三季度市场观察 | “市场化+保租房”双轨运行，存量改造提速优化供给结构

2025年前三季度，租赁行业在顶层设计推动下迎来关键转折，行业从规模扩张迈向以“法治规范”和“金融闭环”为标志的高质量发展新阶段。

市场层面，截止2025年三季度，核心八城集中式公寓规模约143.13万套，其中保租房66.57万套，占比约47%，“保租房主导、市场化跟进”的双轨格局已然成型；

新增供应仍然以新建为主，但改造比例环比提升约5个百分点，且改造项目多位于城市核心区，相较保租房大多位于城市外围，存量改造将有效改善供给结构；

核心八城出租率呈现高位运行态势，租金多城下行，仅深圳租金坪效近期呈现上涨。

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01

保租房持续主导市场供应，核心八城保租房占比近五成

从2024年到2025年三季度，重点22城各季度集中式新开规模来看，2025年上半年各城十四五保租房供应目标及传统租赁旺季到来，供应前置，上半年规模高位。三季度保租房供应放缓，市场化放量小幅增长。

据不完全统计，2025年三季度全国22个重点城市的集中式长租公寓市场共计约132个新项目入市，新增房源数量约为5.71万套（间），相较2024年Q3同比增长约55%。其中保租房供应40966套/间，占比约72%，同比上涨约53%；市场化项目供应16126套/间，占比约28%，同比上涨约3%。典型保租房项目如瓴寓国际运营的G116南京河西南租赁社区，是2023年底，瓴寓国际首次牵头组建5亿元租赁住房专项基金落地的首个项目，开创了国内险资参与开发型长租公寓基金并有项目落地的先河。

截止2025年三季度，核心八城集中式公寓规模约143.13万套，其中保租房66.57万套，占比约47%，“市场化+保租房”双轨格局成型；分城市看，上海集中式公寓规模超41万套，居核心八城首位，保租房占比6成，深圳约33.7万套居次席。杭州超18.5万套居第三，规模在二线城市中大幅领先。武汉、上海保租房占比约6成，杭州、深圳、成都保租房市占超4成。核心八城市场保租房主导态势愈发明显。

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02

存量改造将有效改善供给结构，并解决供给错配等问题

从2024年到2025年三季度重点22城各季度集中式新开项目筹集方式来看，当前市场仍然以新建为主，2025年三季度新增供应57144套，其中改建11290套，新建和改建占比市占为80%：20%。改造比例环比提升约5个百分点，且改造项目多位于城市核心区，相较保租房大多位于城市外围，将有效改善供给结构。

分城市表现来看，22城筹集方式分化明显。福州、合肥、宁波、西安、长春5个城市以新建为主。而重庆、广州、深圳、长沙、青岛5城则主要聚焦于存量转化。特别是重庆，改建占比超85%。其它城市目前为新建为主，改建为辅，但改建比例增幅逐渐放大。

收购存量房用于保障性住房，多个城市已出台相关政策并付诸实践，并取得不错的成果。如较早大规模推行“统购统租”模式的郑州，通过政府平台公司直接收购存量房源，或与开发商、长租公寓企业合作，将富余安置房、存量商品房转化为人才公寓和保障性租赁住房。且通过“收储”模式筹集保障性租赁住房超15万套（间），在全国范围内规模领先；再如上海，前期供应大量涉租土地，导致城市前期供给主要为新建R4租赁社区主导，而近期随着《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》等政策的出台，为“商办改公寓”提供了清晰的合规路径和广阔的发展空间。将在盘活存量资产、增加租赁住房供给上注入强劲动力。预计到2025年底，通过商务楼宇更新改造，上海将新增约5万套租赁住房，其中约3万套为长租公寓或服务式公寓，这些住房主要集中在城市中心区域和地区中心区域，能够有效缓解城市中高端人才的住房压力。综上，随着租赁市场的进一步发展，未来存量转化将逐步主导供给，且将有效改善供给错配的问题。

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03

出租率整体高位，租金多城下行，三季度“毕业季”推动净吸纳量走高

从核心八城各季度租金坪效来看，北上广深四个一线城市租金高位，北京以188.3元/㎡/月领先。南京、杭州、武汉、成都四个二线城市租金在60-80元/㎡/月区间。八城中仅深圳租金坪效近期呈现上涨，一方面因其保租房入市规模低位，市场化房源主导，叠加租赁需求旺盛。武汉近期租金坪效趋于平稳，得益于城市整体规模相对较低。

从核心八城各季度出租率来看，核心八城整体出租率在80%以上，呈现高位运行态势。其中广州、深圳、南京、武汉、成都五城出租率更是保持在95%左右。从各城市出租率变化来看，城市分化明显，北京、深圳、南京、武汉四城出租率近期呈现上涨趋势；上海、广州、杭州、成都四城出现小幅波动下滑。

随着十四五收官年来到，各城市加大保租房供给，各季度净吸纳量维持在3-5万间主流水平，核心八城25年3季度净吸纳量4.58万间，环比上涨5.77%，主要因为毕业租赁旺季到来，各企业前置放量叠加出租率维持高位。

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