官方发布 @首钢璟悦长安TOP官方售楼处发布：引领购房热潮！

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1.从区位上，璟悦长安地处古城南，古城算是石景山人的耶路撒冷，属于城中心一样的存在。

而古城北部由于年头过长，大部分区域被各种老房子占据，发展高度饱和。

在此背景下，古城南片成了石景山重点规划区域，随着首程时代中心、翔鹰大厦这批业态入驻，古城南部公司逐渐形成集群，现在是石景山除鲁谷、北辛安以外的第三个写字楼聚集区。

璟悦长安是今年2月拿的地，2027年交房，刚上古城南片人气开始聚集的时间点，算是吃上了热乎饭。

当然了，也有人说璟悦长安附近缺少大型商业配套，这也是实际情况，就得用发展的眼光来看这事了。

2.论交通，过去在长安街附近是各种老房子，今年随着“好房子”新规出台，璟悦长安成了长安街周边首个四代住宅，这也成了一个卖点，出小区向北一脚油门上长安街，往东直达金融街、王府井、国贸这些核心商圈。

璟悦长安也是地铁盘，建设中的一号线支线衙门口西站几乎就在家门口，这条线将在27年6月运营，入住的时候肯定能用上。

而且是双地铁，11号线二期也在此换乘，这2条线路运营后，家门口的轨交能直接贯穿城六区。

重点在于，地铁开通，对房价会有影响吗？这样的情况有很多，简单说两个：

先看21年12月运行的19号线，北太平庄站的月季园的79.7平三居，在20年2月卖出666万，21年5月涨到了820万，新地铁开通前一年间涨了23.1%。

昌平线南延一期在23年2月开通，学知园站的逸成东苑的75.19平两居，在23年1月卖了730万，23年3月涨到782万，地铁开通前后两个月内上涨7.1%。

不可否认，有了新增地铁线路，不只通勤加速了，对于房子的保值也有加持。

3.作为石景山首个好房子，璟悦长安在产品上做出了唯一性。

璟悦长安在部分楼栋做了1000平以上的局部架空层，用于休闲健身，算是北京最大的架空层之一。同时，配置了1200平下沉会所，也是石景山首家。

小户型起步是83、85平，总价500万能拿下，缺点是东西向。

主力户型是97、107和133平，600-800万就能买上了。

作为首个好房子，可操作的黑科技也多了。加上阳台、飘窗、设备平台，综合得房率有90-97%，在石景山是数一数二的水平。

4、具体看，璟悦长安在石景山有哪些竞品？

作为石景山首个好房子，在春节后入市至今，璟悦长安在销售上基本一马平川，原因是同期在售新房的拿地价基本就得比璟悦长安每平贵1万以上，且缺少架空层、下沉会所这些新式配置。

要说璟悦长安真正的对手，还得是入市不久的中海瑞文里，9月27号开盘当天宣称卖了21个小目标。

瑞文里的网签均价约6.26万/平，主打5-15层洋房和小高，分为90、110、131平这三个主力户型，容积率1.6-1.7。

说白了，瑞文里胜在密度更低，看重这事的客群会自动被筛出来。

从户型看，瑞文里的特色是90平小三居，直接把石景山好房子的三居标准降到550万，因为足够低，这户型在一个多月时间卖了70套，市场是认可了这件事。

要说更大户型，这两个盘基本在一条线上，区别是装修风格不同。

最终做评估，我其实偏向于璟悦长安。

因为地段这件事更重要，这是西黄村和古城南两个板块的对决，以石景山人的视角看，

再对比石景山的标杆二手房，差别就很大了。随着璟悦长安入市，大量二手房今年都经历了10%左右的降幅。

先说同属古城南的中海天钻，这是2023年交付的石景山热盘，地处1号线古城站南侧200米，院子里的绿植、水系都做出上代住宅的合格标准，前几年新房时期均价7万6。

中海天钻的89平小3居是当初热销的明星户型，整体形状方正，甚至都不带缺角。

问题是，一顿操作猛如虎，最后发现得房率只有80%，三居只带了一个公用卫生间。利用率不够高，这是上代住宅的集体共性。根据天钻这个户型近期的挂牌，业主预期在660万左右。

反观璟悦长安的97平3居，得房率达到90%，三居带双卫，重点是总价在580-610万。在好房子年代，以更低价格买到套内大了有20%以上的房子，而且交房时家门口有新地铁站，要是你的话会怎么选？

再看西黄村的雍景四季，作为2009年的改善标杆盘，雍景四季的部分户型在2020-2023年涨了18.6%，深受石景山改善家庭认可。

就比如，雍景四季141平的大三居，在16年前做到了84%的得房率，而且是南北通透，在当年很突出。

但到了2025年，反观璟悦长安的133平户型，在更小面积段做了四居，南向多了一间卧室的采光面，客厅面宽更大，且还是270°转角全落地窗设计，各方面优于雍景四季的大三居。

综上，璟悦长安对同区域新房有成本优势和产品代差，对二手房实现了全方位的降维打击。

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