房屋托管租赁模式“闹心事”频发 专家建议落实机构备案制度加强房源审核

原标题：房屋托管租赁模式“闹心事”频发 专家建议落实机构备案制度加强房源审核

□ 本报记者 孙天骄

《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》数据显示，全国租房人口已近2.6亿。一线及新一线城市需求更加旺盛，四大一线城市租房人口规模已近4000万人。

随着租赁市场持续扩大，多家房产中介公司推出房屋托管租赁模式，主打“省心”概念，将房源统一收租后再对外出租。然而，《法治日报》记者近日调查发现，现实中这一模式却频频引发“闹心”体验，服务缩水、违约金纠纷等问题不断显现。

托管租赁模式为何问题频出？当前监管存在哪些短板？又该如何有效治理？围绕上述问题，记者采访了首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池，《法治日报》律师专家库成员、北京大成(上海)律师事务所合伙人陈思和北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜。

托管模式陷入信任危机

记者：对托管中介出现拖欠租金、擅自改造房屋等行为，出现服务承诺不兑现、出租“串串房”等问题，分别违反了哪些法律规定？

陈思：托管中介有义务按照合同约定及时支付租金，其拖欠租金的行为违反民法典，房东有权依据民法典第七百二十二条要求托管中介在合理期限内支付租金，中介逾期不支付的，房东有权解除合同。

赵秀池：根据《住房租赁条例》，擅自改变房屋结构及非居住空间出租是被明确禁止的。中介若违规改造，需承担恢复原状、赔偿损失等责任，若改造后房屋不符合出租标准，还可能面临行政处罚。

孟丽娜：对租客来说，托管中介承诺的服务做不到，侵犯了其公平交易权和知情权，应依据民法典第五百七十七条承担违约责任。更严重的是，若托管中介隐瞒房屋为劣质材料装修、空气质量不达标的“串串房”，则构成欺诈，租客可主张撤销合同并要求赔偿。

今年9月15日起施行的《住房租赁条例》也明确规定，住房租赁经纪机构为出租不符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章或者强制性标准的住房提供经纪服务的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告，处2万元以上10万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；拒不改正的，责令停业整顿。

记者：实践中，不少房东和租客因“提前解约即违约”等条款陷入“被动违约”，维权却困难重重。原因何在？

陈思：主要是合同约定不合理、维权成本高等原因。

首先，房屋租赁合同中的违约金条款通常是有效的，只要该条款是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，违约方就需按约定支付违约金。然而，中介提供的合同多为格式条款，房东和租客在签订合同时，可能由于缺乏法律知识，未对不合理的违约金条款提出异议，导致后续“被动违约”时需承担赔偿责任。在此情况下，需注意即使双方没有约定或者约定不明，也可以按照法律规定要求对方赔偿违约损失或者调整过高的违约金。

其次，对租客或者房东而言，维权成本相对较高，举证环节往往存在困难。此外，房屋租赁纠纷案件的司法程序较为繁冗，对于涉及房屋损坏、租金调整等专业性较强的问题，法院可能需要较长时间进行调查和评估。即使房东或租客通过诉讼获得胜诉判决，在执行阶段也可能面临困难。

孟丽娜：维权成本与收益的严重失衡是关键。租赁纠纷标的额通常不大，但诉讼流程可能长达一两年，时间和人力成本让许多人望而却步。同时，行业调解、行政调解等低成本化解纠纷的渠道知晓度低，未能有效分流纠纷。监管层面，对中介违规行为处罚力度不足、预警机制缺失，也导致乱象发生。

监管力度不足违规成本低

记者：托管租赁模式乱象频出的深层次原因是哪些？当前监管存在哪些不足？

陈思：主要是因为监管滞后、违规成本低及信息不对称。

在《住房租赁条例》出台前，中介公司资金监管存在空白，无法规层面建立专用账户的要求，企业可随意挪用“长收短付”的租金，这为中介拖欠房东房租提供了可乘之机。对于“串串房”，虽然有《商品房屋租赁管理办法》规定，不符合安全标准的房屋不得出租，但在实际执行中，缺乏对装修过程及空气质量检测的具体监管细则，导致违规行为难以被有效遏制。

对房屋中介机构来说，违约和违规成本相对较低。例如，行政责任中处2万元以上10万元以下的罚款，可能远低于中介机构的违法所得。

此外，租房市场上存在信息不对称的情况。中介刻意制造并利用“信息差”，隔断租客与房东的直接沟通桥梁，让双方无法相互监督。同时，租客对房屋装修质量、材料环保性等缺乏专业判断，而房东也可能因中介的虚假汇报而不了解房屋实际出租情况。

目前的房屋租赁市场对中介方的监管存在不足之处。

其一，住房市场监管部门存在协作不畅的问题。房屋租赁监管涉及住建、消防、市场监管等多个部门，但目前多个部门并没有形成有效的监管合力，导致一些问题无法得到及时有效解决。

其二，存在资质管理与从业人员监管不足的问题。部分中介公司超范围经营，且有关部门尚未全面推行房屋中介从业人员的资质认证制度，使得中介从业人员素质参差不齐，容易出现违规操作的情况。

其三，存在合同监管不到位的问题。中介与房东、租客签订的合同往往存在格式条款不合理、权利义务不对等的情况，而相关部门对合同的监管不够严格，导致租客和房东的合法权益均难以得到有效保障。

朝着透明化专业化转型

记者：针对托管租赁模式的现存问题，应如何有效治理？

赵秀池：强化监管力度，利用多种手段进行监管。一方面通过信用体系进行监管，推动租赁中介提高服务水平；另一方面要落实机构备案制度，加强对中介资质和房源的审核；规范合同条款，禁止不公平条款，明确违约金合理范围；加大违法行为的处罚力度。

陈思：监管层面应严格执行中介机构备案制度，推行房源核验码机制，确保房源真实。同时，全面推广租赁合同示范文本，并加强网签备案管理。维权层面，需明确投诉受理职责，畅通12345政务服务热线等渠道，并充分发挥基层调解组织作用，构建多元、低成本的纠纷化解体系。

记者：租赁市场未来理想的发展方向是什么？

孟丽娜：应建立统一的租赁服务平台，实现房源信息的透明化和规范化，加强数字化与智能化管理；推动房源供应机构的专业化，提高服务质量和诚信意识，促进服务品质提升与标准化；完善政策制定与行业监管，注重保障租客权益，规范中介机构的行为；推动租赁住房的多元化供应，如发展保障性租赁住房等，逐步实现租购同权，提升租赁住房的吸引力。

陈思：租赁市场未来可朝着发展推动“科技+租赁”模式转型，即将大数据、人工智能、物联网、区块链等前沿技术深度应用于房屋租赁的各个环节，旨在重构租赁体验、提升行业效率、强化监管透明度，最终推动行业从粗放式的“二房东”模式向精细化的“品质服务”模式转型。针对当前托管租赁的痛点，科技可以在房源真实性、交易与资金安全、运营维修服务、信用体系等方面发挥作用，从而通过技术平台实现更透明公开的穿透式监管模式。（孙天骄）

（法治日报）