最高院：以物抵债协议能否引起房屋所有权变动？能否排除执行？

作者：周军律师.

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在债务清偿中，“以物抵债” 是常见方式，但当事人常误以为 “签了以物抵债协议，房屋就归自己了，还能阻止法院执行”。

那么，以物抵债协议能否引起房屋所有权变动？能否排除执行？

最高院在《执行案外人、云南海运房地产开发经营有限公司案外人执行异议之诉再审案》中明确：

1.在以房抵债法律关系中，如果当事人不履行以房抵债协议，协议相对方可向法院申请强制其履行交付和办理过户登记的义务。但是，以物抵债协议不属于法律规定的能够产生物权变动效力的“法律文书”，因而不具有物权变动效力。

2.以物抵债协议以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于商品房买卖合同而产生的物权期待权具有基础性区别，在完成不动产法定登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对购买不动产的物权期待权。

本案焦点是：一、闵小洋对案涉房屋是否享有所有权；二闵小洋是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

(一)关于闵小洋对案涉房屋是否享有所有权

依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产的物权变动系以登记作为生效要件。而案涉房屋并未登记在闵小洋名下，故原审认定闵小洋对案涉房屋不享有所有权，认定事实清楚，适用法律无误。

(二)关于闵小洋是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的是商品房买受人的物权期待权。而以物抵债协议以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于商品房买卖合同而产生的物权期待权具有基础性区别，在完成不动产法定登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对购买不动产的物权期待权。

主要理由有三：

第一，以物抵债协议当事人不具有购买不动产的意思表示。即便签订了商品房买卖合同，其基础也是以物抵债，法律关系未发生实质变化，如果商品房买卖合同未能履行，抵债受让人仍然可以主张原债权；

第二，公示公信原则是物权变动中的一项基本原则，物权期待权缺乏公示，应严格限制《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用范围，不宜扩大解释；

第三，抵债受让人享有物权期待权损害债权平等原则。已到清偿期的债权人对债务人的一般责任财产有平等受偿权，如果赋予抵债受让人物权期待权，能够排除强制执行，则导致当事人自行确认并签订清偿协议的债权优先于经过司法机关确认并采取执行措施的债权受偿，扰乱债权清偿顺序，损害债权平等受偿原则。

本案中，从闵小洋与金福地公司签订《商品房购销合同》的原因来看，虽该合同具有房屋买卖合同的外在形式，但据其自认实质上是冲抵云南远东水泥有限责任公司与昆明承达混凝土有限公司，以及昆明承达混凝土有限公司与金福地公司之间的三角债关系。基于债的平等性原则，闵小洋对金福地公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。

故此，原审在认定以物抵债并不适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情况下，判决闵小洋对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。

周军律师提醒，以物抵债协议不具有物权变动效力。并且通常情况下，如果以物抵债目的不是纯粹的购买房屋而是以消灭金钱债务为目的，则不能据此产生物权期待权，因此能排除执行。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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