澳洲，资产重估时刻来临！

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前言

10月10日，澳大利亚储备银行（RBA）行长米歇尔·布洛克在国会委员会上一句看似平静的话，迅速点燃了市场的神经，“到目前为止，我们的失业率还不错。通胀率也回到了区间。我们目前处于相当不错的水平。”

这句话不是一句安慰，而是为最近房市回暖提供了政策与信心方面的重要线索。

布洛克的表述清晰表明：央行认为通胀已回到 2%–3% 的目标区间，劳动力市场依旧紧张，家庭消费出现回升——这些都是推动房市上行的核心条件。

与此同时，RBA 将现金利率维持在 3.6%，并自今年2月以来已三度下调利率，但目前选择“等数据说话”。

市场的眼睛，转向了两大时间节点：10月29日的第三季度通胀报告与 11月3–4日的央行会议。

当“温和宽松”遇上“供需紧绷”

首先，是货币环境的边际改善。

几次降息之后，借贷成本的边际下降让部分观望已久的买家重回市场；长期利率的回落也在推高购房可承受能力。

央行虽未放下完全自由裁量，但“利率窗口”明显比年初宽松，这给房市提供了温床。

其次，是需求端的韧性。

布洛克特别提到劳动力市场依旧紧张，实际收入与就业的相对稳定，使得家庭有能力维持消费和按揭支出。这种“有工作、有收入”的安全感，是购房决策中最重要的心理基础。

最后，是情绪效应与替代资产效应。

当通胀回落、债券收益率回稳时，投资者会重新评估房地产作为抗通胀和保值工具的吸引力。

对于长期持有者和自住刚需而言，这是一种“现在不买会后悔”的心理推动。

眼下市场确实热度回升，澳洲房市整体呈现强劲复苏态势。全国住房价值指数连续三个月上涨，创下自2024年9月以来的最高滚动三个月变化。

但要出现全国范围内、失控式的“泡沫式暴涨”，存在明显制约：

央行仍然高度数据依赖。

布洛克强调要“确保通胀水平可持续地保持在区间内”。一旦服务性或其他通胀再度回升，RBA 随时会收紧言辞甚至回收宽松空间，利率路径并非单向下行。

负担能力持续承压。

寒假是指冬季1-2月份期间的假期。每年农历腊月初十左右，各学校开始放假，至元宵节后寒假结束。

外部与政策不确定性仍在。

国际贸易摩擦、地缘政治、以及中国需求波动等外部冲击，都会通过就业与出口渠道影响本国经济与信心；国内若出现针对投资性房产的调控，也会迅速改变供需结构。

换言之，市场更像是“分化回暖”而非“普遍爆发”：热点城区、中高端改善型需求、以及低库存区域更容易先热，而外围区域或供给充足的郊区回暖则更缓慢。

截至2025年4月，澳洲上市房源数量比五年平均低12%以上。供应紧张直接导致房价上涨压力增大，尤其是那些需求持续旺盛的地区。

房价预期也创下15年新高：西太平洋银行的最新报告显示，10月份的房价预期指数飙升至172。

AMP经济学家梅·布伊解释道：“当人们认为房价会上涨时，会更倾向于尽早入市，从而进一步推高价格”。

租赁市场危机也在加剧住房压力。空置率创历史新低，租金持续上涨，迫使更多潜在租客考虑购房，进一步推高了住房需求。

与此同时，海外投资者从2025年4月1日起被禁止购买现房，这一政策将持续两年，虽然旨在缓解本地住房市场的供需矛盾，却可能进一步减少市场流动性。

三种推演情景

乐观剧本（中性偏好）：

通胀继续温和回落，服务性通胀缓慢下行；就业稳健，央行在数据确认后维持或再作小幅宽松。结果是：核心城市继续温和上涨，成交量与拍卖清盘率提升，市场信心回升。

中性剧本（最可能）：

数据波动、政策犹豫，央行保持观望。房价总体回暖，但节奏放缓且地域分化明显；投资者更谨慎，交易以自住和改善需求为主。

悲观剧本（风险情形）：

外部冲击或服务性通胀回升导致货币政策收紧；同时就业出现明显恶化。结果是：短期内上涨动力被打断，市场回调，风险集中在高杠杆买家与短期投机盘。

在各大城市中，布里斯班表现尤为抢眼。自COVID-19爆发以来，布里斯班的房价已飙升64%，目前价格已达到历史新高。

布里斯班房地产市场正迎来“两个半场”的情况：前半年的市场表现较为疲软，随着利率下调，买家和卖家的信心将在下半年回升。

几种物业类型特别值得关注：

生活方式和增长型郊区的独立屋：随着越来越多来自南部州份的家庭和专业人士为寻求更宽敞空间、更高可负担性和更优质生活方式而搬到布里斯本，成熟郊区的独立屋保持强劲需求。

内城郊区的联排别墅：布里斯本向中密度住宅转移的趋势仍在持续。联排别墅提供了良好的平衡，拥有比公寓更大的空间，但入市价格低于独立屋。

精品综合公寓：位于地理位置优越的郊区的精品“家庭友善”公寓预计未来几年会表现良好，尤其是那些布局宽敞、装修优质并配有阳台、安全停车场等便利设施的物业。

结语

别把“火苗”当成“烈火”。

当前澳洲房市的回暖信号确实值得关注，但这种热度更多源于特定阶段供需关系的短期失衡与货币环境的边际调整，而非全面复苏的“烈火燎原”之势。

未来几个月的通胀数据与央行决策，将成为判断这轮“火苗”能否持续燃烧的关键标尺，而市场最终的走向，仍将回归经济规律与真实需求的基本面。

澳洲财经见闻

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