屈晨背水一战，北投置业有了新打法

文/北京进深 林振兴

北京秋意正浓，屈晨倍感寒意。

作为晟景汀澜的新项目总，拿证至今已有699天，该项目网签189套，去化率46%，成交金额8.5亿元。

他很难向北投置业党总支书记、董事林海燕交代。

晟景汀澜倾注了公司太多的心血，光拿地就花了超13亿现金，眼下地价覆盖率64%。

屈晨，是北投置业总经理，他还是另一个通州项目——云帆汀澜的法人。

这个兄弟楼盘不简单，拿地两年后竟然开启调规。

经过调规后，云帆汀澜逐步向“好房子”靠拢，它将直接背刺晟景汀澜。

有小道消息称，北投还将云帆汀澜更名为“栖橒湾”。但在业内人士看来，更名恐难改命，关键还是得把产品和定位想清楚。

眼下，为了防止后浪将自己拍死在沙滩上，晟景汀澜只能赶在云帆汀澜入市前加速去化，屈晨必须放手一搏。

一方面，他开始打价格战，晟景汀澜的价格一降再降。

一年多前，该项目成交均价甚至站上5.1万元/平米，现在只要4.2万元/平米，每平降了近9000元。

另一方面，屈晨开始铺排广告，加大晟景汀澜的曝光。

他砸了151.236万元请活动公司，又花了167.76万元请创意设计公司，负责两个项目的全案广告策划。

以价换量和砸广告后，晟景汀澜的去化效果仍不尽如意。

10月都过去一半时间，该项目就网签了一套；9月，它也只网签2套。

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北投晟景汀澜的卖房速度很拖拉，从拿地到取证开盘经历了1年9个月。

2023年11月，晟景汀澜取证开盘，官宣成交157套。

次月，网签数据出来，单月网签20套，成交均价49,744元/平米，这是晟景汀澜的高光时刻。

往后7个月时间，晟景汀澜的成交价格也很坚挺，一直维持在5万元/平米上下，甚至最高时突破5.1万元/平米。

直至2024年8月，该项目价格大跳水，单月成交价降至46,390元/平米。

道理摆在那里，市场总是“买涨不买跌”，越降越卖不出去。从去年至今，晟景汀澜大部分月成交套数都是个位数。

然而，这还不是最低点。今年10月，晟景汀澜成交了一套约112平房源，均价为42,287元/平米。

这让最早买晟景汀澜的一批老业主成了韭菜，哭晕在厕所。甚至有业主在大年初一定的房，几个月过后，又去退房。

据了解，晟景汀澜所在地块于2022年2月，由北京城市副中心投资建设集团以13.3亿元竞得，建设用地面积33141.01平方米，建筑规模61339.02平方米。

晟景汀澜在建工程及土地使用权抵押已抵押予北京农村商业银行总行营业部。

拿地两个多月后，项目公司北京北投雅正房地产成立，注册资本5000万元，最初经理为崔海亮。

崔海亮曾是北投置业总监兼规划设计部经理，负责统筹公司各项目的规划设计工作。

为了卖房，项目总崔海亮很拼，他亲自为晟景汀澜站台，搞直播。

年前，晟景汀澜还推出了特价房，最高优惠92万。

不知是否是因为业绩kpi没达成，还是要转换卖房战略，今年9月，晟景汀澜开始换人了，屈晨取代崔海亮，担任项目公司新总经理。

屈晨是北投置业党总支委员、总经理，他此前曾是北投集团冬奥村项目部项目经理。

冬奥会、冬残奥会期间，屈晨加入赛时保障团队，担任北京冬奥村（冬残奥村）运行团队后勤副主任一职，负责场馆基础设施建设以及团队后勤9个领域的工作。

从北投集团来到置业公司，屈晨肩上的责任更重了。尤其是北投置业董事长“空缺”，他对于营销更加要上心。

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为何屈晨使出浑身解数，晟景汀澜仍然打动不了购房者？

在一些购房者看来，“晟景汀澜户型设计和装修差强人意，也因为北投并没有过多的住宅房地产经验，因此有些水土不服，和其他项目对比劣势明显。”

比如75平、85平户型中，餐厅直对厕所，让购房者直言“别扭”。

劣势包括，交通不便，距离6号线物资学院路站和北关站都是3公里多，出门以开车为主；此外，周围500米左右有通州殡仪馆，计划搬迁至永乐店，已有中标公告。

此前，copy晟景汀澜户型的云帆汀澜，眼看兄弟降价也无法翻盘，索性开始“动刀”自己。

8月12日，云帆汀澜官宣调规，涉及总平面图、户型、立面配套、技术经济指标调整。

它也是一个奇葩的项目。

2023年6月20日，北投置业以25.9亿元底价，摘得北京城市副中心1102街FZX-1102-6003、6004地块，楼面价2.57万元/㎡，销售指导价5.5万元/平方米。

直到2025年1月26日，云帆汀澜才取得预售许可证，至今未开盘。

事出反常必有妖。

果不其然。它开始通过调规“自救”了。

和旧版相比，云帆汀澜新版方案主要有四个变化：

云帆汀澜调规前的总平图

1、取消东西向住宅，全部调整为南北向住宅；

2、地上不计容建面增至499㎡；高度从36米调至45米，最高层数提升至15层；

3、设置邻里共享空间，将配套商业集中在下沉广场一层；

4、最大的调整还是，将南向客厅0.5米的飘窗，改为1.5-1.8米的内嵌阳台。

云帆汀澜调规后的总平图

跟晟景汀澜一样，云帆汀澜项目公司——北京北投宏象房地产，也发生了高管大换血，李国辉接替曹山山，成为公司新经理。

今年年初，北投宏象进入关键推进期，面对项目的复杂局面和紧迫任务，李国辉接下了宏象公司总经理的重任。

李国辉是北投置业的“老人”，2014年加入公司，他从合同预算部副经理、成本管理部经理一路成长，经历了和苑、如郡、宋庄等多个项目。

他借着“好房子”东风，组织团队推动总图规划、户型设计、建筑立面等关键性方案的优化调整，提高得房率。

一般而言，15天调规公示结束之后，如果一切顺利，云帆汀澜将重新拿到规划证、预售证。

也就是说，云帆汀澜最快9月中旬就能开盘。

但奇葩的是，距离调规已过去64天，云帆汀澜还没有取得新预售证，也就没有开盘动作。

屈晨刻意控制云帆汀澜的开盘节奏，是为了给兄弟楼盘晟景汀澜“出货”，留出一个缓冲期，亦或是为了避开通州楼市眼下的“大乱斗”。这或许只有他本人心里最为清楚。

改头换面后的云帆汀澜，是否能让北投置业在2025年逆风翻盘？