一周参考消息丨市场供需关系进入新阶段，中海、华润、保利开始量身定做发展策略

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市场供需关系进入新阶段

中海、华润、保利开始量身定做发展策略

随着房地产新房市场供需关系的逐步扭转，房地产已经具备止跌回稳的基础。而且，经过长时间的需求压抑，实际上全国各地市场都存在一定的市场机会。所以，对于房企来说，如何抓住这些机会就非常重要。

近期，一些房企的表现就值得我们关注。

1、中海山东拿地聚焦济青两城，核心区高溢价抢滩，潜力区底价储备

2025年1-8月，中海地产以54.9亿元成为山东拿地金额最高的房企。进一步观察，其在山东的拿地动作持续聚焦济青两大核心城市，自2020年起，便仅在青岛、济南拿地，且两地拿地区域选择呈现“核心区高溢价抢滩、潜力区底价储备”的差异化特征。

投资能力一直是中海的核心竞争力之一，且是最强势的竞争力！

2、新希望高调回归，高溢价竞得大连住宅用地，楼面价破万

9 月 26 日，大连甘井子区机场街道郭家街小学西地块经过绿城、华润、新希望三家房企 54 轮竞拍 ，由新希望以 3.41 亿元竞得，溢价率 23.6% ，楼面价约 10769 元 / ㎡。

据我们了解，尽管东北整体市场表现疲软，但是像在大连这种久未供应，断供已久的市场板块中，低容积率项目其实受欢迎程度仍旧很高，因此利润与流速都有保障。然而，整体客户基数不够深厚的问题依然值得警惕的问题。

3、民企得力加仓宁波宁海，年内已拿3宗地块，总金额逾20亿

10月11日，宁波宁海县出让1宗宅地，该地块位于桃源街道，出让面积29776平方米，容积率1.5-1.65。最终，地块由得力溢价1.21%竞得，成交价约3.29亿元，成交楼面价6700元/㎡。值得一提的是，进入2025年，得力虽拿地数量腰斩，但总金额并无太大变动，截至目前其已获3宗地块，总金额约22.1亿元（去年拿地金额24亿）。

事实上，尽管当前行业仍在承压，且风险尚未出清。但在这一过程中，我们还是可以看到不少民营企业在砥砺前行。除了滨江、龙湖、新希望、大华等头部民企外，全国各地其实仍有像得力一样的一大批民企在活跃，只不过它们往往对规模的追求没有那么极致。

4、龙湖在京经营策略，做区域引领者、产品降维打击、孵化创新项目

从2007年的龙湖·滟澜山——龙湖北京首发项目，开创五重园林的规制，到2025年的龙湖恩祥·凌雲颂（昌平主城）——将墅级的造园理念、社区配置和户型设计全面“下沉”，龙湖在北京的发展过程中倾向于扮演“区域引领者”的角色。

尽管当前龙湖在土地市场上动作趋缓，但是其曾经的做法，今天回过头来看看或仍有启发。

除了开发业务与时俱进的投资及调整，更多房企也在寻求更多的发展机会。如：

5、为地方政府解决问题，华润在全国各地打造新一代理念的城市公园

9月，华润置地正式中标上海南大智慧城“走马塘水岸公园一期及32-01、36-02地块”绿地景观全周期建设咨询服务项目，持续参与南大的开发。事实上，华润置地当前亦正在全国各地打造新一代理念的城市公园，包括三亚海棠河公园、深圳大沙河生态长廊、成都东安湖体育公园、深圳人才公园等。

我们认为，华润置地其实一直扮演着城市服务商的角色......

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6、保利发展股权划转引合并传言，保利置业股价大涨20%

10月9日，保利发展公告称，保利南方将其持有的保利发展股份全部划转至保利集团，股份划转完成后，保利集团对保利发展的直接持股比例将从3.03%跃升至40.72%。虽然此次公告并不涉及保利置业，但是由于集团将对保利发展形成二级直管，也引发了“保利发展股权架构调整，或为合并铺路”的传闻。

10月10日，保利置业股价大幅上涨，截至收盘涨幅达19.5%，盘中涨幅一度超20%......

根据保利发展的回复，此举主要为响应国家“压减法人层级”的政策要求，不涉及其他管理架构变动。

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7、万科董事长辛杰辞职，深铁总经理黄力平接任，股价应声震荡

万科的“归途”着实有些坎坷。

10月13日，万科发布公告，董事长辛杰因个人原因申请辞去本公司董事长职务。与此同时，选举深圳市地铁集团党委副书记、总经理黄力平担任新任董事长。从市场传闻看，9月18日，辛杰在深圳参会时被带走，至今已有25天未公开露面。万科高层人事变动，也引发资本市场反应，港股万科当日低开超过4.6%，A股市场同样出现明显下挫......

万科这场突发人事变动的背后，或反映了国资救援模式的困境......

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企业之外，城市端也在不断调整。

8、再探上海住宅新规，让地和让立体空间，且鼓励开发公共配套空间

9月26日，上海规划与自然资源局发布关于《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知，意味着上海建筑新规终于落地。从内容上看，本次新规涵盖城市设计、环境品质、建筑功能等5大类、17个具体的细节......

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9、深圳住宅限高新规落地，超80米审批收紧，背后或剑指供应缩减

10月10日，深圳市规划和自资局和深圳市住建局联合发布稳妥推进《住宅项目规范》实施通知，对深圳新规划项目提出了更多的要求，尤其在建筑高度方面。

此前，深圳旧改住宅项目高度通常能达150米，容量率上限是6。因此，深圳不论是超高层住宅数量、密度、高度均位居全国前列。但根据最新限高要求，同样一块地可建的房子起码减少一半......

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城市之外，一些市场也值得我们关注。

10、全国楼市普跌，陕北县城定边却3年间新房价格累计上涨逾25%

当一、二线城市在调控与观望中跌跌不休时，定边县新开盘商品房均价已普遍突破5000元/平米，而2022年同期尚不足4000元/平米。三年间，县城新房价格累计上涨逾25%，涨幅明显。

市场能上扬的核心还是供需......

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11、中信证券：房企新货是决定开发企业业绩和未来发展弹性的关键

根据研究，2024年之后企业新获得的土地项目，已经是主要的盈利来源。

12、国金证券：四季度还有增量政策吗？未来重点或是存量政策的优化

当前政策重心在于通过调整现有政策的形式、节奏和用途来支撑经济增长，同时深化改革以提升 全要素生产率 ，这与未来 “十五五”规划 的政策方向一致。

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中信：除了上海、杭州、成都，都是其他城市？

城市新格局。

本文节选自中信证券

当前，不同城市新房市场的盈利能力差异很大，少数城市贡献了大多数的盈利，且高盈利城市不等同于一般认为的一线城市。

在当前偏弱的市场环境中，能获得良好的回报的城市已经不多，据我们的统计研究，杭州、上海、成都三个城市在2024年之后新增的项目，一般能获得良好的回报，估计净利润率在8%上下。而深圳、西安、合肥三个城市，虽然景气度远不如前面3个城市，但也不乏热销楼盘，项目盈利能力尚可。其他城市则受到市场下行影响更大，预计新出让土地的平均潜在净利润率相对更低，或去化速度更慢。

由此，我们将上海、杭州、成都称为一类区域，深圳、西安和合肥称为二类区域，其他城市称为三类区域。

从房地产开发角度来看，2024年之后企业新获得的土地项目，已经是主要的盈利来源。所以，2024年之后在一类区域拿地较为积极主动、占比较高的公司，在未来销售去化和盈利能力方面将会具备优势。比如滨江集团、招商蛇口、华润置地在这一项的排名当中就位居前列，一类区域拿地占比显著超过其他公司。

而如果比较2024年之后和2022年之后一类区域拿地占比变化程度，则华润置地、招商蛇口、中国金茂排名居前，说明这些公司在2024年之后区域聚焦更为坚决。

如果算上二类区域，则滨江集团、招商蛇口在行业内一二类区域拿地占比明显领先。

需要说明的是，这一研究方法是存在一定缺陷的。但是，这一办法除了在区域筛选上有主观性，在数据上则完全客观，而且较之仅以一二线城市占比来衡量拿地质量的办法也明显更符合市场的实际情况。

整体来看，尽管房地产市场仍然处于下行阶段，但新房供给过大的局面已经扭转，房价过高的情况已经明显缓解，市场具备止跌回稳的基础。

从开发业务层面来看，如果一家企业新货比较充分，且布局区域集中在杭州、上海、成都等地的公司，那么未来发展就值得我们关注。

03

瑞银：中国楼市还会继续下行

还有下行空间。

最近，瑞银全球研究报告对9月国内房地产市场进行了深入分析，我们将主要结论与大家分享。

结论一：行情分化

二手房延续跌势，高品质新房/倒挂盘受到追捧，认购率高；郊区和市区分化；小户型和大户型分化。

：关于市场的分化与背离，我们在昨天我们的文章里有较为详细的分享，大家可以搭配着看

结论二：楼市会继续下行

原因是之前的政府回购商品房用作保障性住宅以及城市更新，都没有得到良好的执行，现在又缺乏增量政策，已经没可打的牌了，且市场出现了“耐政策性”。

为什么政策出了推不下去？有4个原因：

①议价困难，都是打折，开发商干嘛不自己打折卖给市场呢？

开发商打折销售并非不可行，但当前市场环境下，开发商面临多重压力，一是土地成本刚性，尤其通过公开招拍挂获取的土地，二是融资成本高企，三是对市场预期谨慎。若大幅降价可能引发连锁反应，如项目利润微薄甚至亏损，会更加影响企业现金流和偿债能力。

②地方政府没钱，回购土地并不是对开发商雪中送炭，维系其现金流，而是挂账，最多是变更土地性质，变商业为住宅，开发商的现金流没有获得实际改善；

③超长期国债能否用到城投开发上还是个问题，因为担心又给成了隐性债；

④之前传言央行和AMC可能下场去收购商品房，体制内专家说不太可能。

结论三：一线租金在持续下跌，年度降了4%

租金下降的原因复杂，包括二手房业主因销售困难而转售为租、收入预期下降、失业增加以及保障性住房供应的增加。贝壳预计，房地产市场可能在2027年触底，届时租金收益率将达到3%，大概还有30%的跌幅，目前一线城市约为2%。

结论四：短期内难有重大政策支撑

专家和开发商普遍认为，进一步的房地产政策放松空间有限，短期内不太可能推出现房销售政策，这意味着市场在短期内难有重大政策利好支撑。

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