发展思路，至少不用担心高周转带来的降标简配。

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作者：Kikyo

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