重构信心丨产品篇：产品创新成为行业新常态

随着消费者需求的不断升级以及市场竞争的日益激烈，住宅产品不再仅仅是满足居住功能的物理空间，更是承载生活方式、社交互动以及个性化追求的重要载体。

尤其是今年五月住宅新规正式实施后，“好房子”建设全面提速，各大房企纷纷加速产品迭代，全方位的产品创新成为行业新常态。

各地建筑新规的调整，为新房设计提供了更多可能性，高赠送面积成为吸引购房者的重要优势。

广州新规前飘窗多为“形式化”设计（宽度60cm、高度受限），新规后转向扩大宽度（80cm）、拓展功能（卫生间/厨房/客厅），甚至取消飘窗将面积归还室内，通过这些赠送空间优化，显著提升住宅实用率，压缩户型面积的同时增加功能空间，降低购房总价门槛。

保利怡璟湾首创“0飘窗”设计，以建筑面积约76㎡的户型为例，彻底摒弃了传统飘窗的凸出结构，释放出约0.8米进深空间，实用率达120%。尽管项目周边为旧村改造区，但凭借这一创新设计，成功吸引了刚需购房群体。

深圳光明润臻园89㎡横厅户型，通过优化公摊（避难层、设备间不计容、梯户比优化）及拓展赠送面积，实现空间效率突破。具体来看，11㎡阳台进深达2.4米（新规上限），超深部分按50%计容，实际赠送面积增加；全屋11处飘窗进深拓展至0.8米（全赠送不计容），涵盖厨房、卧室、卫生间等，总赠送面积约18㎡。

在通过优化非居住空间计算规则压缩公摊的基础上，住宅产品以模块化设计、LDKB一体化布局、可变空间等创新手法，实现功能、场景体验的全面升级。

刚需产品实现“小面积多功能”。深圳卓越珺奕府二期83㎡三房两厅1.5卫户型采用LDKB一体化设计，主卧飘窗提升采光，高拓展性布局满足紧凑三房需求；98㎡四房户型双次卧270°飘窗，同时通过减少承重墙+灵动模块设计，实现两房至四房的自由切换，适配多元家庭场景。

改善产品以场景创新提升居住品质。在成都保利花照天珺，生活场景的升级以阳台的革新为突出亮点。143㎡户型南阳台的位置从客厅南侧调整至书房南侧，客厅外代以飘窗赠送空间。这样的设计不仅保障了客厅的实际进深，使室内空间更加开阔流畅，还确保了建筑外立面的统一与美观，避免了后续可能出现的外立面管理隐患。

在此基础上，阳台被重新规划为“空中院馆”，这一创意空间连通了客厅与书房，引入了以往仅见于豪宅的户内洄游动线，极大地增强了空间的功能性和互动性。从生活场景看，阳台从原本的室内附属空间，转变为家庭的核心区域，成为居家生活的重要纽带。

高端楼盘将庭院搬到空中，融合大平层的横向尺度及别墅的垂直尺度于一体。南京中北金基山和月顶跃产品，约6.6米挑空墅厅，顶部采用超广角玻璃幕墙设计，270°环幕全景落地窗贯穿客厅及主要功能区域，结合奇偶错层露台布局，实现紫金山全景与城市天际线无遮挡视野。户均露台面积20-30㎡，形成“平层别墅”的立体居住体验。

成都华润置地华宸府253㎡户型同样清晰地诠释出“扁平化别墅”的生活理念。玄关正前方是X空间，另一侧连接空中院馆，形成一个贯通而独立的多功能区域。这个X空间承担了传统别墅中“地下功能空间”的角色，成为业主专属的兴趣天地。

X空间更是整个户型的功能枢纽，北侧是家庭的社交中枢，南侧集中布局私密休息区。由此，将传统别墅中分布于不同楼层的功能整合于同一平面，实现了别墅级生活空间的横向重构。

作为当前住宅迭代的前沿产品，第四代住宅的创新正持续深化，主要体现在面积段持续下探以覆盖更广客群和显著增强私密性两方面。

一方面，随着传统大面积、高总价第四代住宅竞争的日益激烈，中小面积产品加速普及，为市场开辟增量空间。

四代住宅理念的“瘦身重构”，成功适配百平方米内中小户型。重庆招商1872·阅青斓三期建面约95㎡户型，以高达40%赠送率惊艳市场。核心亮点在于约6米挑高的“空中浮岛”露台，偶数层约12㎡花园，奇数层约9㎡庭院，结合不计产权或半计容的政策空间，大幅拓展实际可使用面积。LDKBG一体化，开间4.2米，纵深9.55米，打造出约40㎡家庭互动核心区，动静分区明确，并配备12㎡整体厨房+独立晾晒区+双一字型卫生间，功能完备度远超同等建面产品。

广州敏捷绿湖首府建面约88/93㎡户型，同样利用容积率新规实现约120%的使用率。核心策略包括飘窗全赠送、阳台半赠送、奇偶层错位花池（赠送空中绿化空间）。户型设计强调LDKB一体化及四开间朝南格局。约88㎡户型主打极致空间效率与全南向采光；约93㎡户型则通过独立玄关、5.5米宽厅及多房改造潜力，精准适配多代同住或品质改善客群。

另一方面，针对市场最为关切的隐私问题，第四代住宅也在通过设计创新进行系统性优化，已出现较为成熟的创新解决方案。

重庆龙湖·御湖境以创新的立体隔离方案，彻底解决第四代住宅常见的视线干扰难题。186㎡户型奇偶层空中花园布局南北错位，且露台位于端厅两侧，同层邻居之间完全无干扰。

尽管是端厅户型，但并不盲目追求客厅的三面采光，而是选择了两面采光的设计，从而更好地平衡了采光与隐私保护。在南露台户型的设计中，其露台的上层被精心设计为实体墙，有效阻挡了上方的视线，确保了下方空间的私密性；而北露台户型的上层仅有厨房的小窗，并通过对橱柜台面位置的精确计算，使下方露台场景基本处于视觉盲区，实现上下层视线零干扰。

住宅产品的收纳设计已超越基础储物功能，正向提升“居住效率”的方向迭代。更趋精细化、模块化的收纳解决方案，旨在从根本上优化生活动线，释放空间潜能，从而显著提升日常居住的品质与效率。

天津万科东庐通过S/H/C型墙体、超深飘窗、Ⅱ型走道等创新设计，将收纳功能深度融入建筑结构，打造“轻量化、隐形化、集成化”居住体验。

嵌入式墙体系统采用S/H/C型墙凹槽设计，将鞋柜、冰箱、衣柜等柜体嵌入墙体，实现柜体与墙面齐平，消除视觉上的冗余感。

超深飘窗多功能设计，将70cm深飘窗结合抽屉、书架、软垫，拓展为沙发、书桌、茶吧等复合收纳场景。

在建筑面积约89㎡及102㎡户型中，通过S墙构建Ⅱ型走道，沿双侧嵌入储藏间、家政柜及门后薄柜，实现交通与收纳功能叠加。

利用15～25cm超薄柜体（侧边、墙垛、门后）搭配洞洞板，收纳洗漱用品、清洁工具等小件物品，实现边角空间高效利用。

北京和樾望雲则针对高端改善客群需求打造“全场景收纳体系”。其139㎡主力户型以“800库+独立家政柜+洄游衣帽间”为核心，形成三大收纳创新。

玄关“800库”取代传统玄关柜，为进深约800mm的独立储物空间，可容纳28寸以上行李箱、婴儿车、登山包等大件物品；内部层板高度可调，支持长靴、高尔夫球杆等特殊物品定制分区，配备智能感应灯光，夜间开门自动亮起，提升安全性与便利性。

独立家政柜紧挨厨房，整合洗衣机、烘干机及清洁用品收纳，采用通顶柜体设计，精装交付含柜体框架；此配置在139㎡户型中较为罕见，多见于更大面积户型。展示样板间打通北向厨房形成单独餐厨空间，独立家政柜紧挨厨房，原餐厅与客厅改造为大型阅读室。

主卧L型通顶柜分隔睡眠区与主卫形成洄流动线，衣帽间双面柜体提升收纳容量，玻璃门设计实现视觉通透避免压抑感，飘窗底部设收纳。

这些收纳系统的优化，通过科学分类、人性化细节及模块化组合，实现对物品的高效管理，最终转化为对居住空间与生活品质的深度优化。

产品创新向社区维度全面拓展。社区场景的革新、非遗工艺的融入以及与知名品牌的跨界合作，正成为创造增量价值的重要突破口。

首先，通过创新场景的植入，将社区从物理空间升华为情感连接场域。重庆龙湖·御湖境以音乐厅和社区聚场为载体，精心培育社区文化氛围，从而显著增强社区的凝聚力与归属感。

成都招商锦城序则通过云中书屋、多功能艺展中心、儿童手工艺区等场景，构建出丰富的社区人文场景。

其中，云中书屋与社区书店品牌“方庭”合作打造，针对不同年龄段孩子的认知与兴趣，精准推荐各类图书与绘本，持续激发儿童的阅读热情。

多功能艺展中心计划通过主持各种主题的活动，成为所有孩子展示自我的舞台。再结合儿童手工区等空间的协同规划，不仅功能互补，更在体验上形成联动，推动会所进化为社区文化生成与情感共鸣的平台。

第二，非物质文化遗产转化为可感知的社区文化符号，既活化濒危技艺的当代价值，又塑造社区独特人文气质。

无锡东城美的·东望府以寄畅园山境、蠡园水境构建双园格局，构建无锡文化地标。项目特邀香山帮非遗匠人手工筑造全榫卯结构亭榭，嘉树堂运用传统飞檐戗角工艺，以奢侈品级标准实现传统工艺的孤品级匠造价值。

示范区开放时，复刻央视春晚《无锡景》同款非遗游园会，以锡剧、打铁花、漆扇制作等非遗活动，构建可体验的文化资产。

此外，头部房企通过深度联名知名品牌/IP，将社区架空层转型为高质感泛会所与主题文化空间，构建自生长社区情感生态系统。

成都新希望D23风华在3、4号楼下架空层，打造了业主泛会所，其中包括与萃坊STILLFUN合作的成都首个典藏型威士忌行政酒廊；与新山书屋旗下文化品牌新山编辑部合作的书吧，以及供应星巴克咖啡的“灵感工坊”创意咖啡艺术空间等。这些场景不仅满足业主社交、阅读、休闲的多元需求，更通过持续运营形成业主精神共鸣。

今年以来，在“好房子”国家战略的引领下，产品创新已经成为行业生存与发展的共识。当前，优秀住宅产品的评判标准正被重构：卓越的物理空间品质是基础，而基于用户洞察的持续创新力，以及为生活创造增量价值的能力，才是决定其未来高度的“天花板”。

展望未来，真正的“好房子”将是一个具备内生动力、不断适应居住需求的成长平台。行业的竞赛赛道已然切换，产品创新，永无止境。（来源：丁祖昱评楼市）

文章来源:丁祖昱评楼市